Подскажите, как правильно снести нашу половину дома, чтобы построить новый?

Добрый вечер.

 Половина выделена как квартира. Вторая половина принадлежит государству и признана нежилой. Подскажите, как правильно снести нашу половину дома, чтобы построить новый?

В соответствии со ст.  247 ГК РФ 

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Вы и «государство» владеете общей собственностью — дом.

1/2 дома принадлежит Вам, 1/2 — муниципальная собственность.

Вы собственники оба владеете и распоряжаетесь общей собственностью (ст.246 ГК РФ).

Вам нужно договориться с местным органом власти по соглашению, как распорядиться общей собственностью.

Должно быть его согласие.

Здравствуйте!

Если в ЕГРН у Вас именно квартира, то просто снести свою половину как отдельный дом нельзя. По ст. 16 ЖК РФ:

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Квартира юридически не равна отдельному дому. Поэтому сначала надо заказать выписки ЕГРН на Вашу квартиру, земельный участок, вторую часть и само здание, если оно стоит на учете как единый объект.

Если дом считается общим объектом или есть общие стены, крыша, фундамент, коммуникации, нужно письменное согласие второго собственника, то есть публичного собственника: муниципалитета, региона или РФ. По ст. 246 ГК РФ:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По ст. 247 ГК РФ:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Без согласия снос может создать спор о повреждении чужого имущества.

Поэтому сначала ЕГРН, затем техническое заключение проектной организации, что Вашу часть можно демонтировать без вреда второй части, несущим конструкциям и коммуникациям. Потом обращение к собственнику второй части за письменным согласием. Если согласие не дадут или проигнорируют, вопрос придется решать через суд.

И еще проверьте, не подходит ли Ваша часть под дом блокированной застройки. Это самый удобный вариант, если есть отдельный вход, нет общих помещений, есть самостоятельное использование и свой участок. Ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ указывает:

Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В таком случае лучше сначала привести в порядок сведения в ЕГРН, потом оформлять снос и стройку.

По сносу действует ст. 55.30 ГрК РФ:

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, на основании решения суда или органа местного самоуправления, если иное не предусмотрено частью 1.1 настоящей статьи.

Но если Вы сносите старый объект именно для строительства нового, действует ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ:

Положения настоящей главы не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Снос объекта капитального строительства осуществляется в порядке, установленном главой 6 настоящего Кодекса для строительства объектов капитального строительства.

То есть для нового ИЖС нужно подавать уведомление о планируемом строительстве по ст. 51.1 ГрК РФ.

Если снос будете оформлять отдельно, то по ст. 55.31 ГрК РФ уведомление о планируемом сносе подается в администрацию не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ. К нему прикладываются результаты и материалы обследования объекта капитального строительства и проект организации работ по сносу объекта капитального строительства, если Ваш случай не относится к исключениям.

После фактического сноса нужен кадастровый инженер. По ст. 23 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ акт обследования подтверждает прекращение существования здания или помещения из-за уничтожения здания либо его части. После этого объект снимается с кадастрового учета и прекращается право собственности на старый объект.

Материнский капитал сам по себе через 10 лет не запрещает снос. Но если доли оформлены на детей и дети несовершеннолетние, нужно разрешение опеки.

Добрый день! Вторая половина дома признана аварийной, вы хотели сказать ? 

Есть вариант, признать вашу квартиру аварийной также, как вторую половину и тогда уже речь будет идит о сносе всего дома. Потому что ваш дом по сути, учитывая что оба помещения как квартиры в ЕГРН зарегистрированы, это многоквартирный жилой дом. Снос такого дома делается в порядке ст. 55.30-55.33 ГрК РФ. 

Есть вариант, зарегистрировать ваши обе квартиры как блоки жилого дома, тогда это будет уже не МКД, дом блокированной застройки (ст 16 476-ФЗ от 30.12.2021 года). В зависимости от региона может быть такое, что самостоятельно можно только свою квартиру превратить в блок жилого дома.  В этом случае снос будет с согласия второго собственника, так как общая стена будет снесена и может быть нанесен ущерб второму помещению. Но в принципе если вы договоритесь это может произойти. 

Ну и построить новый дом на том же самом месте, если это не будет блок у вас не получится, потому надо будет соблюдать отступы в 3 метра от смежного участка.