Добрый вечер, планирую продать кВ в мск, без покупки новой недвижимости в рф, так как давно проживаю в Нидерландах

Здравствуйте!

В подобных ситуациях органы опеки действительно исходят из достаточно формального подхода: при наличии доли несовершеннолетнего в недвижимости они почти всегда требуют, чтобы взамен отчуждаемой доли ребенку были предоставлены равноценные или улучшенные жилищные условия на территории, которую они могут контролировать и оценить. На практике это чаще всего означает недвижимость в РФ или, реже, денежные средства на специальном счёте с последующим контролем их целевого использования.

То, что ребенок фактически не проживал в квартире в Москве и давно живёт за границей, для опеки обычно не является решающим фактором. Они оценивают не фактическое пользование, а формальное имущественное право несовершеннолетнего и риск его ухудшения после сделки.

При наличии уже имеющейся недвижимости в собственности семьи, даже большей по метражу и лучшего качества за рубежом, проблема в том, что российские органы опеки не всегда признают зарубежное жильё полноценной заменой. Не из-за сомнений в реальности, а из-за отсутствия прямого механизма контроля и оценки исполнения их требований в другой юрисдикции.

Поэтому то, что вам озвучили в МФЦ, соответствует практике: без «замещающего» варианта внутри РФ вероятность отказа действительно высокая. Но это не означает, что выхода нет. На практике обычно идут тремя путями: либо подбор альтернативного объекта в РФ до сделки, либо получение отказа и последующее обжалование в суде, либо попытка согласовать схему с размещением доли ребёнка в денежной форме на отдельном защищённом счёте с обоснованием, что его имущественное положение не ухудшается.

Судебный путь иногда даёт результат, особенно если удаётся убедительно показать, что продажа объективно улучшает имущественное положение ребёнка или как минимум не ухудшает его, а также что сохранение доли в текущем объекте нецелесообразно. Но судебная практика здесь неоднородная, и многое зависит от конкретного суда и аргументации.

В вашем кейсе ключевая сложность именно в том, что опека рассматривает ситуацию исключительно через формальное обеспечение жилищных прав на территории РФ, а не через международное сравнение условий проживания.

Для более подробной консультации вы можете написать мне в чат, на платной основе.

С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!