Могу ли я не платить налог за проданную квартиру?

Здравствуйте!

Скорее всего, нет — льготу применить не получится. И дело тут как раз в той самой другой недвижимости, которая у вас в собственности. Я разберу по пунктам, чтобы было понятно, где возникает загвоздка.

Эта льгота (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) действительно позволяет семье с двумя и более несовершеннолетними детьми не платить НДФЛ с дохода от продажи жилья независимо от срока владения, но только при одновременном соблюдении ряда условий. Вы уже проверили часть из них: двое детей есть, планируете купить жильё большей площади (150 кв. м против 70 кв. м) — это хорошо. Но есть нюанс с «другим жильём». 

Ключевое условие, которое, вероятно, не выполняется: на дату перехода права собственности на проданную квартиру к покупателю у вас (и у супруга, и у детей) в совокупности не должно быть в собственности иного жилого помещения, площадь которого превышает площадь приобретаемого взамен жилья. Или, если такое помещение есть, ваша совокупная доля в нём не должна превышать 50%. 

В вашей ситуации есть две квартиры (33 и 35 кв. м) и доля (15 кв. м). Важно: налоговая не складывает площади всех объектов в одну кучу. Она смотрит на один конкретный объект, площадь которого превышает площадь новой квартиры (150 кв. м). Ни 33, ни 35, ни 15 кв. м по отдельности не больше 150 кв. м. Значит, формально условие не нарушается: нет иного жилого помещения, площадь которого больше приобретаемого.

Но есть важный нюанс с долями. Если, например, в одной из этих квартир (33 или 35 кв. м) у вас есть доля, которая в совокупности с долями супруга или детей даёт более 50% в праве на этот объект — это уже может стать проблемой. Закон говорит о совокупной доле членов семьи в одном ином жилом помещении, площадь которого больше приобретаемого. Если такая ситуация есть — условие нарушается, и льгота не сработает. 

Другие условия, которые тоже стоит проверить:

1. Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн рублей. 

2. Новое жильё нужно приобрести в том же календарном году, что и продали старое, либо не позднее 30 апреля следующего года. 

Что делать дальше? Я рекомендую перед сделкой запросить в налоговой письменное разъяснение (запрос в ИФНС). Приложите выписки из ЕГРН по всем объектам — инспекторы посмотрят на вашу конкретную ситуацию и скажут точно, есть ли препятствия. Это убережёт от сюрпризов после регистрации. 

Если по итогам проверки выяснится, что льготу применить нельзя, не расстраивайтесь: вы всё равно можете уменьшить доход от продажи на расходы по покупке той самой квартиры, которую продаёте, либо заявить имущественный вычет в 1 млн рублей. 

Да, при соблюдении нескольких условий вы вправе полностью не платить НДФЛ с продажи — и сам факт, что у вас в собственности ещё несколько объектов, вам не мешает. Льгота для семей с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) действует независимо от срока владения проданной квартирой, но работает только при одновременном выполнении всех условий ниже.

Главное, что снимает ваше опасение: закон сравнивает площадь каждого вашего объекта отдельно — и не с проданной квартирой, а с НОВОЙ, которую вы покупаете (150 кв.м). Льгота теряется только если у семьи в совокупности больше 50% в праве на какой-то один объект, который сам по площади (или кадастровой стоимости) больше новой квартиры. У вас 33 кв.м, 35 кв.м и доля в 15 кв.м — каждый из этих объектов сам по себе меньше 150 кв.м, при любом размере доли в нём. Поэтому то, что у вас несколько небольших квартир, льготе не мешает.

Остаются три условия, которые нужно подтвердить именно по вашей ситуации: оба ребёнка должны быть младше 18 лет (либо до 24, если учатся очно) на дату регистрации продажи; кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 млн руб.; переход права на новую квартиру нужно зарегистрировать (а если покупаете по ДДУ — полностью оплатить) либо в год продажи, либо не позднее 30 апреля следующего года.

Что делать:

Проверьте возраст обоих детей на дату регистрации перехода права по проданной квартире.
Запросите выписку из ЕГРН или посмотрите на сайте Росреестра кадастровую стоимость проданной квартиры — убедитесь, что она ниже 50 млн.
Зафиксируйте точную дату регистрации продажи — от неё отсчитывается срок на покупку новой квартиры.
Поторопитесь с регистрацией перехода права на новую квартиру (или полной оплатой по ДДУ) — успеть нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи, иначе льгота слетает независимо от всего остального.
Сохраните оба договора, свидетельства о рождении детей и выписку о кадастровой стоимости — налоговая может запросить эти документы даже без подачи декларации.
Если какое-то условие всё же не выполнится, НДФЛ платится не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки (ст. 220 НК РФ) — вариант не нулевой, но и не катастрофический.

В каком году вы продали квартиру — оформление покупки новой планируете в этом же году или уже в следующем? От этого зависит, сколько времени у вас остаётся до 30 апреля.

Здравствуйте!

В каком году была продажа? Когда планируете покупку?

Также для обнуления налога возможен вариант с зачетом расходов на покупку квартиры, которую продали.

То есть налог считают с разницы. Нет разницы или цена при продаже меньше — нет налога.