Аренда коммерческой недвижимости

Question

Добрый день. Я - индивидуальный предприниматель. Сняла в аренду коммерческую недвижимость под продовольственный магазин. Однако, спустя месяц я поняла, что ошиблась в выборе места. Я направила уведомление о расторжении договора аренды, в котором сообщила, что договор расторгается с 16.06.14 г. Уведомление направлено 15.05.14 г., т. е. за 30 дней (по условиям договора). Но, как выяснилось, я забыла указать на уведомлении дату отправки арендатору этого документа. Арендатор, в свою очередь, когда ставил подпись о получении уведомления, написал, что договор расторгается с 18.06.14 г. Дату получения он не поставил. В июле я получила документы на подпись, где арендатор указал следующее: - в акте приема-передачи помещения указана дата 18.06.14 г. (я выехала из помещения 14.06.14 г., по телефону мы договаривались с арендатором, что он сам или его представитель прибудет в этот день для приемки помещения, но никто не подъехал и трубку арендатор не взял); - в соглашении о расторжении договора указано, что договор расторгается с 19.06.14 г. и обязательства по нему прекращаются тоже с 19.06.14 г.; - в акте выполненных услуг за июнь и в акте сверки расчетов тоже все рассчитано по 18.06.14 г. включительно. На мою просьбу переделать документы датой 17.06.14 г. арендатор сказал, что ничего переделывать не будет, считая, что он прав. Могу ли я как-то доказать, что арендатор получил уведомление о расторжении договора 15.05.14 г. и расторгнуть договор с 16.06.14 г.? Если же нет, то последний оплачиваемый день - 17.06.14 г.? Соответственно все документы должны быть от 17.06.14 г.? Я не хочу оплачивать даже один лишний день. Как подписать документы? Арендатор сказал, что направит претензию. И, еще, один момент: в "Акте комиссии по приемке в эксплуатацию нежилых помещений после проведения работ по перепланировке" указано, что данное помещение принимается в эксплуатацию для размещения в них магазина непродовольственных товаров. Имел ли арендатор право сдавать это помещение под магазин продуктов? (указанный акт предоставлен мне после заключения договора)

Ирина Фролова · Answer

Здравствуйте, Марина! Согласно ст.407 ГК РФ 1. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором . 2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно ст.614 ГК РФ 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды . В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились . 5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. То есть, если вы подписали дополнительное соглашение и в нем указано, что обязательства прекращаются 19.06.2014г., то и оплата производиться включительно до 18.06.2014г. Арендодатель вправе требовать с вас уплаты данной суммы. Если спор будет передан на разрешение в суд, то он будет на стороне арендодателя. Что касается вопроса правомерности сдачи в аренду данного имущества под продуктовый магазин, то арендодатель был не вправе сдавать вам его в аренду под продуктовый магазин, но это не освобождает вас от обязанности уплаты арендной платы. Желаю удачи!

Сергей Мышьяков · Answer

Здравствуйте, Марина. Могу ли я как-то доказать, что арендатор получил уведомление о расторжении договора 15.05.14 г. и расторгнуть договор с 16.06.14 г.? Марина Только, если посылали почтовым отправлением- то по дате на штампе- если же лично в руки- то никак- так как дату получения он также не поставил. Если же нет, то последний оплачиваемый день — 17.06.14 г.? Марина Опять же, в акте приема-передачи указана одна дата сдачи помещения, а в доп. соглашении о расторжении указан день позже. Думаю, что можно на основании акта доказать, что вы формально перестали пользоваться помещением 18 числа и следовательно- датой прекращения отношений по договору должно быть 17 число.

Дмитрий Васильев · Answer

Добрый день, Марина! Могу ли я как-то доказать, что арендатор получил уведомление о расторжении договора 15.05.14 г. и расторгнуть договор с 16.06.14 г.? Если же нет, то последний оплачиваемый день — 17.06.14 г.? Соответственно все документы должны быть от 17.06.14 г.? Я не хочу оплачивать даже один лишний день. Как подписать документы? Арендатор сказал, что направит претензию. Марина Доказать можете, если к примеру Вас сохранился чек с почты — на чеке может быть указан номер по которому через сайт почты РФ можно отследить движение почтового отправления. Доказать о том, что была договоренность на 14.06. видимо не получится, поэтому если с помощью почты ничего не выйдет, то по платить придется до 18.06. На мою просьбу переделать документы датой 17.06.14 г. арендатор сказал, что ничего переделывать не будет, считая, что он прав. Марина Если иные даты отправления уведомления и иную дату договоренности о Вашем выезд доказать не удастся, то сделать уже ничего не получится. С Уважением, Васильев Дмитрий.

Виктор Котов · Answer

Здравствуйте! Согласно ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Согласно ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2 ) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; ( это основание применимо к Вашему случаю в части назначения помещения только, если в договоре было прямо указано, что помещение предоставляется в аренду в целях осуществления деятельности продуктового магазина, в то время как помещение не соответствовала установленным для этого требованиями) 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Поэтому, в данном случае Вы должны были соблюсти порядок уведомления при расторжении договора, предусмотренный Вашим договором. В данной ситуации начало исчисления срока уведомления арендодателя о расторжении договора будет с даты получения арендодателем уведомления, а не его отправки. Однако, поскольку арендодатель фактически указал недействительную дату, то данный спор может разрешиться при наличии соответствующих доказательств каждой из сторон. В данном случае бремя доказывания даты уведомления будет лежать на Вас. Сослаться при этом можно на почтовые данные (если отправляли почтой, данные есть на сайте почты России), на свидетельские показания, подтверждающие дату доставки и вручения и проч. Если таковых доказательств нет, то правовых оснований для установления даты уведомления – 16 числа нет и судебная перспектива такого спора будет не в Вашу пользу. Если же Вы какими-то способами сможете подтвердить данный факт, то можете оплачивать фактический период аренды и срок предупреждения о расторжении договора, после чего отстаивать свою позицию в суде.

Марина Губанова · Answer

Добрый день! Как следует из написанного Вами Вы отправляли претензию по почте, таким образом у Вас должны были остаться с почты документы подтверждающие отправление именно 15.05.2014. Если подобный квиток Вы сохранили и есть квитанция об оплате, то это служит доказательством отправки претензии в нужный срок. В случае если написано в акте комиссии конкретное назначение для данного помещения, то размещение магазина продуктов (противоречащее написанному в акте) является нарушением.

Антон Пряничников · Answer

Добрый день! Могу ли я как-то доказать, что арендатор получил уведомление о расторжении договора 15.05.14 г. и расторгнуть договор с 16.06.14 г.? Марина Вряд ли вы сможете это доказать. Если же нет, то последний оплачиваемый день — 17.06.14 г.? Марина Да, вы же сами писали о том что «Арендатор, в свою очередь, когда ставил подпись о получении уведомления, написал, что договор расторгается с 18.06.14 г.». Я надеюсь у вас сохранилось данное уведомление? Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В данном случае достигнуто соглашение сторон. Соответственно все документы должны быть от 17.06.14 г.? Марина Да, в соглашении о расторжении договора должно быть указана дата расторжения — с 18.06.14. Соответственно и остальные документы должны быть ранее или равны этой даты. И, еще, один момент: в «Акте комиссии по приемке в эксплуатацию нежилых помещений после проведения работ по перепланировке» указано, что данное помещение принимается в эксплуатацию для размещения в них магазина непродовольственных товаров. Имел ли арендатор право сдавать это помещение под магазин продуктов? (указанный акт предоставлен мне после заключения договора) Марина Если у вас в договоре указано, что помещение предоставляется под продовольственный магазин, а в акте его использование предполагает реализацию непродовольственных товаров, то уже вы можете расторгнуть договор на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ: 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Так как помещение не могло быть использовано для целей аренды.

Александр Безгодов · Answer

Марина, здравствуйте. Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Как следует из Вашего вопроса, договором установлен иной, а именно месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды. На основании Вашего предупреждения Вы заключили с арендодателем соглашение о расторжении договора. В соглашении о расторжении договора указано, что договор расторгается с 19.06.14 г. и обязательства по нему прекращаются тоже с 19.06.14 г. В данном соглашении Вы могли указать и другую дату, исходя из месячного срока предупреждения, а именно 16.06.14 г. Тем не менее, Вы сами согласились на расторжение договора именно 19.06.14, подписав соглашение. Расторжение договора возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Поэтому нахожу спор бесперспективным. С уважением, юрист, член Совета экспертов Александр Безгодов

Олег Соболев · Answer

Могу ли я как-то доказать, что арендатор получил уведомление о расторжении договора 15.05.14 г. и расторгнуть договор с 16.06.14 г.? Если же нет, то последний оплачиваемый день — 17.06.14 г.? Соответственно все документы должны быть от 17.06.14 г.? Я не хочу оплачивать даже один лишний день. Как подписать документы? Арендатор сказал, что направит претензию. Доказать вряд ли получится. Надо было отправлять заказным письмом с уведомлением. Дни считаются с даты получения контрагентом уведомления. И, еще, один момент: в «Акте комиссии по приемке в эксплуатацию нежилых помещений после проведения работ по перепланировке» указано, что данное помещение принимается в эксплуатацию для размещения в них магазина непродовольственных товаров. Имел ли арендатор право сдавать это помещение под магазин продуктов? (указанный акт предоставлен мне после заключения договора) Вы можете написать жалобу в роспотребнадзор и в налоговую инспекцию. Арендодателя могут привлечь к ответственности. Но на Вашем благополучии это никак не отразится.

Тамара Филатова · Answer

ф В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. То есть, Вы можете расторгнуть договор в любое время по согласию. Поэтому, если Вы согласны на расторжение договора, то ВЫ- заключить соответствующее соглашение. 8. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ). 9. В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ в п. 30 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указал, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Согласно п. 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.04.2005 N 221 (далее — Правила), почтовое отправление (почтовый перевод) с уведомлением о вручении — почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление (выплачен почтовый перевод). Пункт 12 Правил предусматривает регистрируемую категорию почтовых отправлений (заказные, с объявленной ценностью, обыкновенные) — принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Согласно п. 32 Правил регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы принимаются в объектах почтовой связи с обязательным указанием адреса отправителя. При приеме регистрируемого почтового отправления или почтового перевода отправителю выдается квитанция. В квитанции указываются вид и категория почтового отправления (почтового перевода), фамилия адресата (наименование юридического лица), наименование объекта почтовой связи места назначения, номер почтового отправления (почтового перевода). Вручение регистрируемых почтовых отправлений осуществляется при предъявлении документов, удостоверяющих личность (п. 34 Правил). Приказом ФГУП «Почта России» от 17.05.2012 N 114-п утвержден Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений (далее — Порядок). Согласно п. 3 Порядка вручение почтового отправления, уведомления о вручении — производственная операция, заключающаяся в выдаче почтового отправления, уведомления о вручении лично адресату или его представителю (отправителю или его представителю в случае возврата почтового отправления). Пункт 23.3 Порядка предусматривает, что РПО (регистрируемое почтовое отправление) с уведомлением о вручении (простым, заказным) выдается адресату при предъявлении документа, удостоверяющего личность, и после расписки на извещении формы 22 (формы 22-в) (Приложения N N 19, 20 к Порядку) и на бланке уведомления. Работник объекта почтовой связи в специально отведенных местах на оборотной стороне бланка формы 119 (Приложение N 2 к Порядку) отмечает, кому и когда вручено РПО. Если РПО вручено по доверенности, то указываются фамилия и инициалы доверенного лица, а также номер доверенности. Адресат в строке «Получил» бланка уведомления о вручении формы 119 ставит свою подпись. В дополнение к подписи следует требовать указания фамилии и инициалов прописными буквами, позволяющих безошибочно установить лицо, поставившее подпись. Следует отметить, что имеет место арбитражная практика, согласно которой почтовое уведомление, содержащее только подпись лица по доверенности, не является ненадлежащим доказательством уведомления другой стороны (Постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2011 по делу N А57-569/2011, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.2009 по делу N А63-3386/2008). 15.10.2013 Президиумом ВАС РФ было принято Постановление N 3563/13 по делу N А73-15103/2012, в котором рассматриваются вопросы относимости доказательств надлежащего извещения лица. Так, Президиум ВАС РФ отметил, что вручение почтового отправления адресату работником предприятия «Почта России» осуществляется лишь при предъявлении документов на право получения почтового отправления, а значит, отсутствуют основания для вывода о том, что невозможно установить, по какому адресу сделано извещение о времени и месте рассмотрения дела, кем получено и согласно каким документам. Кроме того, суд указал, что, поскольку заказному письму, отправленному в адрес общества, присвоен идентификационный номер, управление могло отследить его вручение адресату, воспользовавшись услугой отслеживания почтовых отправлений на официальном сайте предприятия «Почта России». Данная услуга предполагает внесение информации почтового идентификатора на каждом этапе пересылки в единую систему учета и контроля, благодаря чему через Интернет можно отследить прохождение почтового отправления. На основании изложенного полагаем, что представление арендодателем в качестве доказательства уведомления арендатора почтового уведомления, содержащего только подпись лица по доверенности и дату, без указания должности и Ф.И.О. подписавшего уведомление лица, а также квитанция об отправке требования и распечатки с сайта Почты России, содержащие почтовый идентификатор, совпадающий с идентификатором, указанным в квитанции, могут быть расценены арбитражным судом как надлежащее доказательство уведомления о расторжении договора аренды. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Решение Суда по интеллектуальным правам от 20.01.2014 по делу N СИП-190/2013, Постановления ФАС Московского округа от 03.12.2013 N Ф05-14744/2012 по делу N А40-52929/2011, Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 N 06АП-3963/2013 по делу N А73-4472/2013). Кроме того, просим учесть, что в рамках арбитражного процесса может быть назначена экспертиза (ст. 82 Арбитражного процессуального код

Бесплатная консультация юриста

Аренда коммерческой недвижимости

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?