Здравствуйте.
Теоретически разделить участок ИЖС площадью 11 соток на два меньших участка и присоединить к одному из них 3 сотки муниципальной земли возможно, но это зависит от ряда условий. Ключевыми факторами являются соответствие новым участкам предельным размерам, установленным ПЗЗ, соблюдение градостроительных норм и возможность оформления перераспределения земель.
Условия раздела исходного участка
Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 11.4), при разделе земельного участка образуются несколько новых участков, а исходный участок прекращает существование. При этом должны соблюдаться следующие требования:
Новые участки должны соответствовать целевому назначению и категории использования исходного участка.
Минимальная площадь каждого из новых участков не должна быть ниже нормативов, установленных местными органами самоуправления.
Разделяемые участки должны соответствовать техническим регламентам и градостроительным требованиям.
На территориях, образованных после раздела, не должно быть помех для возведения строений, не должна образовываться чересполосица, запрещено пересекать границы территориальных зон и т. д. (п. 1–6 ст. 11.9 ЗК РФ).
В вашем случае, если ПЗЗ устанавливает минимальный размер участка для ИЖС в 4 сотки, то после раздела каждый из новых участков должен быть не меньше этой площади. При этом максимальная площадь для ИЖС в ПЗЗ — 12 соток, и ни один из образуемых участков не должен её превышать.
Присоединение муниципальной земли
Присоединение муниципальной земли к частному участку регулируется ст. 39.28 ЗК РФ. Перераспределение возможно, если:
Участок стоит на кадастровом учёте и имеет установленные границы (проведено межевание).
Прирезаемая территория непосредственно примыкает к вашему участку (есть общая граница).
Присоединяемая земля — государственная или муниципальная, без обременений, не в аренде, не под общим пользованием (дороги, проезды).
Земля не относится к ООПТ, водоохранным зонам, красным линиям, лесному фонду.
После прирезки участок не должен превышать предельные максимальные размеры по ПЗЗ.
Нет нарушения прав соседей (подъезд, проход).
Площадь прирезки не должна формировать самостоятельный участок, иначе потребуется проведение торгов.
Возможность реализации плана
Чтобы реализовать ваш план, необходимо:
Разделить исходный участок на два новых, при этом каждый из них должен быть не меньше минимального размера, установленного ПЗЗ (в вашем случае — 4 сотки), и не превышать максимальный размер (12 соток). Например, можно разделить исходный участок на два участка по 5,5 сотки.
Присоединить 3 сотки муниципальной земли к одному из новых участков. При этом общая площадь этого участка после присоединения не должна превышать 12 соток. В примере выше к участку в 5,5 сотки можно присоединить 3 сотки, и его общая площадь составит 8,5 сотки, что не превышает лимит. Второй участок останется с площадью 5,5 сотки.
Необходимые действия
Провести межевание исходного участка и подготовить межевой план.
Обратиться в администрацию с заявлением о перераспределении земель, приложив схему расположения новых участков, выписку из ЕГРН на исходный участок и другие требуемые документы.
После одобрения администрацией заключить соглашение о перераспределении с уполномоченным органом.
Оплатить выкуп (размер платы определяется органом местного самоуправления).
Подать в Росреестр межевой план, соглашение и документы об оплате для регистрации прав на новые участки.
Возможные риски и препятствия
Нарушение ПЗЗ. Если после присоединения площадь участка превысит максимально разрешённый размер, в перераспределении откажут.
Ограничения на присоединяемой земле. Если муниципальная земля имеет обременения, находится в аренде или относится к особым зонам (ООПТ, водоохранные зоны и т. д.), присоединение невозможно.
Нарушение прав соседей. Если присоединение затруднит доступ к соседним участкам или нарушит их права, администрация может отказать.
Технические сложности. Необходимо убедиться, что новые границы участков не пересекают красные линии, не создают чересполосицу и соответствуют другим градостроительным нормам.
Если Вас устроил мой ответ, Вы можете меня отблагодарить по этой ссылке: pravoved.ru/lawyer/2384674/
Заранее большое спасибо и желаю Вам искренне удачи!
