Дарственная на квартиру

Здравствуйте.

Вопросы определения налогооблагаемой базы по налогу на доходы физического лица определены главой 23 Налогового кодекса РФ и ст. 40 Налогового кодекса РФ.

При этом:

1. Внимание! То, что тетя двоюродная не значит, что она не является членом семьи вашего мужа в смысле, подразумеваемом Жилищным кодексом РФ. Если он и она были прописаны (зарегистрированы по месту жительства) в той квартире, которую тетя подарила вашему мужу на момент государственной регистрации сделки, ваш освобожден от уплаты налога (НДФЛ), т.к. он является членом семьи дарителя.

2. Принципы определения цены имущества, полученного в порядке дарения, являющегося доходом налогоплательщика (ст. 40 НК РФ) состоят в том, что для целей налогообложения принимается договорная стоимость. Применительно к недвижимому имуществу обоснованно будет взять кадастровую стоимость недвижимого имущества. Почему? Потому что если сумма будет ниже, налоговый орган получит право на доначисление налога, основываясь на данных кадастрового паспорта. А если сумма будет равна, то она является договорной — той, что определили стороны — даритель и одаряемый, и она будет документально подтвержденной.

Поскольку двоюродная тетя не является близким родственником в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) указанные доходы подлежат налогообложению.

Если мужу подарили квартиру, то он получил доход в виде полной стоимости подарка, поэтому подаренная квартира облагается подоходным налогом, который в этом случае равен 13% от ее стоимости.

В настоящее время налоговая предпочитает рассчитывать налог (ндфл (13%) от рыночной стоимости недвижимости, что соответственно гораздо выше оценки БТИ. Допускается отклонение от рыночной стоимости до 20 %. И зачастую ИФНС считает сумму указанную в договоре (сумму БТИ) необоснованной и производит доначисление исходя из рыночных цен на основании статьи 40 НК РФ. Хотя на самом деле это не совсем правомерно, поскольку: Во-первых, в пункте 1 статьи 211 НК РФ прямо указано, что рыночная стоимость применяется при получении доходов только от организаций и индивидуальных предпринимателей. В этой же ситуации даритель не являлся ни тем, ни другим. Во-вторых, в письме от 08.02.07 № 04-2-03/11 ФНС России указывает, что НДФЛ нужно рассчитывать исходя из договорной цены недвижимости. В-третьих, статья 40 НК РФ действует только для предпринимательской деятельности. В Налоговом Кодексе РФ определения цены нет. А в ГК РФ понятие цены используется только применительно к возмездным договорам, а договор дарения – безвозмездный (п. 1ст. 572 ГК РФ). Товаром в целях налогообложения признается имущество, реализуемое или предназначенное для реализации, а передача права собственностина товар на безвозмездной основе признается реализацией только в случаях, предусмотренных НК РФ. Среди них дарения имущества одним физлицом другому нет. В подтверждение данных доводов прилагаю письмо ФНС. МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА ПИСЬМО от 10 января 2012 г. N ЕД-3-3/5@ Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу определения налоговой базы по недвижимому имуществу (1/2 доли квартиры), полученному в порядке дарения между лицами, не являющимися членами семьи или близкими родственниками, и сообщает следующее. Пунктом 18.1 ст. 217 гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не предусмотрено освобождение от налогообложения доходов в денежной или натуральной формах, полученных физическим лицом (одаряемым), в случае, если даритель и одаряемый не являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. При определении налоговой базы для исчисления налога с дохода, полученного в порядке дарения, следует руководствоваться общим порядком, установленным положениями гл. 23 Кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса. Согласно пп. 7 п. 1 ст. 228 Кодекса физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных п. 18.1 указанной статьи Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно производят исчисление и уплату налога. В соответствии с п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор дарения является безвозмездным, следовательно, указание стоимости передаваемой дарителем вещи в собственность одаряемому или имущественных прав не является существенным условием указанного договора. Учитывая, что Кодекс не содержит методику определения конкретной цены договора дарения в целях исчисления налога на доходы физических лиц, налоговая база рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество. Доходом от передачи в порядке дарения недвижимости может быть признана ее инвентаризационная стоимость по оценке БТИ в соответствии с требованиями п. 3 ст. 574 Гражданского кодекса. При этом положения п. 1 ст. 211 Кодекса к отношениям между физическими лицами, вытекающим из договора дарения, не применяются, так как в них речь идет о доходах в натуральной форме, получаемых физическими лицами от организаций и индивидуальных предпринимателей. 

 Таким образом,  возможно указать в договоре стоимость квартиры, либо определив ее самостоятельно, либо согласно стоимости БТИ. 

Если одаряемый  потом не хочет долго и нудно бодаться с налоговой по поводу размера налога на дарение, а также не хочет платить слишком большой налог на дарение, тогда в его интересах всё-так взять свежую справку об инвентаризационной стоимости и указать эту стоимость в договоре дарения. Тогда налог 13% будет платиться именно с этой стоимости по справке, а не по рыночной стоимости квартиры. Заказывать справку или нет решать Вам, поскольку к договору в Росреестр подобные справки не прикладываются. Налоговая вправе проверить декларируемую сумму дохода, но только в случае отклонения ее от рыночной цены на такую же или аналогичную недвижимость в данный период на 20%. При выявлении нарушения возникает обязанность доплатить налог, уплатить пени и штраф. Удачи Вам!