Здравствуйте! Хочу купить квартиру по договору долевого участия в строительстве. Хотелось бы, чтобы договор посмотрели юристы, специализирующиеся на такой работе. Верно ли составлен договор? Нет ли для меня, как дольщика, ущемления прав? На что обратить внимание? Как застраховаться от недостроя? Спасибо!
Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Желаю удачи!
Здравствуйте.
Обращает на себя внимание следующий момент:
4.2. Цена Договора, указанная в пункте 4.1 настоящего Договора, подлежит изменению в случаях, если Окончательная Общая площадь Объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с Общей площадью Объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.1.1 настоящего Договора.
Перерасчет Цены Договора производится путем умножения Окончательной Общей площади Объекта
долевого строительства на стоимость 1 квадратного метра Объекта долевого строительства, которая составляет 71 010-33 (Семьдесят одна тысяча десять рублей 33 копейки).
Однако нигде в договоре не оговаривается, на сколько максимально может увеличиться или уменьшиться площадь. Полагаю, Вас не устроит, если Вам предоставят квартиру вдвое меньше запланированного. Либо еще лучше — в два раза больше и потребуют доплатить. На мой взгляд, данные пределы нужно обязательно отразить в договоре.
Данный пункт также вызывает вопросы. Если у Участника есть претензии относительно качества Объекта долевого строительства, он не должен принимать такой объект. Однако из текста данного пункта следует, что в любом случае объект считается принятым, поскольку Застройщик сам составляет акт. Представляется более верной следующая редакция:6.3. В случае уклонения Участника от принятия Объекта долевого строительства в срок,
предусмотренный пунктом 6.1 настоящего Договора, или при отказе Участника от принятия Объекта долевого строительства, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1 настоящего
Договора, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче Объекта
долевого строительства.При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшим к Участнику со дня составления передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства.
6.3. В случае уклонения Участника от принятия Объекта долевого строительства в срок,
предусмотренный пунктом 6.1 настоящего Договора, а также в случае непоступления от Участника письменных возражений относительно принятия Объекта долевого строительства, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев со дня окончания срока, предусмотренного пунктом 6.1 настоящего
Договора, вправе составить односторонний передаточный акт о передаче Объекта
долевого строительства.
9.3. На основании п. 1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» Стороны договорились, что Застройщик вправе без согласия Участника возводить иные объекты недвижимости, кроме указанного в п. 1.4 Договора.Право залога, указанное в пункте 9.2 Договора,
возникающее у Участника с момента государственной регистрации настоящего Договора, не распространяется на иные объекты недвижимости, в том числе здания
и сооружения, которые будут возводиться Застройщиком на данном земельном участке.
Данное условие также не в Вашу пользу. По общему правилу, в соответствии со ст. 65 ФЗ «Об ипотеке», залог распространяется на такие объекты недвижимости, если договором не предусмотрено иное. Вашим договором такое иное предусмотрено, что потом делать с залогом права аренды земли, на которой стоят незаложенные здания — непонятно.
Дополнительно — рекомендую Вам проверить доверенность представителя. Выдана в 2012 году, посмотрите срок, на который выдана и не отзывалась ли она. Тем более что в перечне документов для ознакомления ее нет.
Хотелось бы, чтобы договор посмотрели юристы, специализирующиеся на такой работе.
А где, он??
Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона N 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
Согласно частям 2 и 9 статьи 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ):
застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору;
договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) в редакции Закона N 294-ФЗ на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом N 294-ФЗ документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При этом согласно части 3 статьи 7 Закона N 294-ФЗ действие положений статьи 25.1 Закона о регистрации (в редакции Закона N 294-ФЗ), статей 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу в том числе статьи 4 Закона N 294-ФЗ, то есть после 01.01.2014.
Согласно пункту 2 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО от 14 февраля 2014 г. N 14-исх/01657-ГЕ/14
Соглашусь с коллегой Наумовой и добавлю, что вызывает опасения момент односторонней сдачи объекта
п.6.3. В случае уклонения
Участника от принятия Объекта долевого
строительства в срок, предусмотренный
пунктом 6.1 настоящего Договора, или при
отказе Участника от принятия Объекта
долевого строительства, Застройщик по
истечении 2 (двух) месяцев со дня окончания
срока, предусмотренного пунктом 6.1
настоящего Договора, вправе составить
односторонний передаточный акт о
передаче Объекта долевого строительства.
При этом риск случайной
гибели Объекта долевого строительства
признается перешедшим к Участнику со
дня составления передаточного акта о
передаче Объекта долевого строительства.
Односторонний передаточный
акт о приеме Объекта долевого строительства
хранится у Застройщика.
так как п.6.1 предусмотрено, что уведомление отправляется путем почтовой связи (а Почта России — это извечная головная боль в части доставки корреспонденции), а несвоевремнная доставка дает возможность Застройщику сдать объект без вашего участия, даже с недоделками
Анастасия, спасибо большое за ответ. А как проверить отзывалась доверенность или нет? И про залог права аренды не совсем поняла, в чем тут подвох?
Галина
проверьте саму доверенность, срок её действия (он по закону не может превышать трех лет, а если срок действия не указан то по умолчанию он считатся равным одному году)
Галина, обратите внимание, пожалуйста, что застройщиком не указан способ обеспечения исполнения обязательства согласно ч.2 ст.12.1, такой договор считается незаключенным в силу ч.5 ст.4 ФЗ о долевом участии, то есть, он не порождает для вас и застройщика правовых последствий.
Фролова Ирина
Ирина, вы неправы, в этой части договор нормальный — у Застройщика возникает обязанность по передаче имущества, а исполнение это немножко другое
Здравствуйте!
следует оговорить более детально, это изменение цены договора при изменении квадратных метров. Вариант прописать возможное отклонение по количеству квадратных метров (не более чем 5 кв м, например) от изначально запланированных параметров.
Такое встречается, что добавляется квадратов в площади и приходится доплачивать. Но в Ваших интересах знать на какую сумму рассчитывать.
и добавлю, что вызывает опасения момент односторонней сдачи объекта
Горюнов Евгений
так как п.6.1 предусмотрено, что уведомление отправляется путем почтовой связи (а Почта России — это извечная головная боль в части доставки корреспонденции), а несвоевремнная доставка дает возможность Застройщику сдать объект без вашего участия, даже с недоделками
Горюнов Евгений
Закон допускает составление одностороннего акта при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (ч.6 ст.8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». При этом законом установлено, что указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Так что данное положение договора вполне соответствует закону и не нарушает прав участника долевого строительства и не позволяет участнику злоупотреблять правом.
Галина, обратите внимание, пожалуйста, что застройщиком не указан способ обеспечения исполнения обязательства согласно ч.2 ст.12.1, такой договор считается незаключенным в силу ч.5 ст.4 ФЗ о долевом участии, то есть, он не порождает для вас и застройщика правовых последствий.
Фролова Ирина
Ирина абсолютно права, и я не понимаю, почему она отказалась от своих слов. Согласно п.5) части 4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в договоре должны быть указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч.5 ст.4 указанного закона). Согласно ч.2 ст.12.1. указанного закона исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство,наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.
Ни один из указанных видом обеспечения застройщиком не упомянут, соответственно, договор считается незаключенным и в его государственной регистрации откажут. Согласно п.4) ч.2 ст.25.1. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. В случае непредоставления таких документов в регистрации будет отказано (п.2 ч.3.1. ФЗ «О регистрации прав»).
По поводу доверенности: полномочия лица, подписавшего договор, проверяются в Росреестре, здесь можете не волноваться, ведь деньги Вы оплачиваете после регистрации договора.
Данное условие также не в Вашу пользу. По общему правилу, в соответствии со ст. 65 ФЗ «Об ипотеке», залог распространяется на такие объекты недвижимости, если договором не предусмотрено иное. Вашим договором такое иное предусмотрено, что потом делать с залогом права аренды земли, на которой стоят незаложенные здания — непонятно.
Наумова Анастасия
Я здесь как раз не вижу ничего страшного. Ситуация налицо: земельный участок большой, на нем строятся несколько многоквартирных жилых домов. С какой стати Вы будете требовать залога других домов, если в силу закона они находятся в залоге у участников долевого строительства данного конкретного дома (также эти участники не будут претендовать на Ваш дом). После завершения строительства земельный участок будет поделен, каждому дому определен свой участок. Не забивайте себе этим голову.
проверьте саму доверенность, срок её действия (он по закону не может превышать трех лет,
Горюнов Евгений
Ограничение срока действия доверенности снято с принятием Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.
Галина, напишу свои замечания к договору. Кроме того, что в договоре не указаны способы обеспечения обязательств, предусмотренные ст.12.1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве», меня очень смущает факт привязки оплаты денежных средств по договору к дате государственной регистрации договора долевого участия. Согласно п.4.1. договора оплата производится в
течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты
регистрации настоящего Договора в
Регистрирующем органе. Галина, Вы живете в Москве и прекрасно знаете, как в Вашем регионе отстает с регистрацией Росреестр. Согласно ч.2.1. ст.25.1. ФЗ «О гос. регистрации прав» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. Насколько я знаю, в Москве регистрации ждут месяцами, причем Росреестр указывает в штампе дату регистрации, которая положена по закону, а по факту регистрация проводится значительно позднее. Я бы Вам рекомендовала внести изменения в данный пункт, например: оплата производится в течение 5 рабочих дней с того момента, как сторонам стало известно о произведенной государственной регистрации настоящего договора в регистрирующем органе. Или: в течение 5 рабочих дней с момента получения участником настоящего Договора в Регистрирующем органе со штампом о произведенной государственной регистрации. В любом случае, надо как-то себя здесь обезопасить, потому что согласно ч.6 ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
То же касается п.2.6. (дата регистрации настоящего
Договора – не позднее 13 января 2015 г.) и п.5.6. (подготовить необходимые
документы и не позднее 13 декабря 2014 г.
совместно с Застройщиком обратиться в
Регистрирующий орган для регистрации
настоящего Договора и залога прав
требования по настоящему Договору в
силу закона.). Необходимо установить, что в случае нарушения указанных сроков по вине регистрирующего органа или по причине невозможности сдать документы на регистрацию в связи с загруженностью Росреестра, стороны освобождаются от ответственности за указанные нарушения.
Очень мне не нравится п.5.4.3. Договора. Согласно ч.6 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Так что организация и оплата охраны — это его проблема. Вы несете ответственность за объект с момента подписания акта приема-передачи, а не с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. То же касается и коммунальных платежей. Какие платежи? Свет, вода? Кто и зачем будет использовать эти ресурсы? Почему Вы должны за них платить? Согласно п. 5) ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В данном случае можно говорить о нарушении п.1 ст.16 ФЗ «О защите прав потребителей», который предусматривает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Укажите застройщику на это, ведь согласно ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. Настаивайте на включение условия об оплате указанных расходов с момента подписания Вами акта приема-передачи.
Наталья, добрый день!
В ч.5 ст.4 ФЗ говорится что застройщик должен указать способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. К сожалению здесь не указано, что застройщик должен указать ВСЕ способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, поэтому наверное застройщик в п. 9.2. указывает только залог на землю и на строящееся не ней объект недвижимости.
9.2. Обязательства Застройщика, указанные в пункте 9.1 настоящего Договора, обеспечиваются залогом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0040104:592, предоставленный Застройщику на основании Договора аренды земельного участка № 261-2012/Ю
от «05» мая 2012 года, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области «29» мая 2012 года, номер регистрации
50-50-21/058/2012-439, и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке Объекта недвижимости, указанного в пункте 1.4 настоящего Договора в порядке, предусмотренном ст.ст. 13-15 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, п. 1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вот сам договор.
Вот сам договор
Нет ничего