Здравствуйте! В такой схеме переход права к вам зарегистрировать могут, если на сделку есть предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Ключевой момент тут не в том, зарегистрировано ли уже новое жильё на несовершеннолетнего к моменту вашей регистрации, а в соблюдении условий, которые указала опека в своем разрешении.
На практике опека часто разрешает продажу с условием одновременной или последующей покупки другого жилья на имя ребенка. И как раз для этого обычно используют аккредитивы, альтернативные сделки, цепочки и т.д. Росреестр не требует, чтобы несовершеннолетний уже был собственником нового объекта до регистрации перехода права к покупателю.
Но есть важный нюанс: если в разрешении опеки прямо указано, что сначала должно быть зарегистрировано право ребенка на новое жильё, либо сделки должны проходить одновременно, тогда Росреестр будет смотреть именно на эти условия. Если их нарушить — возможна приостановка или отказ.
Поэтому вам нужно внимательно проверить само постановление опеки. Если там формулировки вроде «с последующим приобретением» или «денежные средства направляются на покупку иного жилого помещения», то ваша схема с аккредитивом обычно рабочая. Если же написано, что новое жильё должно быть оформлено до отчуждения либо одновременно — тогда придется выстраивать именно такую последовательность.
В целом описанная вами ситуация для рынка обычная, особенно в альтернативных сделках. Сам по себе факт, что на момент регистрации перехода права к вам ребенок еще не владеет новой квартирой, автоматически сделку недействительной не делает.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
