Подскажите, пожалуйста купили земельный участок 2021 году у мужчины... Выдели доли на земельном участке своим несовершеннолетним детям и нам родителям ...Сейчас решили продать , но тут выясняется что мы купили без согласия его супруги...
Что нам делать?
Здравствуйте!
Риски для вас не такие высокие, как может показаться. Шанс того, что супруга сможет отобрать у вас участок, очень мал, а продать его вы с высокой долей вероятности сможете.
Действительно, все, что супруги нажили вместе в браке (включая земельный участок), — это их общая совместная собственность (ст. 34 СК РФ).
Если один из супругов продает такое имущество, он должен получить на это нотариальное согласие другого (п. 3 ст. 35 СК РФ). Его отсутствие — это основание для супруги продавца требовать в суде признания вашей сделки недействительной (ст. 35 СК РФ).
У вас есть два мощных инструмента правовой защиты, которые делают позицию покупателя почти неуязвимой спустя несколько лет:
Защита №1: Вы — добросовестный приобретатель. Закон защищает добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о чужих правах на имущество (ст. 302 ГК РФ). Пока супруга не докажет обратное, предполагается, что вы действовали добросовестно. Просто наличие у нее претензий к мужу вас не касается.
Защита №2: Истек срок исковой давности. У супруги продавца есть всего 1 год на то, чтобы подать в суд на признание сделки недействительной. Этот срок отсчитывается с того дня, когда она узнала или должна была узнать о факте продажи (п. 2 ст. 181 ГК РФ). С момента вашей покупки в 2021 году прошло около 4-5 лет. Скорее всего, она знала о сделке, но не предприняла никаких действий. Пропуск срока — это безусловное основание для суда отказать ей в иске (только носит заявительный характер, надо не забыть заявить о пропуске срока в суде).
Что делать, чтобы спокойно продать?
Ваша задача сейчас — не бояться, а правильно подготовиться к продаже. Вот простая пошаговая инструкция, чтобы обезопасить себя и покупателя.
Шаг 1. Соберите «доказательства спокойствия»
К моменту продажи у вас под рукой должны быть документы, которые докажут, что вы — законный владелец. Это все документы, которые вы получили при покупке в 2021 году:
Договор купли-продажи.
Акт приема-передачи.
Выписка из ЕГРН.
Если каких-то документов нет, их всегда можно запросить в МФЦ.
Шаг 2. Подготовьте мощный аргумент для покупателя
Самое главное — убедить покупателя в безопасности сделки. Ваш главный аргумент — истечение срока исковой давности. Вы можете сформулировать это так: «Супруга продавца могла оспорить сделку только в течение года после того, как узнала о ней. С 2021 года прошло больше 3 лет, поэтому у нее нет никаких законных оснований для иска».
Шаг 3. Получите разрешение органов опеки (это обязательно!)
Это самый важный и не связанный с претензиями супруги момент. Поскольку у участка есть доли несовершеннолетних детей, продать его без разрешения органов опеки и попечительства не получится.
Шаг 4. Оформите и зарегистрируйте сделку.
