Подскажите какие могут быть решения данной ситуации?

Добрый вечер!

Ситуация, в которой один из собственников ведет себя как единоличный хозяин, довольно типична для долевой собственности, но она полностью выходит за рамки правового поля. Закон (Гражданский кодекс РФ) четко устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

 Если согласия нет, ваш путь лежит через судебные иски и официальные претензии. 

 1. Проблема с ключами (Препятствование в пользовании)
 Вы имеете такое же право находиться в квартире, как и второй собственник, независимо от размера доли.

 Решение: Иск в суд о «вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением».
Что это даст: После вступления решения суда в силу, вы придете к дверям вместе с судебными приставами. Они обяжут второго собственника выдать вам ключи. Если он сменит замки снова — это будет считаться неисполнением судебного решения, что влечет штрафы и даже уголовную ответственность по ст. 315 УК РФ.
Важный нюанс: Самостоятельно ломать дверь и менять замки в отсутствие второго собственника не рекомендуется — это может спровоцировать встречное заявление в полицию о порче имущества или краже вещей.
 2. Незаконная аренда и присвоение денег
 Если квартира сдается без вашего письменного согласия, эта сделка ничтожна. Доходы от использования общего имущества должны распределяться пропорционально долям (ст. 248 ГК РФ).

 Решение:Направьте арендаторам и второму собственнику досудебную претензию с требованием выплаты вашей части дохода за весь период аренды (срок исковой давности — 3 года).
Подайте иск о «взыскании неосновательного обогащения».
Как доказать: Потребуются свидетельские показания соседей, вызов участкового для фиксации факта проживания посторонних лиц или договор аренды (если удастся его получить).
Радикальный метод: Вы можете просто выселить квартирантов через полицию, так как у них нет вашего согласия на проживание (договор аренды без подписей всех собственников юридически недействителен).
 3. Угроза продажи и «невозврата» денег
 Продать всю квартиру целиком второй собственник без вашего участия не может — нотариус и Росреестр просто не пропустят такую сделку. Он может продать только свою долю.

 Право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ): Перед продажей доли третьему лицу, он обязан письменно (через нотариуса) предложить вам выкупить её по конкретной цене. У вас есть 30 дней на ответ.
Если он продаст тайно: Вы имеете право в течение 3 месяцев через суд требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя (т.е. выкупить долю по той цене, за которую она была продана).
Риск: Единственная реальная угроза — продажа его доли профессиональным «рейдерам» (черным маклерам), которые могут начать создавать вам невыносимые условия.
 4. Принудительный раздел или продажа
 Раз «мирно» не получается, рассмотрите вариант прекращения долевой собственности:

 Иск о разделе имущества в натуре или определении порядка пользования: Если площадь позволяет, суд закрепит за каждым конкретную комнату.
Продажа доли: Вы можете продать свою долю сами. Это стоит дешевле, чем доля в составе целой квартиры, но это быстрый выход из конфликта.
Иск о компенсации (для малозначительных долей): Если доля второго собственника очень мала, и он в квартире не живет, вы можете через суд заставить его принять от вас денежную компенсацию в обмен на его долю (и наоборот).

 ИТОГ:
 Фиксация: Вызовите полицию, чтобы зафиксировать, что вас не пускают в квартиру (нужен протокол или постановление об отказе в возбуждении дела, где будет описан конфликт).
Претензия: Направьте второму собственнику заказное письмо с описью вложения. Потребуйте ключи и отчет по деньгам от аренды.
Суд: Подавайте комплексный иск: вселение + взыскание денег за аренду.
 Обычно, как только агрессивный собственник получает повестку в суд и понимает, что за аренду без налогов и вашего согласия придется платить, его готовность к переговорам резко возрастает.