Добрый вечер! После покупки квартиры у продавца в квартире остаются вещи брата, который в данный момент там не собственник и не прописан. Забирать до сделки брат продавца их не хочет, с нами не общается. Как в Договоре купли продажи нужно прописать этот момент, чтобы после сделки не иметь проблем и меня не обвинили бы в краже и присвоении себе этих вещей?
Здравствуйте.
Этот вопрос Вам необходимо решать непосредственно с продавцом, поскольку это его обязанность передать квартиру покупателю по акту приема-передачи, свободную от притязаний третьих лиц
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Вам необходимо включить в договор условие о том, что продавец обязуется своими силами и за свой счет полностью освободить Жилое помещение от любого имущества (включая мебель, бытовую технику, личные вещи и предметы интерьера), как принадлежащего Продавцу, так и принадлежащего любым третьим лицам, в срок до определенного числа.
И, возможно, предусмотреть в договоре условие о том, что продавец будет уплачивать Вам неустойку за неисполнение обязанности передать Вам квартиру свободную от чужого имущества.
Добрый день.
Вы можете заключить дополнительное соглашение к договору в отношении имущества.
То есть прописать их перечень и внести пункт о сроках в течении которого их необходимо забрать
Не очень понятно из вашего вопроса. Переход права собственности зарегистрирован в Росреестре?
ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Если нет, то нет никаких препятствий в заключении доп соглашения так как первоначальный договор не исполнен.
Если да — то надо передать их по акту приема — передачи
Чтоб не было перспектив спора в будущем, составьте перечень вещей с указанием наименование, модели, и прочих данных позволяющих идентифицировать каждый предмет.
Потом подпишите акт приема передачи или соглашения в 2 экземплярах по 1 для каждой стороны
В соглашении можно прописать.
Доп. соглашение.
Наименование сторон как в первоначальном договоре.
стороны пришли к соглашению о внесении следующего пункта в договор № ____ от _________
В квартира, являющейся предмет договора___________ находятся следующие вещи, ( перечень)
Данные вещи подлежат передаче ФИО в такой то срок
Здравствуйте, Вероника.
Для защиты Ваших интересов при покупке квартиры и предотвращения возможных претензий со стороны третьих лиц необходимо урегулировать вопрос освобождения помещения от имущества в договоре купли-продажи (ДКП) и в акте приема-передачи квартиры.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник имеет право требовать устранения любых нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения.
Это означает, что после перехода права собственности к вам Вы становитесь законным владельцем объекта недвижимости и вправе требовать освобождения квартиры от чужих вещей.
В ДКП следует прописать обязанность продавца передать квартиру свободной от любых прав и притязаний третьих лиц, а также свободной от имущества, не являющегося предметом сделки. Необходимо Вам в ДКП добавить пункт с формулировкой: «Продавец обязуется освободить квартиру от личных вещей, мебели и иного имущества, не входящего в перечень передаваемого имущества, в срок до даты подписания акта приема-передачи квартиры».
В акте-приема передачи обязательно необходимо зафиксировать состояние квартиры на момент передачи. Если вещи остались, в акте следует сделать отметку: «На момент подписания настоящего акта в квартире находится имущество, принадлежащее (ФИО брата продавца/продавцу). Покупатель не принимает данное имущество на ответственное хранение. Продавец обязуется вывезти указанное имущество в срок до (дата)».
Подписание такого акта продавцом подтверждает, что он осведомлен о наличии вещей и несет ответственность за их своевременный вывоз.
В Вашем случае брат продавца не является стороной сделки, поэтому все претензии по поводу его вещей вы должны предъявлять именно продавцу, так как именно он обязан передать Вам квартиру в надлежащем состоянии. Также рекомендую Вам дополонительно направить продавцу письменное уведомление о необходимости освобождения помещения.
Чтобы Вас не обвинили в краже или присвоении, важно не распоряжаться чужими вещами (не продавать, не выбрасывать и не использовать их). Если вещи остаются после установленного срока, Вы имеете право потребовать от продавца их вывоза в судебном порядке или самостоятельно организовать их перемещение на склад временного хранения, предварительно уведомив продавца о месте нахождения вещей и возложив расходы по хранению на него.
Если продавец отказывается подписывать акт с указанием на наличие вещей, это является основанием для приостановки сделки или отказа от подписания акта до момента фактического освобождения квартиры.
Вероника, здравствуйте!
В Вашей ситуации недостаточно просто указать в договоре, что в квартире находятся вещи третьего лица. Желательно максимально подробно урегулировать порядок обращения с ними, чтобы в дальнейшем исключить претензии.
Можно включить в договор, например, такое условие:
«Продавец подтверждает, что ему известно о нахождении в квартире движимого имущества, принадлежащего третьему лицу (брату продавца). Продавец гарантирует наличие у него полномочий урегулировать вопрос с указанным имуществом и обязуется обеспечить его вывоз не позднее “” ________ 20 г. Все риски предъявления третьими лицами требований в отношении указанного имущества, а также убытки Покупателя, связанные с такими требованиями, несет Продавец. В случае невывоза имущества в установленный срок Покупатель вправе переместить его на ответственное хранение за счет Продавца, предварительно уведомив Продавца.»
Однако без описи имущества такая формулировка защищает не полностью. Если впоследствии брат заявит, что в квартире находились, например, дорогостоящие вещи, доказать обратное будет сложно.
На Ваш вопрос о том, как составить опись, если доступа в квартиру до сделки нет.
В такой ситуации есть несколько вариантов:
Самый безопасный — осмотреть квартиру непосредственно перед подписанием акта приема-передачи. Продавец обязан предоставить доступ при передаче объекта. В этот момент можно составить опись имущества и приложить ее к акту.
Если продавец не возражает, можно провести осмотр непосредственно перед сделкой и подписать опись обеими сторонами.
Если доступ категорически не предоставляют до регистрации перехода права, то стоит предусмотреть в договоре, что акт приема-передачи подписывается только после фактического осмотра квартиры и составления описи оставленного имущества.
Я бы также рекомендовал не соглашаться на передачу квартиры без акта приема-передачи. Именно в акте лучше зафиксировать:
какие вещи находятся в квартире;
в каком помещении они расположены;
что они не переходят в собственность покупателя;
срок их вывоза;
последствия невывоза.
Спасибо за уточнения. При таких обстоятельствах я бы предложил немного изменить алгоритм сделки. Если брат продавца уже активно препятствует продаже, то оставлять этот вопрос “на доверии” после регистрации права собственности для покупателя рискованно.
Оптимальный порядок действий может быть следующим:
30 июля подписываете у нотариуса договор купли-продажи. В договоре предусматриваете:
обязанность продавца вывезти имущество брата в течение 15 дней;
ответственность продавца за любые претензии третьих лиц;
обязанность передать квартиру по акту приема-передачи;
условие, что до подписания акта продавец обеспечивает прекращение доступа третьих лиц в квартиру.
Договор направляется на регистрацию. Через 2–3 дня право собственности переходит к Вам.
После регистрации права, но до подписания акта приема-передачи, продавец должен передать Вам квартиру для осмотра. Именно в этот момент я рекомендовал бы:
составить подробный акт приема-передачи;
сделать опись оставшихся вещей;
выполнить фото- и видеосъемку квартиры;
передать Вам все имеющиеся комплекты ключей.
После подписания акта и передачи ключей раскрывается аккредитив (если условия аккредитива это позволяют).
Теперь о самом важном.
У брата продавца свои ключи. Значит ли это, что он сможет заходить в квартиру после перехода права собственности?
Нет. С момента государственной регистрации Вы становитесь собственником квартиры (ст. 223 ГК РФ). Если брат не является собственником, не зарегистрирован в квартире и не имеет законного права пользования, то его наличие ключей не дает ему права входить в квартиру.
Если после регистрации права он будет заходить без Вашего согласия, это может расцениваться как неправомерное проникновение в чужое жилое помещение. Поэтому после получения квартиры я бы рекомендовал сразу заменить цилиндры (личинки) или замки. Это недорого, занимает около 15–30 минут и полностью исключает проблему старых ключей.
При этом я бы не советовал ждать 15 дней с заменой замков. Заменить их можно сразу после подписания акта приема-передачи и получения ключей. Если в квартире остаются вещи брата, это не лишает его возможности их забрать, но уже по предварительному согласованию с Вами или продавцом в назначенное время.
Учитывая, что брат уже пытался препятствовать сделке, я бы добавил в договор еще одно условие:
«Продавец гарантирует, что на момент передачи квартиры Покупателю все имеющиеся у него и известных ему третьих лиц комплекты ключей будут переданы Покупателю либо доступ третьих лиц в квартиру будет исключен. В случае возникновения у Покупателя убытков, связанных с доступом третьих лиц в квартиру после ее передачи, ответственность несет Продавец.»
Это не исключит полностью действия брата, но существенно усилит позицию покупателя при возникновении спора.
На мой взгляд, при такой конфликтной ситуации я бы вообще не рекомендовал подписывать акт приема-передачи до фактического получения квартиры, всех ключей и осмотра помещения. Именно акт должен стать моментом, когда квартира фактически переходит под Ваш контроль.
Проще говоря, здесь два варианта.
Первый — это в договоре указать, что приемка жилого помещения по ДКП происходит по акту в определенный срок, и к моменту подписания акта продавец должен полностью освободить ее от своего или чужого имущества.
Второй — это принять квартиру по акту с вещами (в акте подробно перечислить вещи), в договор внести условие, что продавец обязан освободить квартиру от вещей в определенный срок. При нарушении этой обязанности он будет уплачивать неустойку.
Если продавец в нарушение условий договора откажется вывозить вещи, то Вам придется выселять его брата в судебном порядке, поскольку нахождение его вещей в квартире можно рассматривать, как его проживание в ней, тогда как согласно ст. 292 ГК РФ
у брата собственника право пользования квартирой прекратится после регистрации права собственности за покупателем. На основании приведенной нормы Вы сможете требовать его выселения, которое включает в себя в том числе и принудительное изъятие и вывоз его вещей, хранящихся в квартире на ответственное хранение.