Договор аренды

Добрый день, Сергей!

Слышал, что на договор аренды свыше 1 года, должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате.

Сергей

Если речь идет о недвижимом имуществе, то да, договор аренды должен быть зарегистрирован в регистрационной палате:

Статья 609 ГК РФ Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если это нарушение, то кто за это несет отвественность, и в каком размере.

Сергей

Лучше конечно договор зарегистрировать.

С другой стороны, если договор незарегистрирован, то единственное возможное последствие — признание договора незаключенным в судебном порядке. Однако судебная практика идет по тому пути, что если фактически правоотношения сложились, то признать договор незаключенным нельзя. Поэтому как таковых особых рисков нет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Порядок регистрации договора аренды устанавливается Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  приказами Минюста России и другими нормативно-правовыми актами.

Порядок регистрации договора аренды состоит из следующих этапов:

прием документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды и их регистрация в книге учета входящих документов. На этом этапе заявитель обращается в территориальный отдел Федеральной Регистрационной службы с заявлением о регистрации договора аренды. К заявлению прикладывается договор аренды, квитанция об оплате государственной пошлины, документы на субъектов договора (учредительные, уставные) и на объект договора (документы БТИ, свидетельство о государственной регистрации права).проверка законности сделки и  правовая экспертиза представленных документов, а также отсутствия оснований для приостановки или отказа в государственной регистрации.внесение записи в Единый государственный реестр прав при отсутствии оснований для приостановки или отказа.выдача документов с проставленными печатями, штампами, специальными надписями, удостоверяющими регистрацию .

Если недвижимость является собственностью 

юридического  лица, то достаточно заключить договор аренды с ним, он в свою очередь оплачивает налоги на прибыль от арендной платы.

Здравствуйте, Сергей.

Гражданское законодательство не указывает конкретные сроки, в которые договор аренды должен быть зарегистрирован. Вы можете его зарегистрировать сейчас. 

Если это нарушение, то кто за это несет отвественность, и в каком размере.

Сергей

Это не является нарушением. При отсутствии государственной регистрации стороны все равно связаны обязательствами, так как ими было достигнуто соглашение относительно всех существенных условий договора. Отсутствие регистрации договора лишает стороны определенных прав, например, право залога. 

Добрый день.

Да, в соответствии с ГК РФ

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Позиции высших судов по ст. 609 ГК РФ >>>

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В принципе это нарушение, но если Вы и арендодатель не настаиваете на этом, то ничего страшного не случится

Сергей, доброе утро.

Если Ваш договор не прошел государственную регистрацию, то он считается не заключенным.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с
1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа
предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи
651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о
взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что
договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с
истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или
сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором
срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор
в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и
из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Здравствуйте!

Согласно статье 610 ГК РФ 

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статья 609 ГК РФ Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку при заключении договора сторонами срок не определён, то нельзя говорить о том, что договор заключен на срок не менее одного года.

Поэтому гос.регистрация договора не является обязательной.

Но даже в случае спора между сторонами, если одна из сторон пойдет по пути оспаривания договора как незаключенного в связи с отсутствием гос.регистрации, суд будет исходить из п. 14 Постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» согласно которому «в случае если стороны достигли соглашения в
требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в
соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не
был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит
исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал
имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний,
соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям
пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае
следует иметь ввиду, что оно связало из обязательством, которое не может быть
произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

То есть отсутствие регистрации, при сложившихся отношениях по договору не повлечет его недействительность или незаключенность.

С уважением,

Ярослав Цветков.

Добрый день, Сергей! Хотел бы добавить, что по сложившейся судебной практике, отсутствие регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на неопределённый срок не только не будет иметь для вас негативных последствий, но и в принципе не требуется. Как следует из  п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ к неопределенному сроку не применяется понятие „не менее года“. А согласно п.2 ст.651 ГК РФ,  государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года.
Удачи вам!

Сергей, здравствуйте. Мои коллеги упустили из виду тот момент, что договор заключен Вами на неопределенный срок. 

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Росреестр исходит из того, что при заключении договора на неопределенный срок такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 

Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Здравствуйте, Сергей!

Нет необходимости Вам перезаключать ранее подписанный договор аренды на неопределенный срок, т.к. он является абсолютно законным. Нет никаких нарушений с вашей стороны и ответственности следовательно тоже.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Удачи Вам.

Данный договор могут признать в суде недействительным и все права и обязанности по данному договору не будут действительными!

Т.е. если есть долг, то есть вероятность, что он сгорит!(из практики)

Соглашусь с коллегами.

Вы можете заключить по сроку дополнительные соглашения о том, что договор действует 11 месяцев. Необязательно при этом делать новый договор.

Либо зарегистрировать договоры.

Если все платят вовремя и нет просрочек, то в принципе можете ничего не делать.