Каков порядок при застройке?

Статья 31 Градосторительного кодекса РФ. 

Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки

1. Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, а также к частям территорий поселений, городских округов с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов.

2. Применительно к межселенным территориям подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться в случае планирования застройки таких территорий.

3. Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

4.Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.

5. Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения, городского округа или межселенной территории либо к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ.

6. Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки (далее — комиссия).

7. Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. В указанном в части 7 настоящей статьи сообщении о принятии решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки указываются:

1) состав и порядок деятельности комиссии;

2) последовательность градостроительного зонирования применительно к территориям поселения, городского округа или межселенным территориям либо применительно к различным частям территорий поселения или городского округа (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения или городского округа);

3) порядок и сроки проведения работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки;

4) порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта правил землепользования и застройки;

5) иные вопросы организации работ.

9. Орган местного самоуправления осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки, представленного комиссией, на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схемам территориального планирования муниципальных районов, схемам территориального планирования субъектов Российской Федерации, схемам территориального планирования Российской Федерации.

10. По результатам указанной в части 9 настоящей статьи проверки орган местного самоуправления направляет проект правил землепользования и застройки главе муниципального образования или в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, указанным в части 9 настоящей статьи, в комиссию на доработку.

11. Глава муниципального образования при получении от органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту в срок не позднее чем через десять дней со дня получения такого проекта.

12. Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования, в соответствии со

статьей 28 настоящего Кодекса и с частями 13 и 14 настоящей статьи.

13. Продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта.

14. В случае, если внесение изменений в правила землепользования и застройки связано с размещением или реконструкцией отдельного объекта капитального строительства, публичные слушания по внесению изменений в правила землепользования и застройки проводятся в границах территории, планируемой для размещения или реконструкции такого объекта, и в границах устанавливаемой для такого объекта зоны с особыми условиями использования территорий. При этом комиссия направляет извещения о проведении публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки правообладателям земельных участков, имеющих общую границу с земельным участком, на котором планируется осуществить размещение или реконструкцию отдельного объекта капитального строительства, правообладателям зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу с указанным земельным участком, и правообладателям помещений в таком объекте, а также правообладателям объектов капитального строительства, расположенных в границах зон с особыми условиями использования территорий. Указанные извещения направляются в срок не позднее чем через пятнадцать дней со дня принятия главой муниципального образования решения о проведении публичных слушаний по предложениям о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

15. После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

16. Глава местной администрации в течение десяти дней после представления ему проекта правил землепользования и застройки и указанных в части 15 настоящей статьи обязательных приложений должен принять решение о направлении указанного проекта в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта правил землепользования и застройки и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

17. Состав и порядок деятельности комиссии устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

1. Есть ли обязательный порядок какого- то согласования строящегося
объекта с жителями- публичные слушания, например, и как это всё должно
проходить?

В п. 1 ст. 26 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Т.е. право собственности (граждан и юридических лиц, государства в лице Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных органов), а также право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования (сервитут), право безвозмездного срочного пользования.

В отношении земельных участков,  следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст. 28-29 ЗК РФ), а также договоры и иные сделки — активные действия субъектов гражданского права

2. Есть ли какие-то градостроительные или архитектурные нормы для
строительства- конкретно у нас в селе и рядом (вне города?)- этажность,
жильё/производство и пр?

В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона «О  кадастре»,  в случае отсутствия разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации, изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта объекта недвижимости, соответствующие сведения в техническом плане указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости.

3. Каков порядок перевода земель из «ИЖС»?

ИЖС это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть перед тем, как переводить, надо изменить категорию земель с сельхозназначения на земли населенных пунктов. 

Этот процесс регламентирован Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее Закон № 172-ФЗ)

4. И, наконец, могут ли жители реально сделать что- нибудь, если
застройщик планирует построить здесь, рядом с селом с 500-летней
историей и церковью-памятником архитектуры, микрорайон многоэтажек или
там завод?

Здравствуйте.

Рядом с селом планируется к застройке участок- около 14 ГА. Земля в собственности юр. лица, категория- ИЖС (сейчас...) Уже обнесён забором. Жители беспокоятся- что может быть там построено? Местная Администрация играет в прятки и заявляет, что ничего не знает о предстоящей стройке.

Сергей Станиславович

Скорее всего, планируется массовая застройка индивидуальными жилыми домами и их последующая продажа. Либо — строительство на данной земле многоэтажных домов без получения соответствующих разрешений, перевода земли и т.д., впоследствии продажа их по долям или «комнатами».

1. Есть ли обязательный порядок какого- то согласования строящегося объекта с жителями- публичные слушания, например, и как это всё должно проходить?

Сергей Станиславович

Пока это земля ИЖС и формально будет идти индивидуальное жилищное строительство — нет.

2. Есть ли какие-то градостроительные или архитектурные нормы для строительства- конкретно у нас в селе и рядом (вне города?)- этажность, жильё/производство и пр?

Сергей Станиславович

Конкретно в Вашем селе крайне сомнительно наличие специальных правил, отличных от общепринятых в России, а это — строительство на земле ИЖС здания не выше 3 этажей, площадь высчитывается кадастровым инженером исходя из площади земельного участка под застройку для выдачи разрешения на строительство.

На землях ИЖС производственные помещения не допустимо, только жилые индивидуальные дома и хозяйственные постройки. При этом ЖК РФ предоставляет собственникам данных домов вести в них предпринимательскую деятельность, если она не нарушает прав третьих лиц, но это уже несколько иной вопрос.

Добрый день!

Смотрите, ситуация такая:

1. Есть ли обязательный порядок какого- то согласования строящегося объекта с жителями- публичные слушания, например, и как это всё должно проходить?

Сергей Станиславович

Такой порядок есть. Слушания должны были быть проведены. Проблема может быть в том, что они уже прошли и Вы об этом не знаете — напишите официальный запрос в администрацию, они обязаны будут ответить, на этот ответ можно будет ссылаться в будущем. 

Два федеральных закона обязывают муниципальное образование проводить публичные слушания — Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Градостроительный кодекс Российской Федерации. Они обязали органы местного самоуправления проводить публичные слушания по проектам генеральных планов, правил землепользования и застройки, по проектам о внесении изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, по проектам планировки и межевания территорий, по предоставлению разрешений на условно разрешённый вид использования земельного участка, здания, сооружения и на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

2. Есть ли какие-то градостроительные или архитектурные нормы для строительства- конкретно у нас в селе и рядом (вне города?)- этажность, жильё/производство и пр?

Сергей Станиславович

Есть такой документ на уровне московской области — можете ознакомиться по ссылке ниже 

О введении в действие территориальных строительных норм Московской области (ТСН ПТ-99 МО)

docs.pravo.ru/document/view/14789280/11239323/

3. Каков порядок перевода земель из «ИЖС»?

Сергей Станиславович

ИЖС это вид разрешенного использования. Поменять можно через администрацию района. Необходимо переутверждать градостроительный паспорт земельного участка и изменять разрешенное использование земельного участка.

Этот процесс регламентирован Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее Закон № 172-ФЗ), и включает следующие этапы:

Для перевода земель из одной категории в другую нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В ходатайстве должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок. К ходатайству нужно приложить следующие документы:

• выписка сведений об участке из государственного кадастра недвижимости или кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя (для физического лица), либо выписка из ЕГРИП или ЕГЮЛ (для ИП или юр. лица);
• выписка из ЕГРП о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Поданное вами ходатайство будет рассмотрено в обязательном порядке, закон предусматривает только два основания для отказа от рассмотрения – если его подало ненадлежащее лицо или поданные документы не соответствуют требованиям закона. Результатом рассмотрения ходатайства будет акт о переводе участка из одной категории в другую, либо акт об отказе в таком переводе. Решение должно быть принято не позднее чем через два месяца со дня подачи ходатайства и направлено вам в течение 14 дней со дня принятия.

Законодательство четко определяет список причин, по которым может быть отказано в переводе земель из одной категории в другую (ст. 4 Закона № 172-ФЗ). В самой распространенной ситуации при переводе земель из сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов отказ будет обоснован положением п. 1. ст. 7 № 172-ФЗ – установление или изменение черты населенных пунктов. То есть именно это должно произойти, чтобы ваш дачный или садоводческий участок приобрел статус ИЖС. Таким образом, если ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, то перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Иными словами, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «отделить» нельзя.

4. И, наконец, могут ли жители реально сделать что- нибудь, если застройщик планирует построить здесь, рядом с селом с 500-летней историей и церковью-памятником архитектуры, микрорайон многоэтажек или там завод?

Сергей Станиславович

Самым действенным способом в нашей стране к сожалению являются жалобы, в таких случаях. Пожалуйтесь официально в прокуратуру, губернатору и как бы не смешно — в администрацию президента — есть шанс, что Ваше заявление сыграет в одном из случаев. Если территория заповедная или обособленная по-иному, указывайте это всё. только сейчас правительство предлагает ввести ответственность за строительство в исторических землях, пока что всё только на словах.

Удачи Вам!

Если категория земли застраиваемого участка ИЖС то по закону застройщик конечно обязан получить разрешение в отделе землепользования и застройки, но в таком случае согласований или слушаний с местными жителями по строящемуся объекту не нужно. Если земля в ИЖС то само собой никакая многоэтажка и, тем более завод, там построены не будут.

Вы можете узнать актуальную информацию о статусе той земли либо в местной администрации в отделе землепользования и застройки либо в региональной геоинформационной системе, если там есть такие данные. Вы так же узнаете там информацию о статусе земли на сегодняшний день, и вполне возможно что процесс перехода земли из ИЖС уже начался.

Добрый день! По существу вашего вопроса могу сообщить и пояснить
следующее, что данные правоотношения регулируются жилищным законодательством Российской Федерации, и для решения данного вопроса для начала вам необходимо овладеть достоверной информацией. подайте письменное заявление в адрес губернатора области и главы местной администрации в котором в хронологическом порядке изложите ситуацию по земельному участку, когда кто занял, возведён забор и.т.д. и просите: 1. Провести проверку по данному факту направив специалистов на объект с составлением акта. 2. Провести проверку и осуществить надзор за законностью действий лиц занявших земельный участок с проверкой документов. 3. Сообщить информацию о владельце данного земельного участка. 4. Сообщить информацию о запланированных действиях, стройках или возведении иных объектов на данном земельном участке, их правовые основы и документы. 5. Осуществить защиту ваших прав. Желательно направить коллективное заявление. Вам должны прислать письменный ответ. если ответа не поступит или он будет носить поверхностный характер то подадите заявление в прокуратуру и выше.   С уважением …

Сергей Станиславович, здравствуйте. Так как Вы написали, что участок находится рядом с селом, предположу, что он включен в границы населенного пункта. Вероятнее всего, ранее это были земли сельскохозяйственного назначения. Перевод из одной категории в другую мог состояться в процессе принятия Правил землепользования и застройки Вашего муниципального образования. Процедура принятия таких правил предусматривает проведение публичных слушаний. Но, скорее всего, на этих слушаниях присутствовали единицы обычных жителей. Так как установлено разрешенное использование ИЖС, сомневаюсь, что в дальнейшем его будут менять (иначе, скорее всего сделали бы сразу то разрешенное использование, которое нужно). Думаю, участок предназначен для коттеджной застройки (дело это достаточно прибыльное, особенно в живописном месте). Узнайте, к какой территориальной зоне относится данный участок, и почитайте Правила землепользования и застройки Вашего муниципального образования, в которых для каждой зоны установлен так называемый градостроительный регламент. Он определяет, какие постройки можно возводить на таких участках (многоэтажные, малоэтажные, максимальная высота строений), каковы минимальные и максимальные размеры земельных участков в данной зоне, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Возможно, эта зона вообще по Правилам относится к зоне охраны объектов культурного наследия, там особые ограничения устанавливаются. Разрешение на строительство выдается в строгом соответствии с градостроительным планом, который разрабатывается на основании градостроительного регламента, указанного в Правилах землепользования и застройки. Так что читайте этот документ. Что касается изменения вида разрешенного использования (с ИЖС на какой-то другой). Указанными правилами установлены виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны: основные виды, вспомогательные (сопутствующие основным) и условно разрешенные виды. Для получения разрешения на условно разрешенный вид необходимо пройти процедуру публичных слушаний. Может быть, необходимый им вид р.и. вообще не предусмотрен Правилами для данной территориальной зоны, тогда необходимо вносить изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования. Это длительная процедура, также предусматривающая проведение публичных слушаний.