В договоре прописано, что в случае не уплаты аренды, мы имеем право расторгнуть договор в течение 3х дней, а

Здравствуйте! Ситуация здесь типичная для затянувшегося конфликта аренды, но действовать нужно строго в рамках закона, иначе можно получить встречные претензии.

Ключевой момент: даже при неуплате аренды и наличии права на расторжение договора, выселение «самостоятельно» (вскрытие двери, отключение коммуникаций, смена замков без решения суда) в России может быть расценено как самоуправство и незаконное лишение пользования жильём.

Правильный порядок обычно такой.

Сначала важно зафиксировать нарушение. У вас уже есть хороший набор доказательств: неоплата, переписка/блокировка, уведомление о расторжении, а также видео, где подтверждается, что они находятся в квартире и не открывают дверь. Это пригодится.

Далее направляется официальная письменная претензия и уведомление о расторжении договора по адресу квартиры и, если есть, по последнему известному адресу регистрации арендаторов. Даже если они игнорируют, юридически это важно.

После этого следующий шаг — обращение в суд с иском о:
расторжении договора аренды,
взыскании задолженности,
выселении и снятии с регистрационного учета (если они там зарегистрированы).

Только решение суда и исполнительный лист дают право законно выселить жильцов через судебных приставов. Именно приставы уже обеспечивают фактическое освобождение квартиры.

Параллельно можно подать заявление в полицию, если есть признаки самоуправства или незаконного удержания имущества, но полиция обычно говорит, что это гражданско-правовой спор и направляет в суд — это нормальная практика.

Важный нюанс: то, что риелтор пыталась открыть дверь, лучше не развивать в сторону дальнейших самостоятельных действий. Если они подадут встречное заявление, это может осложнить ситуацию.

С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович.

Здравствуйте, Мария!

Сложившаяся ситуация действительно неприятная, но разрешимая. Важно понимать, что, несмотря на наличие в договоре пункта о праве расторгнуть договор найма в одностороннем порядке, принудительное выселение жильцов возможно исключительно по решению суда. Любые самостоятельные действия по ограничению доступа в квартиру до получения судебного акта будут квалифицированы как самоуправство.

Однако накопленная арендаторами задолженность по оплате и игнорирование уведомлений создают прочную основу для обращения в суд. Я подготовил пошаговый алгоритм, который поможет вам защитить свои права и вернуть квартиру.

Правовое обоснование 1. Судебный порядок расторжения договора и выселения
Поскольку между вами и жильцами заключён договор найма жилого помещения, его расторжение регулируется положениями статьи 687 ГК РФ. Пункт 2 данной статьи устанавливает, что договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение. Для договора краткосрочного найма (сроком до 1 года) достаточно невнесения платы более двух раз по истечении установленного срока платежа. В отношении договора, заключённого на срок более года — необходимо наличие задолженности за шесть месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок. Однако даже при наличии задолженности суд может предоставить нанимателю срок до года для её погашения, и только в случае неустранения нарушений — принять решение о выселении.

2. Внесудебный порядок расторжения договора
Включение в договор найма условия о праве наймодателя на односторонний отказ от его исполнения признано допустимым Конституционным Судом РФ (Постановление № 23-П от 02.06.2022). Это означает, что при наступлении обстоятельств, чётко и недвусмысленно оговорённых в договоре (например, однократная просрочка внесения арендной платы), наймодатель вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке. Однако необходимо подчеркнуть, что расторжение договора не даёт права на самостоятельное выселение жильцов. Если они добровольно отказываются покидать помещение, дальнейшее выселение возможно исключительно через суд на основании статьи 35 Жилищного кодекса РФ. При отсутствии решения суда любые действия, направленные на принудительное выселение, квалифицируются как самоуправство и влекут ответственность вплоть до уголовной (статья 330 УК РФ).

3. Защита от самоуправства
Самостоятельное вскрытие замков, замена дверей или удержание имущества нанимателей до получения судебного решения расценивается как самоуправство. В соответствии со статьёй 330 УК РФ, такие действия, совершённые вопреки установленному порядку, влекут уголовную ответственность, особенно при причинении существенного вреда или применении насилия. В вашей ситуации, когда жильцы фактически препятствуют доступу в квартиру, вы имеете право требовать их выселения, но исключительно через суд. Попытка риелтора проникнуть в квартиру с целью расторгнуть договор или «выселить» жильцов без судебного акта также является самоуправством.

Я готова помочь вам в подготовке полного пакета документов для суда. В частности, я могу составить:

Исковое заявление о выселении и взыскании задолженности. Расчёт задолженности по арендной плате с учётом условий договора. Акт о недопуске в квартиру (на основании имеющейся у вас видеозаписи).

Если появятся дополнительные вопросы, я на связи в личном кабинете по ссылке: pravoved.ru/lawyer/4343700/

Можно попытаться расторгнуть договор в судебном порядке, по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за установленный договором срок (в вашем случае, если это произошло более двух раз подряд, согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Ваши действия по попытке связаться с жильцами и фиксации невозможности попасть в квартиру (стук в дверь, съем на камеру) являются важными доказательствами для суда, подтверждающими факт нарушения условий договора и уклонение жильцов от контакта.

В случае, если жильцы не освобождают помещение после расторжения договора в судебном порядке, выселение будет производиться судебными приставами на основании исполнительного листа.