Анастасия, здравствуйте. Вопрос очень грамотный, и вы верно уловили суть проблемы. Давайте разложим всё по полочкам.
1. Как считается срок владения: по каждой доле отдельно
Вы совершенно правы в своих предположениях. Минимальный срок владения для целей освобождения от НДФЛ рассчитывается отдельно для каждой доли, а не для квартиры целиком.
Логика здесь следующая:
Доля, приобретённая в 2017 году (1/4): Вы купили её по договору купли-продажи. Срок владения начал течь с момента регистрации права собственности в 2017 году и давно превысил 5 лет. При продаже этой доли в 2026 году у вас не возникает обязанности платить НДФЛ.
Доля, унаследованная в марте 2025 года (1/8): Срок владения отсчитывается не с даты выдачи свидетельства, а со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ). Продажа в 2026 году произойдёт до истечения 3 лет. С дохода от продажи этой доли вам нужно будет заплатить НДФЛ.
Доли, которые будут унаследованы в 2026 году (5/8): Здесь та же ситуация. Срок владения начнётся с даты смерти наследодателя (вашей мамы) в 2026 году. На момент продажи он будет минимальным, поэтому и с этой доли также возникнет обязанность уплатить налог.
2. Почему нет оснований считать срок владения всей квартирой с 2017 года
Такой подход — считать срок по первой доле для всей квартиры — это распространённое заблуждение. К сожалению, он не применяется.
Каждая доля — это самостоятельный объект права собственности. Приобретая новые доли, вы не увеличиваете свою первоначальную, а получаете новые объекты. Именно поэтому срок владения для них начинает течь заново. Так что оснований считать, что вся квартира в вашей собственности с 2017 года, увы, нет.
3. Исключения, которые могут помочь не платить налог
Да, такое исключение есть. Оно содержится в пункте 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Вы можете не платить налог с долей, полученных в 2025 и 2026 годах, если соблюдены одновременно два условия:
На момент продажи эта квартира является вашим единственным жильём. То есть у вас в собственности нет других квартир, домов или даже долей в другом жилье.
Если это не первая ваша продажа за год.
Важный нюанс: даже по этому исключению срок владения в 3 или 5 лет не обнуляется до нуля, но он сокращается. Однако, даже с сокращённым сроком, доли, полученные в 2025-2026 годах, не успеют достичь нужного минимального срока при продаже в 2026 году.
Что делать прямо сейчас
Проверьте, является ли эта квартира вашим единственным жильём. Если да, то у вас есть шанс применить исключение.
Соберите все документы о праве собственности на каждую долю: договор купли-продажи 2017 года и свидетельства о праве на наследство.
Убедитесь, что у вас нет в собственности другого жилья. Это критически важно для применения льготы по единственному жилью.
Что осталось за рамками этой консультации
Для точного и окончательного ответа нужно видеть полную картину. В коротком ответе я не могу:
детально просчитать вашу налоговую базу и определить точную сумму налога к уплате (для этого ещё понадобится точная цена продажи и кадастровая стоимость квартиры);
гарантировать применение вычета по единственному жилью без проверки ваших документов;
разобрать с вами альтернативные законные способы минимизировать налог, если квартира окажется не единственным жильём.
Если понадобится помощь в детальном расчёте налога, подготовке декларации и документов для налоговой — обращайтесь. Я помогу пройти этот процесс спокойно и с минимальными потерями.
Если мой ответ был полезен, буду признателен за вашу обратную связь — поставьте, пожалуйста, «+». Это поможет другим пользователям быстрее находить квалифицированную помощь.
Для детального разбора вашей ситуации, подготовки документов или дополнительных консультаций вы можете обратиться ко мне напрямую: pravoved.ru/lawyer/4436708/
Ваше доверие и обратная связь — лучшая награда за мой труд.
С уважением, юрист Гао Александр Юнлинович.
Если хотите поддержать мою работу — ссылка для благодарности здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4436708/
Такой вывод ничем не обоснован. Это неверно.
Коллега утверждает, что срок владения всей квартирой можно считать с 2017 года. Это заманчиво, но, к сожалению, противоречит закону и позиции налоговой.
Почему подход «с 2017 года» — это миф
Налоговый кодекс в ст. 217.1 устанавливает порядок определения минимального срока владения. Право собственности на имущество и его срок считаются по каждой доле отдельно.
Вот что говорит закон:
Доля, купленная в 2017 году (1/4): Это ваше самостоятельное имущество. Срок владения им истёк в 2022 году. Доходы от продажи этой доли налогом не облагаются.
Доли, полученные по наследству (1/8 и 5/8): Это новое имущество, которое вы не приобретали. Срок владения начинается со дня открытия наследства (смерти наследодателя, ст. 1114 ГК РФ), а не с 2017 года.
Позиция Минфина и ФНС по данному вопросу едина и не меняется годами: увеличение доли в праве собственности на имущество не изменяет момент возникновения права на него и не продлевает срок владения ранее приобретённой частью, но и не «удревняет» новые доли.
Что это значит для вас
Когда в 2026 году вы, как единоличный собственник, продадите квартиру, у вас будет три юридических факта владения:
Продажа 1/4 доли, приобретённой в 2017 году. Срок владения > 5 лет — налогом не облагается.
Продажа 1/8 доли, унаследованной в марте 2025 года. Срок владения составит около 1 года — налогом облагается.
Продажа 5/8 доли, унаследованной в 2026 году. Срок владения будет минимальным — налогом облагается.
То, что всё это оформляется одним договором, сути не меняет. При подготовке декларации вам нужно будет разбить общую цену продажи квартиры на три части (например, пропорционально долям) и рассчитать налог только с последних двух, заявив по ним все положенные вычеты.
На что опирается коллега
Скорее всего, имеет в виду старую судебную практику или конкретные разъяснения, касающиеся приращения долей по наследству, когда человек сначала наследует часть, а потом — остальное. Логика была такая: раз право собственности возникает с даты смерти наследодателя, то при оформлении наследства на оставшуюся часть срок начинает течь как бы заново.
Однако, Министерство финансов РФ в своих письмах (например, от 23.10.2018 № 03-04-05/75889) прямо разъяснило, что такая позиция ошибочна.
Когда вы оформляете наследство позже, вы получаете новое свидетельство о праве на наследство. Это отдельное основание для регистрации вашего права на 5/8 доли. Срок владения этим имуществом считается с даты смерти наследодателя, а не с того дня, когда вы решили его оформить.
Поэтому для вас вторая половина наследства — это новый объект с новым сроком, который никак не может начаться в 2017 году.
Главный вопрос: что выгоднее вам?
Коллега, возможно, пытается найти для вас самый выгодный путь. Но если следовать ее логике и заявить в декларации, что вся квартира в собственности с 2017 года, налоговая гарантированно откажет в освобождении от налога для долей 2025 и 2026 годов. Вам просто доначислят НДФЛ и пени.
Экономия здесь мнимая. Гораздо безопаснее рассчитать налог по честным правилам, заявив при этом все положенные вычеты: и фиксированный (1 млн руб.), и на расходы по покупке доли в 2017 году. Это законно, прозрачно и не вызовет претензий.
Резюме
Аргумент коллеги построен на устаревшей или неверно истолкованной практике. Официальная позиция Минфина и ФНС чёткая: срок владения считается по каждой доле отдельно. Приращение доли не «удревняет» её. Рекомендую вам придерживаться проверенного законного подхода, чем рисковать доначислениями ради сомнительной выгоды.
Если захотите, я могу провести для вас детальный расчёт налога по каждому объекту с учётом всех вычетов, чтобы вы точно знали, сколько и когда платить.