Здравствуйте!
В соответствие со ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций (включая некоммерческую) признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признается полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
Согласно ст. 252 НК РФ, расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Не учитываются в составе расходов расходы на амортизируемое имущество (п. 5 ст. 270 НК РФ). Нежилая недвжимость относится к таковому (относительно жилой — есть споры). При этом имущество некоммерческих организаций, полученное в качестве целевых поступлений или приобретенное за счет средств целевых поступлений и используемое для осуществления некоммерческой деятельности, также относится к амортизируемому имуществу (пп. 2 п. 2 ст. 256 НК РФ), но, при этом, не может быть амортизировано.
Доход от реализации таких основных средств полностью включается в налоговую базу без уменьшения на стоимость имущества (такая же позиция в письме УФНС России по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037687).
Вместе с тем, согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, доходы от реализации такого имущества уменьшаются на его остаточную стоимость.
НКО, приобретая основное средство за счет средств целевых поступлений, осуществляет указанные в п. 1 ст. 257 НК РФ расходы, но они не учитываются единовременно и путем амортизации (подп. 2 п. 2 ст. 256, п. 5, ст. 270 НК РФ) (амортизация к основным средствами НКО не применяется).
Поэтому остаточная стоимость приравнивается к первоначальной и можно уменьшить доходы от продажи первого объекта недвижимости на цену его приобретения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2005
N А28-6707/2005-110/29), но не цену продажи.
Для совершения сделки по купле-продаже «чтобы не было претензий», в том числе от налоговых органов, необходимо
соблюсти нормы ГК РФ, посвященные обязательствам купли-продажи (стст. 454-491, 549-558 ГК РФ). В частности, точно идентифицировать объект недвижимости в качестве предмета, указать цену — существенные условия договора купли-продажи недвижимости (стст. 554, 555 ГК РФ), без их указания договор считается не заключенным (ст. 432 ГК РФ).
Кроме того, необходимо соблюсти требование ст. 27 Закона «О некоммерческих организациях», предписывающее получение согласия надзорного органа (отличаются для разных НКО) или органа управления НКО на сделку с заинтересованностью, если таковая есть.
В соответствие с указанной статьей, лицами, заинтересованными в совершении некоммерческой организацией сделок, с другими организациями или гражданами, признаются руководитель (заместитель руководителя) некоммерческой организации, а также лицо, входящее в состав органов управления некоммерческой организацией или органов надзора за ее деятельностью, если указанные лица состоят с этими организациями или гражданами в трудовых отношениях, являются участниками, кредиторами этих организаций либо состоят с этими гражданами в близких родственных отношениях или являются
кредиторами этих граждан. При этом указанные организации или граждане являются поставщиками товаров для некоммерческой организации, крупными потребителями товаров, производимых некоммерческой организацией, владеют имуществом, которое полностью или частично образовано некоммерческой организацией, или могут извлекать выгоду из пользования, распоряжения имуществом некоммерческой организации.
Заинтересованное лицо обязано сообщить о своей заинтересованности органу управления некоммерческой организацией или органу надзора за ее деятельностью до момента принятия решения о заключении сделки (в бюджетном учреждении — соответствующему органу, осуществляющему функции и полномочия учредителя); сделка должна быть одобрена органом управления некоммерческой организацией или органом надзора за ее деятельностью (в бюджетном учреждении —соответствующим органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя).
Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением указанного требования,
может быть признана судом недействительной. Несмотря на то, заинтересованное лицо отвечает перед обществом за убытки (как это следует из абз. 2 п. 4 ст. 27 закона), их взыскание может быть проблематичным, а сделка уже будет признана недействительной, что влечет для ее сторон возврат в первоначальное положение.
Поэтому надо оценить договор купли-продажи на предмет наличия чьей-либо заинтересованности и получить согласие, причем лучше согласие органа надзора – так надежнее будет, нежели органа управления НКО. Если согласие от органа управления, то необходимо оформить соответствующий протокол решения.
