Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопросы 1 как правильно поступить в данной ситуации?
Добрый день
Приобрел квартиру по ДДУ. При подписании передаточного акта составили протокол замечаний. По договору ДДУ Застройщик должен в течении 20 рабочих дней рассмотреть замечания указанные в протоколе и согласовать в разумные сроки устранения замечаний. На данный момент прошло более 30 дней и обратной связи нет. Вопрос в следующем: согласно 214 ФЗ возможно взыскать в судебном порядке не более 3% от цены ДДУ.
Фактически в квартире разбиты три окнах (примерная общая оценочная стоимость 1,5 млн руб), треснутая стяжка (примерно 300 тыс рублей) и другие недочеты о которых даже говорить не хочется.
Если подавать в суд, то максимально можно выиграть 3% согласно 214 фз.
3% это 600,000 рублей и вот тут самое интересное, что данная сумма не покроет расходы, которые мне надо понести для устранения недостатков.
Вопросы
1) как правильно поступить в данной ситуации?
2) могу ли я в судебном порядке требовать именно ГАРАНТИЙНОГО УСТРАНЕНИЯ недостатков по исполнительному листу, а не требовать возмещения в денежной форме (которая не покроет реальные расходы на устранение недостатков)
Как по Вашему мнению правильно поступить в данной ситуации?
Здравствуйте!
В вашей ситуации важно разделять два механизма защиты, которые дает законодательство. По смыслу Федеральный закон № 214‑ФЗ и норм Закон РФ «О защите прав потребителей» дольщик вправе требовать не только денежную компенсацию, но и именно устранение недостатков самим застройщиком. Закон прямо допускает несколько вариантов: безвозмездное устранение дефектов, соразмерное уменьшение цены договора либо возмещение расходов на устранение недостатков. Вы вправе выбрать тот способ, который для вас выгоднее.
То ограничение в 3% цены договора, о котором вы говорите, обычно касается неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, но оно не ограничивает само требование об их устранении. Поэтому если стоимость ремонта выше, чем потенциальная неустойка, разумнее заявлять в суде требование именно о обязании застройщика устранить выявленные недостатки. Судебная практика по таким делам есть: суд выносит решение об устранении дефектов в конкретный срок, а при неисполнении решения возможно взыскание судебной неустойки (астрента) за каждый день просрочки исполнения решения суда. Это иногда оказывается гораздо эффективнее, чем фиксированная сумма.
В вашей ситуации я бы рекомендовал сначала направить застройщику письменную претензию с перечислением всех дефектов и требованием устранить их в разумный срок, например 10–20 дней. Если реакции нет, в иске можно заявить сразу несколько требований: обязать устранить недостатки, взыскать неустойку за нарушение сроков их устранения, а также штраф 50% от присужденной суммы по закону о защите прав потребителей и компенсацию морального вреда. Такая комбинация требований часто существенно увеличивает итоговую сумму взыскания и стимулирует застройщика быстрее устранить дефекты.
Понимаю ваше недовольство ситуацией, особенно когда речь идет о серьезных повреждениях вроде разбитых окон и трещин в стяжке. Закон в подобных случаях действительно стоит на стороне дольщика, просто важно правильно сформулировать требования и выбрать наиболее выгодный способ защиты.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
Здравствуйте!
Ситуация, к сожалению, довольно типичная для долевого строительства. Сам по себе факт того, что застройщик более 30 дней никак не реагирует на замечания, уже говорит о нарушении условий договора и норм законодательства.
Если говорить прямо по закону, то отношения по ДДУ регулируются Федеральный закон №214‑ФЗ, а также применяются положения Закон РФ «О защите прав потребителей». Это важно, потому что у дольщика прав значительно больше, чем просто взыскание 3%.
Теперь по сути. Ограничение 3% от цены договора действительно существует, но оно относится к неустойке, а не к самому способу защиты права. То есть закон не запрещает требовать устранения недостатков в натуре.
Если в квартире выявлены дефекты (разбитые окна, треснувшая стяжка и т.д.), у участника долевого строительства есть право требовать одно из следующих:
— безвозмездное устранение недостатков застройщиком;
— соразмерное уменьшение цены договора;
— возмещение расходов на устранение недостатков.
Первый вариант — устранение недостатков самим застройщиком — абсолютно законный. Суд может обязать застройщика выполнить конкретные работы, и это решение затем исполняется через службу Федеральная служба судебных приставов по исполнительному листу. Такая практика есть, особенно когда речь идет о серьезных строительных дефектах.
На практике обычно делают так. Сначала направляют застройщику письменную претензию с требованием устранить конкретные недостатки в определенный срок. Если реакции нет, подается иск в суд с требованиями:
признать наличие строительных недостатков,
обязать застройщика устранить их в натуре,
взыскать неустойку за просрочку,
взыскать штраф 50% за неудовлетворение требований потребителя добровольно,
компенсацию морального вреда и судебные расходы.
И вот здесь важный момент. Штраф 50% от присужденной суммы по закону о защите прав потребителей часто существенно увеличивает итоговую сумму взыскания, поэтому ограничение 3% в реальности не всегда является пределом финансового результата.
В вашей ситуации, учитывая стоимость дефектов (окна и стяжка на крупную сумму), я бы рассматривал именно требование об обязании застройщика устранить недостатки, а не просто денежную компенсацию. Суд может назначить строительную экспертизу, которая зафиксирует объем дефектов и стоимость их устранения, и на основании этого вынести решение.
Если говорить откровенно, при таких дефектах застройщик обычно начинает активнее реагировать уже на стадии претензии или экспертизы, потому что судебное решение с обязанностью выполнить строительные работы для него значительно сложнее, чем просто выплата денег.
Понимаю, что ситуация неприятная — когда квартира новая, а дефекты на сотни тысяч, это всегда вызывает сильное разочарование. Но с юридической точки зрения у вас достаточно сильная позиция.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.