Здравствуйте.
У нас ИЖС на 2 хозяина с отдельным входом и коммуникациями.. Владеем в долях. Я хочу выделить в натуре или лучше,перевести в квартиру свою долю.
Как это можно сделать?
Здравствуйте! По сути Вы описали классическую конструкцию «дом блокированной застройки», но оформленную по устаревшей модели через долевую собственность на ИЖС. Здесь принципиально важно, т.к. перевести долю в жилом доме в квартиру нельзя. Квартира это помещение в многоквартирном доме, а МКД имеет совершенно другой правовой режим (общее имущество, земля под домом в общей собственности, управление через УК или ТСЖ). Реальных вариантов у Вас три, и все они не о «квартире», а о выделе.
Раздел дома в натуре регулируется ст. 252 ГК РФ и разъясняется Постановлением Пленума ВС РФ и ВАС РФ №6/8 от 01.07.1996 (п. 35 37) плюс Постановление Пленума ВС РФ №4 от 10.06.1980 (в актуальной редакции), которое до сих пор применяется в части технических критериев раздела. Ключевое условие: выдел в натуре возможен, если можно образовать изолированную часть с отдельным входом, коммуникациями и без несоразмерного ущерба назначению. Судя по описанию (отдельные входы и коммуникации), это Ваш случай.
С 01.03.2022 введён ФЗ №476-ФЗ от 30.12.2021, который узаконил понятие «дом блокированной застройки» в п. 40 ст. 1 ГрК РФ. Теперь если у дома есть общая стена без проёмов с соседним блоком, отдельный выход на свой участок и автономные коммуникации, он признаётся домом блокированной застройки, а каждый блок самостоятельным объектом недвижимости с отдельным кадастровым номером и отдельным участком под ним. Это оптимальный для Вас путь. Позиция ВС РФ по разграничению блокированной застройки и МКД сформулирована в Определении №4-КАД22-15-К1 от 24.08.2022 и Обзоре судебной практики ВС РФ №2 (2021).
Типичная ошибка: собственники идут в суд с иском о выделе доли, получают решение, но не могут его зарегистрировать в Росреестре, потому что не решён вопрос с земельным участком. Земля тоже должна быть разделена или изначально стоять как два самостоятельных участка под каждым блоком. Без этого Росреестр приостановит регистрацию.
Три реальных пути в Вашей ситуации:
Первый, самый чистый: переоформление дома в два блока блокированной застройки по ФЗ №476-ФЗ. Готовится техническое заключение кадастрового инженера о соответствии дома признакам блокированной застройки, оба собственника подают совместное заявление в Росреестр о снятии дома с учёта как единого объекта и постановке на учёт двух блоков. Параллельно раздел земельного участка. Итог: у каждого свой дом и свой участок, никакой общей собственности.
Второй: выдел доли в натуре по ст. 252 ГК РФ через соглашение сособственников с последующей регистрацией. Работает при согласии второго собственника.
Третий: выдел в натуре в судебном порядке, если сосед против. Назначается строительно-техническая экспертиза, которая подтверждает техническую возможность выдела без ущерба дому.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
