Здравствуйте, решили продать комнату под материнский капитал, купленную также под материнский капитал, через агентство, риэлтор решила продавать так без выделений доли детям, госреестре регистрация прошла, но мы решили сами расторгнуть сделку покупатель и продавец вводить ли в курс дела риэлтора
Здравствуйте!
Советую поставить риэлтора в известность. И вот почему: даже если сделка уже прошла регистрацию в Росреестре, у этой ситуации есть важный юридический нюанс, который напрямую касается и агентства.
При использовании материнского капитала закон обязывает выделить доли детям. Если этого не сделали, а потом продали объект, возникает риск: в будущем (иногда спустя годы, когда дети достигнут совершеннолетия) сделку могут оспорить. Инициаторами могут выступить сами дети, органы опеки, прокуратура или Социальный фонд России. Последствие — суд может признать сделку недействительной, и тогда покупателю придётся возвращать жильё, а продавцу — деньги.
Риэлтор, скорее всего, не в курсе этой «подводной камни», потому что формально Росреестр регистрацию провёл (он не всегда отслеживает, выполнены ли все условия использования маткапитала в прошлых сделках). Но для профессионального участника рынка это ключевой риск. Если агентство узнает об этом постфактум, оно может столкнуться с претензиями со стороны клиента или регуляторов. Поэтому честно сообщить — в интересах и вас, и агентства: это поможет избежать недопонимания и возможных конфликтов.
Как лучше это сделать?
Не просто сказать «мы передумали», а обозначить суть: «При покупке этой комнаты мы использовали маткапитал, но доли детям не выделяли. Сейчас мы с покупателем договорились о расторжении сделки. Давай вместе продумать, как оформить это документально, чтобы минимизировать риски для всех сторон, в том числе в части возможного будущего оспаривания из-за невыделенных долей». Так вы покажете, что подходите к вопросу ответственно.
При расторжении уже зарегистрированной сделки обычно оформляют соглашение о расторжении и подают его в Росреестр для обратной регистрации перехода права. В этом документе стоит отдельно прописать, что стороны осознают риски, связанные с использованием маткапитала в прошлом, и берут на себя ответственность за последствия. Иногда имеет смысл проконсультироваться с юристом, который специализируется на таких сделках: он поможет составить текст так, чтобы закрыть возможные вопросы.
