Как правильно решить ситуация не понимаю, прошу помощи

Добрый день. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку ваш договор был заключен на 3 года и не прошел регистрацию, он не считается заключенным в отношении третьих лиц (в том числе для нового собственника — Российской Федерации).

Однако, согласно сложившейся судебной практике (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пп. 2-4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), для сторон, которые фактически исполняли договор (вы платили, арендодатель предоставлял помещение), договор создает взаимные права и обязанности. Тот факт, что вы добросовестно исполняли обязательства в течение 2,5 лет, подтверждает наличие арендных отношений.

Согласно этому же договору, он вступает в силу с момента регистрации в росреестре. Поэтому у меня нет действующего договора. Мне будет выставлена плата за фактическое пользование объектом согласно отчету об оценке. Им нужно дать ответ. Изначально арендодатель говорил, что будет сам регистрировать, а я не проверил. На данный момент мне нужно дать ответ Росимуществу. Они просят описать ситуацию как есть. Я 2.5 года платил исправно за аренду и ко мне не было никаких вопросов у предыдущего собственника.

 Здравствуйте

Ну с прошлым собственником договор у вас был.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

А вот сейчас уже- из за отсутствия регистрации договор у вас не сохранен.

Тут ст 617 гк не применяется, как указано выше.

А значит только заключать новый договор с росимуществом, может быть через торги даже. И платить уже им. А пока запросить только реквизиты для оплат за прошедший период.

Я 2.5 года платил исправно за аренду и ко мне не было никаких вопросов у предыдущего собственника.

 Здравствуйте.

Ну собственно, это и понятно. Для собственника главное, чтобы Вы выполняли свои обязательства. Но что верно, это то, что в отсутствии регистрации договора аренды, заключенного на срок более года возникает проблема.

Согласно ст. 164 ГК РФ

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о регистрации договора на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ. Но Вы, не проверив это, не выходили с таким требованием ни к собственнику, ни в суд. Для сторон договора отношения считаются урегулированными, они обязаны исполнять этот договор так, как это в нем определено.

А вот для третьих лиц (каковыми являются например, новые собственники имущества) незарегистрированный договор, правовых последствий не порождает. Это связано с тем, что регистрация направлена на защиту интересов лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Отсутствие регистрации таким образом напрямую влияет на Ваши права на продолжение договора в случае, если у имущества появляется новый собственник.

Таким образом, Вам необходимо согласовать с Росимуществом вопрос оплаты за фактическое пользование, ввиду отсутствия для нового собственника договора шансы как-то иначе, кроме согласования с Росимуществом продолжения пользования помещением, не просматриваются. При этом вы по сути теряете право на продолжение арендных отношений, поскольку раз договора нет, то и преимущественного права тоже нет. А значит Вам придется участвовать в торгах по продаже права аренды на общих основаниях.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте.

Позиция Росимущества формально основана на п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, считается заключенным с момента государственной регистрации. Если регистрация не производилась, договор может быть признан незаключенным.

Вместе с тем из Вашего вопроса следует, что помещение было фактически передано Вам и Вы на протяжении 2,5 лет добросовестно вносили плату за пользование объектом. Само по себе отсутствие регистрации не свидетельствует о недобросовестности арендатора.

Рекомендую в ответе Росимуществу указать фактические обстоятельства пользования помещением, сообщить о готовности вносить плату и запросить:

1. Реквизиты для оплаты.
2. Расчет платы за фактическое пользование.
3. Отчет об оценке, на который они ссылаются.
4. Разъяснения по порядку исчисления НДС.
До получения указанных сведений определить корректную сумму платежа затруднительно. В Вашей ситуации важно документально подтвердить, что Вы не уклоняетесь от оплаты, а предпринимаете действия для надлежащего исполнения обязательств.