Какие риски при этом в случае постройки на нем дома для проживания и сельхоз построек?

Здравствуйте. Рассматривая вопрос о покупке такого земельного участка, необходимо учитывать риски, связанные с наличием на его территории зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в виде охранной зоны инженерных сетей ЛЭП и статуса мелиорируемых земель, отображенных в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). В соответствии с пунктом 2 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации охранные зоны объектов электросетевого хозяйства относятся к зонам с особыми условиями использования территорий, в границах которых устанавливаются ограничения использования земельных участков. Согласно пункту 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 № 160, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений. Из этого следует, что возведение жилого дома и сельскохозяйственных построек непосредственно в границах той части участка, на которую наложена охранная зона ЛЭП, без предварительного согласования со стороны собственника электросетей невозможно, а в случае самовольной постройки объект на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан самовольной постройкой и подлежать сносу. Рассуждая далее о статусе мелиорируемых земель, следует обратиться к Федеральному закону от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель», статья 29 которого устанавливает, что сооружение и эксплуатация линий электропередачи, связи, трубопроводов и других объектов на мелиорируемых (мелиорированных) землях не должны приводить к ухудшению состояния земель и нарушению функционирования мелиоративных систем. Более того, согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации, земли сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, а также мелиоративными системами, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, а в силу пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник имеет право возводить здания и сооружения только в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Риск покупки данного участка заключается в том, что мелиоративные системы (дренажные каналы, трубопроводы), проходящие под землей или по поверхности, могут физически препятствовать строительству, а проведение любых земляных работ потребует получения дополнительных согласований с органами управления мелиорацией водохозяйственного комплекса. Покупать такой участок стоит только в том случае, если площадь зоны застройки, свободной от указанных ограничений (пятно застройки в ГПЗУ), позволяет разместить жилой дом и постройки вне границ охранной зоны ЛЭП и зон залегания мелиоративных систем, в противном случае вы столкнетесь с существенными административными барьерами или полным запретом на строительство. 

Добрый день.

При покупке земельного участка с отметками об охранной зоне ЛЭП и мелиорируемых землях необходимо учитывать ряд правовых ограничений и рисков:

Охранная зона ЛЭП (регулируется  Постановлением Правительства № 160 от 24.02.2009 ):
— возведение зданий и сооружений возможно только при наличии письменного согласования с организацией, в ведении которой находятся ЛЭП;
— в границах охранной зоны действуют строгие ограничения на виды деятельности (запрет на складирование материалов, запуск летательных аппаратов, разведение огня и т. п.);
— несоблюдение требований может привести к предписаниям о сносе построек или иным принудительным мерам.

Мелиорируемые земли (регулируются Федеральным законом от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель», ст. 30):

— любое строительство, не связанное с мелиорацией, не должно ухудшать водный, воздушный и питательный режимы почв;
— капитальное строительство допустимо лишь в целях мелиорации (например, для сооружений, обеспечивающих орошение);
— нарушение требований может повлечь административную ответственность и обязательства по восстановлению нарушенных режимов почв.

Общие ограничения ЗОУИТ (регулируются Земельным кодексом РФ, гл. XIX, ст. 105, ст. 56 ):
— участок может иметь ограничения прав пользования, зафиксированные в ЕГРН (Приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 );
— при установлении или изменении ЗОУИТ, делающем использование участка невозможным, собственник вправе требовать выкупа земли (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ Земельный кодекс РФ, ст. 56 );
— перед покупкой критически важно проверить ЕГРН на наличие обременений (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 29 ).

Покупка участка с охранной зоной ЛЭП и мелиорируемыми землями сопряжена с существенными рисками:

— для строительства жилого дома и сельхозпостроек потребуется согласование с владельцем ЛЭП;
— на мелиорируемых землях допустимо лишь строительство, связанное с мелиорацией;
— любые нарушения режимов могут привести к сносу построек, штрафам или изъятию участка.

Перед покупкой необходимо:

— получить письменное согласование от владельца ЛЭП на планируемые постройки;
— проверить, соответствует ли предполагаемое использование участка целям мелиорации.

Остались вопросы — можете написать мне в чат.

Хотите отблагодарить юриста — это можно сделать через личный кабинет на этом сайте.