Здравствуйте! В вашей ситуации ключевой момент — не сам факт уменьшения площади, а соблюдение прав детей, так как квартира приобреталась с использованием материнского капитала.
Продать такую квартиру и купить другую меньшей площади возможно, но только с согласия органов опеки. Они будут оценивать, не ухудшаются ли жилищные условия детей. Формально уменьшение метража — это уже риск отказа, даже если доли по документам останутся такими же или больше. Опека смотрит не только на размер доли, но и на фактические условия: сколько квадратных метров приходится на каждого ребёнка, условия проживания, район, инфраструктуру.
Если в новой квартире на каждого ребёнка будет приходиться не меньше квадратных метров, чем сейчас, либо условия будут объективно лучше (например, ближе школа, безопаснее район, лучше состояние жилья), шансы на согласование есть. Но если площадь на ребёнка уменьшается, опека часто отказывает.
Также важно, чтобы детям были выделены доли сразу в новой квартире, и сделка проходила либо одновременно (продажа и покупка), либо с обеспечением гарантий (например, через нотариальные обязательства).
На практике такие сделки проходят, но требуют аккуратной подготовки: обоснования улучшения условий, расчёта долей и иногда предварительного согласования с опекой.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!
