Договор аренды при ликвидации арендодателя (ООО)

Елена, добрый вечер.

А каким образом будет ликвидировано ООО и как собираются распорядиться недвижимостью?

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного
управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду
имущество к другому лицу не является основанием для изменения или
расторжения договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором
аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех
случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство капитального ремонта является обязанностью
арендатора.

Здравствуйте, Елена!

Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть, в вашем случае даже если фирма ликвидируется, ей придется продать свое имущество, но даже при переходе права собственности на данное помещение к другому лицу, с вами не могут расторгнуть договор аренды. Важное значение здесь будет иметь зарегистрирован ли договор аренды в регистрационной палате.

Если новый собственник попробует расторгнуть с вами договор аренды, обжаловать его действия можно будет в суд.

Желаю удачи!

Здравствуйте. Если у Вас в договоре нет пункта, по которому в случае ликвидации ООО договор аренды прекращает своё действие, то по общему правилу при переходе права на имущество договор аренды сохраняет свою силу. То есть Вы просто внесёте изменения в договор в связи с изменением стороны (арендодателя) и договор будет действовать свой срок. А уже с новыми арендодателем будете выстраивать отношения в части аренды.

Но гарантировать, что по каким то другим причинам новый арендодатель не расторгнет с Вами договор, конечно нельзя.

Гражданский Кодекс

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

ФЗ Об ООО

статья 58. Распределение имущества ликвидируемого общества между его участниками
1. Оставшееся после завершения расчетов с кредиторами имущество ликвидируемого общества распределяется ликвидационной комиссией между участниками общества в следующей очередности: в первую очередь осуществляется выплата участникам общества распределенной, но невыплаченной части прибыли; 

во вторую очередь осуществляется распределение имущества ликвидируемого общества между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества.

Добрый вечер.

А Вы можете ИНН организации арендодателя указать.

Если это банкротство, то вполне могут Вас выселить.

Если же просто ликвидация, то как правильно указали коллеги, при смене собственника (актив будет продан), договор аренды не расторгается, если Вы не нарушаете условий договора.

Здравствуйте, Елена! В данном случае на основании пункта 2 статьи 61 Гражданского кодекса России Общество с ограниченной ответственностью в рамках организационных процедур на основании устава может быть ликвидировано. В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса России ликвидация юридического лица влечёт за собой прекращение юридического лица без перехода его прав и обязанностей к другим лицам в порядке правопреемства. Таким образом, по завершении процедуры ликвидации обязательство ликвидированного юридического лица по Договору аренды в соответствии со статьёй 419 Гражданского кодекса России будет прекращено.

Однако поскольку ликвидация юридического лица осуществляется в  нарушение существующего обязательства по Договору аренды, Вам необходимо в рамках документальной деловой переписки с арендодателем зафиксировать факт принятия арендодателем решения о ликвидации, что исключает возможность исполнения им Договора в течение всего предусмотренного Договором аренды срока. 

При наличии документального подтверждения факта принятия решения о ликвидации ООО — арендодателя, Ваше ООО на основании статьи 451 Гражданского кодекса России вправе в судебном порядке потребовать расторжения Договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (а именно в связи с ликвидацией юридического лица), из которых стороны исходили при заключении Договора.

Вместо обозначенного Выше требования Ваше ООО также вправе потребовать в суде расторжения Договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем Договора аренды (а именно, в связи с инициированной ликвидацией юридического лица в нарушение договорных обязательств), а также возмещения причинённых Вам убытков (статья 450 Гражданского кодекса России).

Здравствуйте!  Приведу обобщение судебной практики за 2006 год. 

2. Положения пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не применяются при ликвидации унитарного предприятия и возвращении арендованного имущества его собственнику.

Предприятие передало обществу в аренду нежилые помещения. До истечения срока договора предприятие ликвидировано, закрепленное за ним имущество передано комитету по управлению муниципальным имуществом. Комитет заключил с обществом дополнительное соглашение к договору аренды, в котором выступил на стороне арендодателя. Стороны изменили срок договора и размер арендной платы.

Администрация муниципального образования, полагая, что договор аренды прекратился в связи с ликвидацией предприятия, а дополнительное соглашение к нему является недействительным, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения и выселении общества из нежилых помещений.

Решением суда иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что после ликвидации предприятия договор аренды прекратился. Положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при смене собственника к данным отношениям не применяются, поскольку отсутствует юридический факт перехода вещных прав на арендованное имущество к новому лицу.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано по следующим основаниям.

С ликвидацией предприятия изменился титульный владелец нежилых помещений, что не влечет изменения прав арендатора согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Комитет по управлению муниципальным имуществом правомерно вступил в арендные правоотношения в качестве арендодателя.

Окружной суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения, указав следующее. Суд апелляционной инстанции неправомерно руководствовался статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство.

Ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства. Поэтому в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный предприятием и обществом, прекратился без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам. Вместе с тем при заключении дополнительного соглашения комитет по управлению муниципальным имуществом и общество сохранили волю на продолжение арендных отношений спорных объектов недвижимости, фактически перезаключив договор аренды. Условия дополнительного соглашения не противоречат действующему законодательству (дело N Ф08-1430/2006).

Противоречия по выводу в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ФАС СКО и иных окружных судов не обнаружены.

То есть,  смысл в том,  что сохранение договора аренды после ликвидации организации зависит от воли нового собственника,  а договор аренды с ликвидируемой организацией прекращается. 

Согласно ст. 419 ГК РФ

Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно ст. 61 ГК РФ 

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Из смысла пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», арендодатель после ликвидации организации вправе обратиться в регистрирующий орган, представив необходимые документы, с заявлением о прекращении права.

Таким образом,  договор аренды прекращается с ликвидацией организации. Вы вправе обратиться в Арбитражный суд.