Добрый вечер, планирую продать кВ в мск, без покупки новой недвижимости в рф, так как давно проживаю в Нидерландах

Question

Добрый вечер, планирую продать кВ в мск, без покупки новой недвижимости в рф, так как давно проживаю в Нидерландах. Проблема в том что в квартире выделена доля н/л ребенку. И нужно согласие опеки. Сегодня был в мфц, где мне объяснили, что без покупки новой недвижимости, опека почти на сто процентов ответит отказом. Моя разъяснения о том что ребенок в этой квартире никогда не жил (была куплена до его рождения) и более 5 лет из своих 6 проживает в стране рождения (ЕС) а также то что есть уже квартира в собственности (ипотека), в которой мы проживаем все вместе (показал регистрацию и кадастр) то что он ходит там в школу, ни к чему не привели. Мне объяснили, что опеку все это не интересует. КВ в мск была куплена с маи капом (знал бы никогда б не связался) ипотека на нее давно выплачена. Средства от продажи кВ в мск я планировал направить на улучшение жил условий, либо выплачу ипотеку( частично) либо куплю жилье большего метража, с продажей ипотечного. В ЕС квартира больше по метражу на 20 метров, город также намного лучше чем мск. Во всех рейтингах в первой десятке, по всем параметрам. Мне предложили 2 варианта решения, либо ждать 18 лет (ребенку 6) либо подавать в суд после отказа. Сталкивался ли кто-то с похожими кейсами, представлял ли кто-то мигрантов из рф, которые так же планируют избавится от жилья, с покупкой недвижимости на западе? Вся семья граждане рф, как минимум еще год.

Юрий Ляпин · Answer

Здравствуйте! В подобных ситуациях органы опеки действительно исходят из достаточно формального подхода: при наличии доли несовершеннолетнего в недвижимости они почти всегда требуют, чтобы взамен отчуждаемой доли ребенку были предоставлены равноценные или улучшенные жилищные условия на территории, которую они могут контролировать и оценить. На практике это чаще всего означает недвижимость в РФ или, реже, денежные средства на специальном счёте с последующим контролем их целевого использования. То, что ребенок фактически не проживал в квартире в Москве и давно живёт за границей, для опеки обычно не является решающим фактором. Они оценивают не фактическое пользование, а формальное имущественное право несовершеннолетнего и риск его ухудшения после сделки. При наличии уже имеющейся недвижимости в собственности семьи, даже большей по метражу и лучшего качества за рубежом, проблема в том, что российские органы опеки не всегда признают зарубежное жильё полноценной заменой. Не из-за сомнений в реальности, а из-за отсутствия прямого механизма контроля и оценки исполнения их требований в другой юрисдикции. Поэтому то, что вам озвучили в МФЦ, соответствует практике: без «замещающего» варианта внутри РФ вероятность отказа действительно высокая. Но это не означает, что выхода нет. На практике обычно идут тремя путями: либо подбор альтернативного объекта в РФ до сделки, либо получение отказа и последующее обжалование в суде, либо попытка согласовать схему с размещением доли ребёнка в денежной форме на отдельном защищённом счёте с обоснованием, что его имущественное положение не ухудшается. Судебный путь иногда даёт результат, особенно если удаётся убедительно показать, что продажа объективно улучшает имущественное положение ребёнка или как минимум не ухудшает его, а также что сохранение доли в текущем объекте нецелесообразно. Но судебная практика здесь неоднородная, и многое зависит от конкретного суда и аргументации. В вашем кейсе ключевая сложность именно в том, что опека рассматривает ситуацию исключительно через формальное обеспечение жилищных прав на территории РФ, а не через международное сравнение условий проживания. Для более подробной консультации вы можете написать мне в чат, на платной основе. С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!