Покупка ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности

Здравствуйте!  В случае признания такой сделки недействительной,  либо отказа продавца от сделки сумму обеспечительного платежа (аванса) по предварительному договору купли-продажи взыскать в судебном порядке Вы сможете и как по договору,  так и по расписке,  но очень не скоро.

Налоговая проверять ничего не будет. 

Сможете вернуть деньги,  но все зависит от платежеспособности продавца. 

Заключайте  предварительный договор купли-продажи,  а сумму передавайте в качестве обеспечительного платежа как гарантия заключения основного договора купли-продажи. Сумму сверх договора передавайте по отдельной расписке. То есть,  одну на сумму по договору,  вторую на полную сумму. 

Внимательно проверьте доверенность, созвонитесь с самим продавцом,  желательно узнайте у нотариуса выдавал ли он такую доверенность. 

Не советую таким образом обходить закон. Это чревато потерей денег и квартиры. Договор купли-продажи может быть признан недействительным  в связи с не правильным указанием цены сделки. При возврате сторон в первоначальное положение не факт, что Вы сможете реально вернуть свои деньги

Здравствуйте.

Реально то, что если сделка расторгнется, то Вы взыщите сумму по договору, а по расписке нужно будет доказывать факт того, что Вам что то должны. То есть нужно грамотно расписку составить.

2. Будет ли налоговая проверять сделку и может ли доказать, что цена занижена

Юля

Вряд ли, таких сделок много и проверять каждую налоговая устанет, но как вариант может быть.

3. В случае аннулирования сделки, смогу ли я вернуть свои 900тыс, если у меня будет расписка, а по договору данная сумма проходить не будет? В каких случаях сделка может быть признана недействительной, например, может ли по инициативе продавца или налогового органа?

Юля

Сможете, если например составите расписку, что эти деньги Вы заняли продавцу.

Можно оспорить или расторгнуть сделку по нарушению существенных условий договора.  

Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

4. Как вообще правильно оформить сделку: составить договор (в т.ч. предварительный) и, особенно, расписки, чтоб минимизировать свои риски.

Юля

Прописывайте все основные моменты сделки, сумму, условия расторжения и.т.д. В принципе образцы есть в Интернете или можете заказать договор у юриста, так как всё равно будут какие то индивидуальные особенности сделки.

Расписку лучше всё таки займа денежных средств составить, но тут может не согласиться продавец. Либо что Вы передаёте эти деньги в счёт погашения ипотеки. Но про ипотеку не пишите в договоре.

Еще один момент, сделка оформляется через доверенное лицо, т.к. сам хозяин уже выписался и переехал в другой город (есть 2 нотариальные доверенности: одна для банка, одна для продажи квартиры).

Юля

Если доверенное лицо будет продавать и получать деньги от своего имени, то все претензии потом будете адресовать ему, а не продавцу.

Здравствуйте, Юля!

Подскажите, насколько реальны риски для меня покупателя?

Юля

Риски покупателя — отдать деньги, но не получить товар, либо получить «негодный» товар, например с каким-нибудь обременением (жильцом, имеющим бессрочное право пользования), но так как вопрос о «чистоте сделки» не стоит, то рассмотрим следующие моменты.

1. Предварительный договор. Безусловно может быть заключен, регулируется ст. 429 ГК РФ. Есть нюансы: 

п. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поэтому, важно либо заключить основной договор, либо направить до окончания назначенного срока предложение, чтобы стало возможно обязать заключить основной договор.

Риски: Вы отдадите 1300 т.р., но ещё не получаете квартиру и этот договор ничем не обеспечен. То есть, в случае не заключения основного договора, придется либо обращаться с иском об обязании заключить договор, либо взыскивать 1300 т.р., а учитывая, н что причина продажи квартиры — неплатежи по ипотеке, можно сделать вывод, что продавец не платежеспособен.

По поводу основного договора, точнее указания в нем меньшей суммы. Риски: в случае расторжения, либо не заключения сделки взыскать можно лишь указанную сумму. Реальную взыскать проблемно, так как продавец будет доказывать, что расписки подтверждают получение части суммы, указанной в договоре, а не суммы в дополнение к указанной в договоре. В этом случае, возникает риск потерять не указанную в договоре сумму.

Случаев признания сделки недействительной, либо случаев, когда сделка является ничтожной достаточно много. Они указаны в параграфе 2 ГК РФ статьи 166-181.

В подобных ситуациях я всегда советую отказаться от такой сделки. Во-первых квартира имеет обременение (в залоге у Банка). Во-вторых, сделка совершается не собственником, а доверенным лицом. В-третьих, передача денег по предварительному договору 1300т.р., а это большая сумма, точнее обязательство ничем не обеспечено. Кроме этого, предложено указывать в договоре меньшую сумму, что может повлечь выше указанные риски.

Полагаю, что разумнее в данной ситуации выбрать другой объект покупки.

С уважением, С.Сергеев

Юлия, добрый вечер.

1. Я отдаю деньги в банк, а справку получу только через 4 дня, за 4 дня может много чего случиться..

Юля

Попробуйте договориться с банком, чтоб перевели права заемщика на Вас. У меня был такой опыт, т.е. Вы закладываете полную сумму к погашению в ячейку в банке, банк делает заемщиком Вас и через 5 дней Вы получаете свидетельство о собственности на квартиру на Ваше имя, только с обременением ипотека. После этого достаете деньги из ячейки, погашаете кредит, банк дает справку о выполненных условиях и разрешение на снятие обременения, все, квартира Ваша. С продавцом можете параллельно заключать договор купли продажи и его сумму так же заложить в ячейку, с правом доступа в тот момент, когда Вы получаете св-во с обременением.

Здравствуйте, Юля!

У моих клиентов тоже была аналогичная сделка, квартира была в залоге у АИЖК, была задолженность и для совершения сделки необходимо было погасить долг перед АИЖК чтобы снять обременение, правда там срок составлял месяц.

Так что схема изложенная в вопросе можно сказать не редкая. Но очень смущает то, что вся данная схема проходит через доверенные лица, по нотариальной доверенности, лицо может в любой момент отозвать доверенность, и Вы даже об этом не узнаете. Так как сами доверенности при этом могут находится на руках у доверителя и он может подписывать данные документы. Даже в судах многие судьи на каждом заседание проверяют доверенности, так как если выясниться. что доверенность отозвана у представителя, а судья вынес решение, то это будет основанием для отмены решения (данная схема используется для затягивания судов).

Поэтому в Вашем случае рекомендую требовать заключения трехстороннего договора купли-продажи квартиры (между вами, банком и продавцом), стороны свободны при составление договоров.

Статья 421. Свобода договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В этом случае необходимо прописать, что банк передает вам в собственность закладную на квартиру, после получения 1300 руб. т.е. фактически Вы становить залогодержателем и тогда квартира от Вас точно ни куда не денется. А оставшуюся сумму укажите что перечисляете продавцу на счет открытый на его имя (тогда факт перечисления денег будет зафиксирован на 100%).

А 900 тыс. руб. можете передать как по расписке либо зачислить со своего счета на счёт продавца.

В случае если что-то будет ни так, то 900 тыс. можно взыскать как неосновательное обогащение.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение[Гражданский кодекс РФ] [Глава 60] [Статья 1102]

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

А по поводу налоговой, то такие сделки они никогда не проверяют ( с учётом вечной нехватки кадров в связи с мизерной зарплаты им не до таких мелких сделок, а вот квитанцию об уплате налога на имущество вам обязательно пришлют своевременно))).