Бывший муж хочет заверить нотариально договор обещания дарения на сына доли в ипотечной квартире после выплаты ипотеки, но нотариус отказывает в заверении, ссылаясь на то, что квартира в залоге у банка. Правомерно это? Как убедить нотариуса?
Здравствуйте Надежда!
Да, действия нотариуса правомерны. Квартира, находящаяся в ипотеке, является предметом залога у банка, что накладывает ограничения на распоряжение этим имуществом, включая заключение договоров, которые предполагают будущее отчуждение доли.
Согласно статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подарить ипотечную квартиру (в том числе долю в ней) можно только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если в ипотечном договоре есть прямой запрет на дарение недвижимости до погашения кредита, то такая сделка невозможна до снятия обременения.
Действия нотариуса правомерны. Несмотря на то что договор обещания дарения не влечёт немедленного перехода права собственности, он всё же создаёт обязательства, которые могут повлиять на права банка как залогодержателя. Это связано с тем, что ипотека накладывает ограничения на распоряжение заложенным имуществом, включая любые действия, которые могут изменить его статус или права на него в будущем.
Согласно ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу (путём продажи, дарения, обмена и т. д.) лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Договор обещания дарения, хотя и не приводит к немедленному переходу права собственности, всё же является сделкой, которая предполагает будущее отчуждение доли в квартире. Это означает, что он затрагивает права банка как залогодержателя, так как в будущем может повлиять на обеспечение его требований.
Если в ипотечном договоре есть прямой запрет на дарение недвижимости (или доли в ней) до погашения кредита, то такая сделка невозможна до снятия обременения. Даже если такого запрета нет, банк вправе отказать в согласии, так как это увеличивает риски невозврата кредита. Например, банк может учитывать платёжеспособность будущего одаряемого, его возраст, кредитную историю и другие факторы.