Патентная система при сдаче недвижимости

Здравствуйте Руслан.

Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

При этом гл. 26.5 Кодекса не установлено ограничений в части передачи в аренду (наем) недвижимого имущества в рамках указанного вида деятельности как физическим, так и юридическим лицам.

Таким образом, при соблюдении положений гл. 26.5 Кодекса индивидуальный предприниматель вправе применять патентную систему налогообложения в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, юридическим лицам.

Патент оформляется на конкретное помещение, независимо от количества арендаторов (Они в течении года могут меняться).

Стоимость патента рассчитывается так:

Патент = 6% × ПД/12 × М,

где 6% — ставка налога; ПД – потенциально возможный годовой доход; М — количество месяцев, на которые приобретается патент.

Уважаемый Руслан! Здравствуйте! В идеале это по составлению соглашения между собственниками о выделе в счет своих долей тех или иных помещений, реально разделить одно помещение на несколько площадью менее 100 кв.м. Благо делать это не сложно, обращайтесь к любому кадастровому инженеру, тот составляет технический паспорт и далее в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет.

Возможно, конечно, аренда просто определенных метражей с приложением экспликации с зарисовкой, но первый вариант наиболее верен.

Здравствуйте, Руслан.

В отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков субъекты РФ вправе установить размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (пп. 3 п. 8, пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ; письма Минфина России от 15.08.2012 N 03-11-10/39, от 30.08.2012 N 03-11-10/40).Таким образом, при утверждении размера потенциально возможного годового дохода по указанному виду предпринимательской деятельности возможны два основания для дифференциации:- вид услуг по аренде (жилой или нежилой фонд);- количество обособленных объектов (площадей). В соответствии со ст. 1 Закона N 53 на территории г. Москвыпри сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности, размер потенциально возможного к получению годового дохода равен 1 000 000 рублей за один обособленный объект недвижимости. Если ИП осуществляет один вид предпринимательской деятельности — сдача в аренду нежилых помещений, то в рамках заключенного договора аренды налог, подлежащий уплате в связи с применением ПСН, определяется исходя из вышеуказанного потенциально возможного к получению годового дохода по названному виду деятельности и количества обособленных объектов недвижимости, сдаваемых в аренду. 

Здравствуйте!

Применение
патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям,
осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43
НК.

Согласно пп. 19 п. 2 ст.
346.43 НК на патентную систему налогообложения переводится
предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых
помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному
предпринимателю на праве собственности.

Главой 26.5
НК не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права
собственности.

Вместе с тем
следует иметь в виду, что согласно ст. 608
Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику.

В связи с этим при
сдаче в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой
собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо
наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой
общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.

Поэтому при осуществляющий
предпринимательской деятельности по сдаче в аренду собственных нежилых
помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не
выделенных в натуре в правоустанавливающих документах, при наличии согласия
других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой
собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе применять патентную
систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая
площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества,
приходящегося на долю такого собственника в общей долевой собственности на это
имущество. Данную позицию подтверждает письмо Минфина России от 25.07.2013 N
03-11-12/29569.

Поэтому собственнику
¼ или ¾, который намеревается сдавать данную часть помещения в аренду по
указанной системе налогообложения, следует получать письменное согласие другого
собственника на данную сделку, после чего заключать договор аренды на данную
долю с указанием размера площади, приходящейся на его долю, и ее
местарасположения.

Здравствуйте!

На данный вопрос есть письмо Мин.финансов РФ

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 июля 2013 г. N 03-11-12/29569
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письма по вопросам применения патентной системы налогообложения и сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Применение патентной системы налогообложения разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим виды предпринимательской деятельности, предусмотренные п. 2 ст. 346.43 Кодекса.
Согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Кодекса на патентную систему налогообложения переводится предпринимательская деятельность по сдаче в аренду (внаем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.
Главой 26.5 Кодекса не предусмотрено в данном случае учитывать основания приобретения права собственности.
Вместе с тем следует иметь в виду, что согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В связи с этим при сдаче индивидуальным предпринимателем в аренду собственной доли нежилых помещений, находящейся в общей долевой собственности и не выделенной в правоустанавливающих документах, необходимо наличие согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду.
Исходя из этого индивидуальный предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственных нежилых помещений, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности и не выделенных в правоустанавливающих документах, при наличии согласия других собственников нежилых помещений, находящихся в этой общей долевой собственности, на сдачу нежилых помещений в аренду вправе перейти на патентную систему налогообложения в общеустановленном порядке при условии, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений не превышает площадь имущества, приходящегося на долю индивидуального предпринимателя в общей долевой собственности на это имущество.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
25.07.2013

То есть Вы можете сдать в аренду только свою долю, при этом обязательно согласие второго собственника.

Если же Вы будете сдавать все помещение, с учетом доли второго собственника, то с ним необходимо заключать договор аренды.

При этом, каждый из собственников самостоятельно уплачивает налоги со своих доходов.

Если ИП сдает в аренду часть помещения, собственником которого является, он может применять ПСН;

Если ИП сдает в аренду часть своей доли, и в субаренду долю второго собственника, ПСН применяться не может.

С уважением,

Ярослав Цветков.

Добрый день!

Вывод: Вам необходимо заключить договор аренды части помещения (образец см. во вложении)

Основание:

Вопрос: ПБОЮЛ по договору субаренды арендует у ООО бар и зону обслуживания со столиками. ООО занимается организацией досуга на площадях, взятых в аренду. В зале ночного клуба, общая площадь которого 350 кв. м, имеются танцпол, сцена и отведена площадь для бара, где располагается барная стойка и выделено место, на котором установлено определенное количество столиков (зона обслуживания). В договоре субаренды указана площадь бара и зоны обслуживания, она не превышает 150 кв. м. Танцплощадка и сцена ничем не отделены от площади бара и зоны обслуживания.В соответствии со ст. 346.26 НК РФ предприниматель уплачивает ЕНВД и налоговую базу для исчисления ЕНВД определяет согласно ст. 346.29 НК РФ исходя из площади бара и зоны обслуживания, указанной в договоре субаренды (менее 150 кв. м).В связи с вышеизложенным ПБОЮЛ просит разъяснить.1. Правомерно ли в данной ситуации предприниматель уплачивает ЕНВД?2. Правильно ли предприниматель определяет площадь зала обслуживания посетителей на основании договора субаренды, то есть не учитывает всю площадь зала ночного клуба?
Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПИСЬМОот 12 августа 2005 г. N 03-11-05/32
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо сообщает следующее.В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) по решению субъекта Российской Федерации на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере общественного питания при использовании зала площадью не более 150 кв. м.Согласно ст. 346.27 Кодекса площадь зала обслуживания посетителей включает площадь всех помещений и открытых площадок, используемых для организации общественного питания, определяемую на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов (за исключением подсобных, административно-бытовых и складских помещений, в которых не производится обслуживание посетителей).К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений, используемых для предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли или общественного питания, а также информацию о праве пользования этими помещениями (договор купли-продажи или договор аренды (субаренды) нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и другие документы).ГОСТ Р 50647-94 «Общественное питание» определяет зал предприятия общественного питания как специально оборудованное помещение, предназначенное для реализации и организации потребления готовой кулинарной продукции, вместимость которого определяется нормативным числом потребителей, выраженным через число мест. Место (посадочное место) — это часть площади зала, оборудованная в соответствии с нормативами для обслуживания одного посетителя.Поскольку индивидуальный предприниматель получил в субаренду у организации-субарендодателя часть площади ночного клуба, не превышающую 150 кв. м, на которой располагается бар (барная стойка и место для столиков), постольку при исчислении единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности в расчет принимается арендуемая площадь бара, а не площадь всего ночного клуба.Остальная площадь ночного клуба (площадь сцены и танцпола) индивидуальным предпринимателем при исчислении единого налога на вмененный доход не учитывается.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73(ред. от 25.12.2013)«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

п. 9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.