Имеют ли права сдавать в аренду такие земли которые используются для выпаса скота много лет?

Уважаемая Виктория,

Ситуация, описанная вами, является классическим примером коллизии между формальным правом собственности/аренды и фактическим землепользованием, сложившимся на протяжении многих лет. Формально органы местного самоуправления вправе распоряжаться землями, находящимися в муниципальной или государственной собственности, передавая их в аренду, НО!!! — если выпас скота на этой территории действительно осуществляется длительное время, у вас могут возникнуть законные основания для оспаривания такой аренды.

1. Правовой режим земель, используемых для выпаса скота

Выпас скота — один из видов сельскохозяйственного использования земель. По общему правилу, земли, на которых осуществляется выпас, могут относиться к одной из двух категорий:

– Земли сельскохозяйственного назначения (ст. 77 Земельного кодекса РФ, далее — ЗК РФ).

– Земли населённых пунктов, на которых расположены пастбища общего пользования (ст. 85 ЗК РФ, Градостроительный кодекс РФ).

Если территория, которую используют под выпас, является землями общего пользования (ст. 262 Гражданского кодекса РФ, пп. 12 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), то сдача их в аренду под выпас частному лицу может быть незаконной, поскольку такие земли не подлежат передаче в частное пользование.

Право сдавать в аренду землю, используемую для выпаса, органы мстного самоуправления имеют, НО!!! при соблюдении ряда условий:

Статья 39.1 ЗК РФ – основания возникновения прав на земельные участки: земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду.

Статья 39.6 ЗК РФ – случаи предоставления в аренду без торгов (так, пастбища для сенокошения и выпаса скота могут предоставляться в аренду без торгов в соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

> «19) гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведения огородничества…»

Важное условие: этот пункт позволяет сдавать в аренду земельные участки для выпаса, но это не обязанность, а право органа МСУ. Иными словами, если муниципалитет решает сдать землю в аренду частному лицу для выпаса — это в целом законно.

Когда аренда может быть незаконной?

Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.01.2024): «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, если это нарушает права третьих лиц…»

Прямое нарушение ваших прав — это:

– Лишение вас доступа к земельным участкам, которые вы фактически используете на протяжении многих лет.

– Нарушение обычаев и традиционного уклада жизни (если выпас является исторически сложившимся).

Позиция Верховного Суда РФ (определения СК по гражданским делам ВС РФ, например, Определение № 18-КГ17-114 от 05.09.2017, а также Определение № 4-КГ19-49 от 19.11.2019): многолетнее, сложившееся фактическое использование земельного участка может служить основанием для признания его «сложившимся землепользованием», которое подлежит защите.

Более того, п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ говорит: «Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами… В том числе не допускается образование земельного участка, которое приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таком участке объектов недвижимости или к невозможности фактического использования земель…»

В Определении ВС РФ от 17.02.2016 № 309-ЭС15-15521 указано: если жители длительное время используют участок для выпаса, и это является единственно возможным способом содержания скота  то сдача такого участка в аренду третьему лицу может быть признана недействительной.

Статья 27 ЗК РФ: «Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: … в пределах которых расположены объекты общего пользования…». Если земля фактически является пастбищем общего пользования (хоть и не имеет формального статуса), то её передача в аренду частному лицу исключительно для выпаса его скота — это по существу захват общего ресурса, что может быть оспорено.

Если Вам требуется дополнительный правовой анализ Вашей ситуации, либо необходима помощь в составлении документов, Вы можете написать мне в чат. Услуги в чате платные. 

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.