В муниципальной квартире зарегистрировано 3 брата, один неполнородный.Неполнородный брат выплачивает компенсацию за снятие с регистрации остальных братьев посредством заключения предварительного договора купли-продажи.Каковы налоговые последствия для обоих сторон договора, и можно ли избежать уплаты НДФЛ?
Здравствуйте!
Налоговые последствия для сторон сделки
В ситуации, когда один из братьев (неполнородный) выплачивает денежные средства остальным за их «снятие с регистрации» (фактически — за отказ от права пользования жилым помещением или отчуждение доли, если она имеется), налоговые последствия зависят от юридической квалификации сделки:
Для получателей средств (братьев, которые снимаются с регистрации):
Если выплата денежных средств оформляется как доход от продажи доли в праве собственности на квартиру, то у продавцов возникает обязанность по уплате НДФЛ. Налоговая база определяется как цена сделки, указанная в договоре, уменьшенная на сумму имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей при продаже жилых помещений или долей в них) либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если квартира находилась в собственности продавцов более минимального предельного срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), доход от продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).
Для плательщика (брата, который выплачивает компенсацию):
Покупатель (плательщик) не несет налоговых обязательств по НДФЛ в связи с приобретением имущества. Однако важно учитывать ограничение, установленное п. 5 ст. 220 НК РФ: имущественный налоговый вычет при приобретении жилья не применяется, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами. К взаимозависимым лицам, согласно подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, относятся полнородные и неполнородные братья и сестры. Таким образом, покупатель не сможет заявить имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение доли у своих братьев.
Здравствуйте!
Если планируется продажа этой квартиры, которая на данный момент занята по договору социального найма, находится в муниципальной собственности, не находится в частной собственности, то прежде всего необходимо ее приватизировать.
Но право на приватизацию возникает у всех лиц, зарегистрированных в этом жилом помещении, у которых возникло право пользования жилым помещением.
Также, согласно ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1 приватизация осуществляется с согласия всех имеющих право на приватизацию жилого помещения совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В связи с изложенным, чтобы лица ( братья) не имели право на приватизацию жилого помещения, они должны быть сняты с регистрационного учета до приватизации.
Они фактически проживают в жилом помещении, вносят плату за коммунальные услуги, добровольно выезжали в иное место жительства, если да, то пытались ли вселиться, им чинились препятствия в этом?
Если есть основания для признания их утратившими права пользования жилым помещением, занятому по договору социального найма, согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, то на основании вступившего в законную силу решения суда о признании их утратившими права пользования производится их снятие с регистрационного учета.
После приобретения жилого помещения в собственность в порядке приватизации можно продать без уплаты налога по истечению установленного срока владения ( 3 года ) согласно ст. 217.1 НК РФ.
Так, согласно ст. 217.1 НК РФ
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
Если братья получат квартиру в собственность в порядке приватизации, потом решат ее продать?
У них не будет возникать обязанность по уплате налога в случае продажи этой квартиры по истечению установленного минимального предельного срока владения, в данном случае, 3 года, согласно пп.2 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ, поскольку право собственности на объект недвижимого имущества получено ими в результате приватизации этого жилого помещения. Если с момента государственной регистрации права собственности прошло три года, то доход подлежит освобождению от налогообложения.
Подробнее разъяснения в Письме Минфина РФ от 15.04.2024 N 03-04-09/34566 согласно которому
Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Подробнее с текстом Письма можете ознакомиться во вложении.
Также, могут быть основания, предусмотренные ч. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, при совокупности их — освобождение от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение.
Здравствуйте, Рустам! Давайте разбираться.
В Вашей ситуации — предметом сделки не может быть доля в квартире — квартира муниципальная, зарегистрированные граждане не имеют права собственности и не вправе ее продавать.
Поэтому предварительный договор купли-продажи здесь юридически неверен.
По смыслу статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен предусматривать заключение в будущем основного договора.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/
Продажа муниципальной квартиры либо несуществующей доли зарегистрированным жильцом невозможна — иначе есть риск спора и возврата денег!
Фактически отношения следует оформить соглашением о прекращении права пользования жилым помещением, добровольном выезде, снятии с регистрационного учета и выплате обусловленной суммы.
Регистрация сама по себе не является имущественным правом!
Право пользования муниципальным жильем возникает из договора социального найма и регулируется статьями 60, 67, 69 и 83 ЖК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/92b2a585650032a533f5f1a1f9237266da704343/
Само соглашение не гарантирует прекращения права пользования — имеют значение добровольный выезд, отсутствие препятствий со стороны остальных жильцов, прекращение участия в расходах и иные фактические обстоятельства.
Для получателей денег выплата представляет экономическую выгоду, то есть доход по статье 41 НК РФ, учитываемый при определении налоговой базы на основании статьи 210 НК РФ.
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/9b06776ae7a39546ad4e3ba04bebef14baabf8d2/
ФНС, вероятнее всего, квалифицирует сумму не как цену продажи недвижимости и не как законодательно установленную компенсацию, а как вознаграждение за совершение юридически значимых действий и отказ от пользования жильем.
Освобождение, предусмотренное пунктом 1 статьи 217 НК РФ для установленных законом компенсационных выплат, здесь не применяется, поскольку ПРОСТО выплата за снятие с регистрационного учета законодательством не установлена.
Плательщик, будучи обычным физическим лицом, налоговым агентом не признается.
НДФЛ он не удерживает и расходов, дающих право на налоговый вычет, не получает.
Каждый брат, получивший вознаграждение, самостоятельно декларирует доход по статье 228 НК РФ, подает декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года по статье 229 НК РФ и уплачивает налог не позднее 15 июля.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/36b2179632378c984cf6fbf0ea28e731baa919eb/
Размер налога определяется по ставкам статьи 224 НК РФ с учетом общей годовой налоговой базы.
Обычно, законный вариант избежать НДФЛ существует при оформлении денег — именно как дара.
Денежный подарок от физического лица освобождается от НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ; для денег степень родства значения не имеет.
Однако дарение по статье 572 ГК РФ должно быть безвозмездным.
Связывать передачу денег с выездом и снятием с регистрации нельзя — при встречном обязательстве это уже не дарение, а притворное оформление возмездной сделки, которое ФНС вправе оценить по реальному экономическому содержанию,в том числе с учетом статьи 54.1 НК РФ и пункта 2 статьи 170 ГК РФ.
Следовательно, при реальной компенсационной схеме получателям следует уплатить НДФЛ.
Оформление выплаты отдельным договором дарения допустимо только при действительной безвозмездности, без условия о снятии с учета. Использовать предварительный договор купли-продажи в описанной конструкции крайне не рекомендую!
С уважением!
Поскольку у братьев нет права собственности на квартиру, они не могут продать «долю» или «имущество». Следовательно, положения ст. 220 НК РФ об имущественных налоговых вычетах при продаже имущества здесь не применяются.
Возникновение дохода: Полученная братьями сумма денежных средств признается их доходом в денежной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Поскольку данный доход не поименован в ст. 217 НК РФ как не подлежащий налогообложению, он подлежит обложению НДФЛ по ставке 13% (или 15% при превышении суммы дохода 5 млн руб. в год).
Отсутствие расходов: Так как право пользования муниципальным жильем не является активом, который можно «приобрести» за плату (в понимании налогового учета), у получателей средств нет возможности уменьшить налогооблагаемую базу на сумму каких-либо расходов.
В рамках действующего законодательства избежать уплаты НДФЛ при получении такой выплаты невозможно. Любой доход, полученный физическим лицом, если он не освобожден от налогообложения специальной нормой закона, облагается налогом.