Здравствуйте!
По описанной ситуации нотариус, скорее всего, исходит из общего правила о единстве судьбы дома и земли: если у мужа есть доля в доме и доля в участке, отчуждать их нужно одновременно, а не разрывать между собой. Это следует из ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ. При этом совпадение долей “1/6 в доме = 1/6 в земле” законом не требуется автоматически: на практике нередко бывает, что доля в доме и доля в земле разные, и сама по себе разница 1/6 и 1/3 не делает сделку невозможной. Важнее другое — чтобы из ЕГРН и правоустанавливающих документов было понятно, какой именно объект стоит на каком участке, и что именно продается. Если по реестру получается, что часть дома “сидит” на одном участке, а фактически связана с другим, нотариус вправе не удостоверять сделку из-за правовой неопределенности.
Если времени на споры с владельцем 1/2 нет, то самый быстрый путь обычно не “ломать” чужую половину, а сделать сделку только по тем объектам, которые зарегистрированы за мужем, и оформить ее так, как они стоят в ЕГРН: продать 1/6 доли в доме + 1/3 доли в земельном участке одному покупателю по одному нотариальному договору, без попытки “подгонять” доли друг под друга. В договоре надо прямо указывать оба кадастровых номера и оба объекта. Если нотариус отказывает именно из-за несоответствия долей, а не из-за конкретной ошибки в ЕГРН, я бы просил у него письменный мотивированный отказ с точным основанием. Это важно, потому что отказ “доли не совпадают” сам по себе выглядит спорно: закон не содержит требования о тождестве долей в доме и земле, если речь идет о долевой собственности на часть дома/помещение и доле в участке.
Дальше уже по отказу можно действовать адресно. Если проблема только в позиции конкретного нотариуса, часто вопрос решается у другого нотариуса, который корректно оформляет договор с двумя объектами. Если же в отказе будет указано, что в ЕГРН есть противоречие по расположению дома на участке, тогда без исправления реестровой ошибки, к сожалению, сделка может не пройти. В таком случае самый быстрый технический вариант — подать через МФЦ или Росреестр заявление об исправлении реестровой/технической ошибки и приложить техплан, старые БТИ-документы, правоустанавливающие документы на дом и участок, чтобы привести сведения ЕГРН в соответствие. Если Росреестр откажет — тогда уже только через суд, но это действительно дольше.
То есть по сути сейчас я бы советовал идти в таком порядке: сначала взять у нотариуса письменный отказ, чтобы понять, он отказывает из-за “разных долей” или из-за “непонятного расположения дома на участке”. Если причина только в разных долях — пробовать удостоверение сделки у другого нотариуса с продажей обоих объектов одновременно. Если причина в реестровой ошибке — уже срочно исправлять ЕГРН, потому что без этого любой нотариус и Росреестр будут перестраховываться.
Если хотите, я могу помочь вам прямо по шагам: вы пришлёте, что именно указано в выписке ЕГРН по дому и по участку (кадастровые номера, размеры долей, адрес и формулировки в разделе “правообладатели”), а я скажу, как именно должен выглядеть договор и есть ли у нотариуса законные основания для отказа именно в вашей ситуации.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
