Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Договор уступки Ипотека через банк
Здравствуйте! Сейчас на стадии подписания договора уступки по ДДУ, я планирую купить квартиру в ипотеку, но не у застройщика, а у инвестора(владельца земли), которому застройщик продал квартиру через ДДУ. Договор уступки между мной (Новый участник ДУ) и дольщиком-инвестором(участник ДУ) готов, меня смущают некоторые пункты:
1. сумма, по которой приобреталось жилье, в 1,5 раза ниже в ДДУ. Если Застройщик вдруг не выполнит своих условий, нам будет возвращена сумму по ДДУ, или по договору уступки, в котором сумма в 1,5 раза выше? То есть инвестор купил по ДДУ у Застройщика за 2млн, а сейчас мне продаст за 3 млн. Какую сумму я смогу вернуть в случае невыполнения обязательств Застройщиком?
2. в проектной декларации и в договоре участия написано, что квартира сдается без отделки. На сайте застройщика все красиво расписано, что отделка предчистовая, что будут пластиковые окна и железные двери, ровные стены и все будет супер. НО НИ В ОДНОМ документе - ни в договоре уступки, ни в проектной декларации по этому дому не описано, что будет в квартире после ввода в эксплуатацию. Если я приеду принимать квартиру, а там не будут вставлены окна и двери, и будут дыры везде, то Застройщик скажет "так ведь без отделки, чего с меня еще надо, стены ведь есть - и до свиданья". ГДЕ должны быть прописаны все моменты по отделке, чтобы я могла принять квартиру по документу, а не по лапше, которую будут вешать мне на сайте и на словах?
3. Договор уступки должен предусматривать передачу новому участнику долевого строительства оригинала ДДУ между (первым) участником долевого строительства и застройщиком. Если ДДУ между первым дольщиком и застройщиком заключен на несколько квартир, то каким образом договор в оригинале будет передаваться нам(новый участник)? Если он будет нотариально заверен, то примут ли копию при регистрации права собственности? Дело в том, что новый участник долевого строительства должен иметь оригинал ДДУ на руках после заключения договора уступки.
2. Каким образом мы можем получить подтверждение, что у дольщика по отношению к застройщику нет задолженности именно по данной квартире? То есть нужны платежные документы, подтверждающие, что дольщик инвестировал средства в новостройку и/или двусторонний акт сверки произведенных с застройщиком расчетов?
3. Кто будет извещать застройщика о смене участника ДС после подписания договора цессии? Каким образом дольщик может контактировать с застройщиком именно по нашей сделке?
4.Каким образом будет происходить расчет после регистрации кредитного договора в гос.органе? Когда первому участнику будет передан от нас (новый участник) первоначальный взнос и сумма, кредитуемая в Сбербанке?
5.Какие документы будут у нас на руках после завершения процедуры приобретения права требования на квартиру? Все документы, обозначенные ниже?
- основной договор, по которому совершалась уступка;
- подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
- акт передачи упомянутых выше документов;
- подтверждение согласия застройщика на переуступку;
- оригинал договора уступки.
6. Каковы функции Сбербанка в данном процессе, если 85% ден. средств кредитуется у банка? Гарантируется ли чистота сделки, если эта сделка проходит через Сбербанк? Ведь квартира будет в залоге и в их интересах получить жилье быстрее и в лучшем виде. Или Банку важно дать кредит и получать выплаты и остальное - не его проблемы.? И все проблемы будем решать только мы сами?
Заранее спасибо за ответы!
Здравствуйте, Гуля!
1. В случае невыполнения обязательств застройщиком, вы сможете получить 2 млн, которые указаны в договоре долевого участия.
2. Вся отделка должна быть прописана в договоре долевого участия.
3. Ничего страшного. И право зарегистрируют без договора долевого участия, и уступку зарегистрируют. Для себя нотариально заверенной копии достаточно.
2. Каким образом в договоре долевого участия прописан порядок расчетов? В зависимости от этого и должно быть подтверждение.
3. Порядок уведомления прописан в договоре долевого участия. Есть два основных способа: застройщик согласовывает вашу уступку в письменном виде прямо на уступке, или стороны уведомляют застройщика в письменном виде о произведенной уступке.
4. Порядок расчетов вы можете согласовать самостоятельно в договоре уступки, руководствуясь желаниями сторон и обычаями делового оборота в вашей местности.
5. — основной договор, по которому совершалась уступка — возможно, не обязательно;
— подтверждение расчетов, произведенных по основному договору — да;
— акт передачи упомянутых выше документов — на ваше усмотрение;
— подтверждение согласия застройщика на переуступку — см п. 3
— оригинал договора уступки.- да
6. Чистота сделки Сбербанком не гарантируется. Да, любому банку надо выдать деньги, а остальное их мало волнует. О том, что якобы банки проверяют чистоту сделки — это миф. Будет заключен кредитный договор, по которому в случае отсутствия у вас залогового имущества, вы будете обязаны предоставить иное обеспечение. В любом случае, кредит никуда не денется даже при отсутствии квартиры.