) или остаться как физлицо (+ согласие сына, то есть можно ли как-то сэкономить на налогах?

Для сдачи квартиры в аренду, если она находится в совместной собственности с совершеннолетним сыном, необходимо оформить сделку с учётом согласия обоих собственников. Также важно выбрать оптимальный налоговый режим, который позволит минимизировать обязательства.

Оформление сделки

Договор аренды/найма

Если арендатором выступает физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения. Если арендатором является юридическое лицо — договор аренды. 

Договор должен быть оформлен в письменной форме. В нём необходимо указать:

данные сторон (ФИО, паспортные данные, контакты);

описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат, состояние имущества);

срок действия договора (если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок); 

размер арендной платы и порядок оплаты;

права и обязанности сторон (порядок пользования помещением, правила содержания, допуск третьих лиц, проведение ремонтных работ и т. д.);

условия досрочного расторжения договора. 

К договору обязательно прилагается акт приёма-передачи, в котором фиксируется состояние квартиры, наличие мебели и техники, показания счётчиков. 

Регистрация договора

Если срок договора превышает 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно подать заявление и пакет документов (договор, документы, подтверждающие права на квартиру, паспорта сторон и др.) в течение месяца с момента подписания договора. 

Согласие сына

Поскольку квартира находится в совместной собственности, сын должен дать письменное согласие на сдачу жилья в аренду. Это согласие можно включить в договор найма/аренды в качестве отдельного пункта или оформить отдельным документом. Нотариальное заверение согласия не требуется, если квартира не находится в ипотеке или под другими обременениями. 

Налоговые режимы

1. НДФЛ для физических лиц

Если не оформлять особый налоговый статус, собственник обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с полученного дохода. В 2026 году ставки НДФЛ зависят от совокупного годового дохода:

13% — с дохода до 2,4 млн руб.;

15% — с части дохода от 2,4 до 5 млн руб.;

18% — с части от 5 млн до 20 млн руб.;

20% — с части от 20 млн до 50 млн руб.;

22% — с суммы сверх 50 млн руб.. 

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за отчётным, а уплатить налог — до 15 июля. Если квартира находится в долевой собственности, каждый собственник подаёт декларацию и уплачивает налог в соответствии со своей долей. 

2. Самозанятость (налог на профессиональный доход, НПД)

Самозанятые платят:

4% — при сдаче квартиры физическому лицу;

6% — при сдаче юридическому лицу или ИП. 

Преимущества:

— не нужно сдавать отчётность;

— нет страховых взносов;

— есть налоговый бонус в размере 10 тыс. руб. при регистрации (снижает ставку до 3% и 4% соответственно, пока бонус не исчерпается). 

Ограничения:

— годовой доход не должен превышать 2,4 млн руб.;

— нельзя нанимать сотрудников;

— можно сдавать только жилые помещения. 

Чтобы оформить самозанятость, нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог» или через банковский сервис для плательщиков НПД. После получения дохода необходимо формировать чеки в приложении. 

Сын также может зарегистрироваться в качестве самозанятого, если планирует получать доход от сдачи квартиры. Если его доля в праве собственности позволяет получать доход в рамках лимита НПД, этот режим будет для него выгодным.

3. Особенности при сдаче юрлицу

Если арендатором выступает юридическое лицо, компания становится налоговым агентом. Это означает, что она обязана удержать НДФЛ с арендных платежей и перечислить его в бюджет. В этом случае собственнику не нужно самостоятельно подавать декларацию, но важно убедиться, что компания выполнила свои обязательства. 

Рекомендации:

Если планируется сдавать квартиру физлицу и доход не превышает 2,4 млн руб. в год, самозанятость — наиболее выгодный вариант.

Если арендатором будет юрлицо или доход превышает лимит НПД, стоит рассмотреть НДФЛ.

Сын может выбрать тот же режим налогообложения, что и вы, если его доля в праве собственности и доход это позволяют.

Здравствуйте, Сергей! Возможно несколько вариантов. 

1. Вы можете стать самозанятым, сын не регистрируется самозанятым. В этом случае Вы сдаете квартиру в наём. Обязательно нужно получить письменное согласие сына на сдачу квартиры в наём. В договоре наймодателем указываете только себя. После получения каждого платежа от нанимателя в приложении «Мой налог» формируете чек. Затем каждый месяц платите в приложении «Мой налог». Ставка 4 процента при сдаче квартиры физическим лицам и 6 процентов — юридическим.

2. И Вы и Ваш сын можете стать самозанятым. В этом случае можете прописать в договоре, что наниматель платит арендную плату и Вам и Вашему сыну. Ставки будут такие же (4% и 6%). Соответственно, в качестве наймодателей указываете и себя и Вашего сына.

3. Можно не регистрироваться в качестве самозанятого. Можете сдавать квартиру или только Вы с письменного согласия сына или и Вы и Ваш сын. В этом случае платить будете по ставке 13% (при доходе до 2.4 млн. руб). При большем доходе действует прогрессивная шкала (то есть ставка выше). аждый год Вы (или Вы и Ваш сын) должны подать декларацию в налоговую по форме 3-НДФЛ. 

4. Можно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но в этом нет смысла, если Вы не планируете получать доход больше 2,4 млн. рублей в год и не будете нанимать работников, так как помимо обязанности по уплате налога, Вы должны будете вносить страховые взносы в Социальный Фонд РФ и вносить другие платежи. 

Если будете заключать договор на срок свыше 1 года, то нужно будет зарегистрировать договор в Росреестре. Это повлечёт необходимость уплаты госпошлины. 

Если Вам потребуется более подробная консультация или составление документа, обращайтесь ко мне в чат (кнопка «Общаться в чате»). Услуги в чате платные. Перечень услуг и их стоимость Вы можете посмотреть на моей странице по ссылке pravoved.ru/lawyer/2430139 в разделе «Стоимость услуг». С уважением, юрист Николай Сергеевич Мартюшев!

Оставить чаевые