Отношения с Арендодателем при ликвидации ИП

В Гражданском кодексе РФ указано в каких случаях можно расторгнуть договор аренды.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При этом даже смерть гражданина не может служить основание для расторжения договора аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Т.е. ликвидация ИП не может служить уважительной причиной, или юридическим фактом, которые позволяет однозначно требовать обеспечительный взнос.

Т.е. требования арендодателя по сути обоснованны (но не законны на 100%, так судебная практика по вопросам обеспечительного взноса очень разнообразна)

Исходя из обзора судебной практики

Так в Постановлении от 16.01.2012 по делу№ Ф09-8777/11 ФАС УО высказал позицию, согласно которой удержание обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве штрафной неустойки, фактически предусматривающей обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, не противоречит ГК РФ, допускающему любые предусмотренные законом или догов

Позицию кассационной инстанции поддержала и коллегия судей ВАС РФ, отказывая в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ. Коллегией было указано, что обеспечительный взнос является гарантией исполнения арендатором условий договора аренды и в силу ст. 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства. То есть прямого указания на то, что обеспечительный взнос в принципе является непоименованным способом обеспечения обязательств, суд не сделал. Таким образом, в данном случае обеспечительный платеж был квалифицирован судом как штрафная неустойка.

Противоположную позицию ФАС МО в Постановлении от 18.01.2011 по делу № КГ-А40/16672-10, указав на ничтожность условия договора аренды, предусматривающего удержание арендодателем в качестве штрафа суммы обеспечительного депозита в случае расторжения договора по инициативе арендатора. По мнению суда, такое условие ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ, по-скольку противоречит правовой природе обеспечительного депозита. Однако саму суть правовой природы обеспечительного депозита суд не пояснил. Передавая дело в Президиум ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 30.06.2011 № ВАС-5607/11 по делу № А40-25893/10-3-196), коллегия судей отметила, что к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа по договору аренды, в практике арбитражных судов сложилось несколько подходов.К сожалению, по процессуальным основаниям надзорная жалоба истца (арендодателя) по делу № А40-25893/10-3-196 оставлена Президиумом ВАС РФ без рассмотрения.

Первый подход сводится к тому, что наличие у арендатора на момент расторжения договора задолженности по уплате арендной платы не может выступать основанием для удержания арендодателем оплаченных в качестве обеспечительного платежа денежных средств, если в договоре предусматривается самостоятельная ответственность в виде неустойки за неисполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей. Если договором предусмотрена возможность его расторжения по инициативе любой из сторон во вне судебном порядке, расторжение такого договора не может являться нарушением обязательств, вытекающих из данного договора. При этом положение договора о том, что обеспечительный депозит зачету и (или) возврату арендатору не подлежит, является ничтожным как противоречащее ст. 330 ГК РФ.Другой подход (постановления ФАС МО от 05.07.2010 по делу № А40-104629/09-89-711, ФАС ЦО от 26.01.2011 по делу № А36-1063/2010) основывается на том, что, если сторонами по договору четко определен по-рядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, его удержание арендодателем при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора в слу-чае просрочки платы арендных платежей не противоречит ст. 329 и 421 ГК РФ.Согласно третьему подходу (постановления ФАС СКО от 08.12.2010 по делу № А32-9172/2010, ФАС МО от 25.10.2010 по делу№ А40-55821/09-82-292) судьба обеспечительного депозита по договору арендызависит от того, надлежащим ли образом исполнялись обязательства по договору.Если договор расторгается по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором срока внесения арендной платы, обеспечительный платеж арендатору не возвращается, даже несмотря на то что в договоре закреплена специальная мера ответственности за нарушение срока исполнения обязательства по внесению арендной платы в виде пеней.

Т.е. в случае если Вы обратитесь в суд шансы, но небольшие.

Срок действия договора был определен с 1 июня 2002 г. по 30 апреля 2003 г.; после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего на основании п. 2 ст. 621 ГК договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. 30 мая 2003 г. в арендованном помещении произошел пожар, который уничтожил все имущество арендатора. После пожара арендатор этими помещениями не пользовался. 10 августа 2003 г. арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора аренды. Данное письмо получено арендодателем 2 сентября 2003 г., поэтому он полагал, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК договор аренды считается расторгнутым со 2 декабря 2003 г. Все это время договор, по мнению арендодателя, продолжал действовать и арендатор должен был уплачивать арендную плату. ФАС, рассматривавший данное дело, пришел к выводу, что в этом случае договор аренды не был расторгнут на основании заявления арендатора, а прекратился невозможностью исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК). На этом основании арендодателю было отказано во взыскании суммы долга по аренде и пени с 1 июня 2003 г. по 2 декабря 2003 г.

Юлия Геннадьевна

Тут немного другая ситуация, форс-мажор, а ликвидация ИП это прямая воля стороны. Т.е. прекращать деятельность ИП или нет решаете именно Вы.

Мною было отправлено уведомление арендодателю о прекращении договорных обязательств в связи с ликвидацией юр.лица с просьбой зачесть внесенный обеспечительный платеж в счет последнего периода аренды, а оставшуюся часть возвратить.

Юлия Геннадьевна

Юлия Геннадьевна, уточню, что в вашем случае нужно вести речь о прекращении вашей деятельности в качестве ИП, но суть не в этом.

Арендодатель отказывается возвращать внесенный обеспечительный платеж, аргументируя это расторжением договора с моей стороны. Прав ли Арендодатель?

Юлия Геннадьевна

Учитывая, что в договоре аренды предусмотрено, что

в случаях нарушений условий настоящего договора со стороны Арендатора, при досрочном расторжении настоящего Договора по инициативе или вине Арендатора, сумма Обеспечительного взноса не подлежит возврату Арендатору и рассматривается как справедливая, но не обязательно достаточная компенсация убытков, понесенных Арендодателем по вине Арендатора.

Получается, что арендодатель прав, поскольку в данном случае Вы расторгаете договор аренды по вашей инициативе. То, что Вы прекращаете свою деятельность, не отменяет указанный пункт договора аренды, поскольку договор аренды Вы расторгаете по собственной инициативе, ведь решение о прекращении деятельности в качестве ИП — ваше, т.е. добровольное, и не связано с нарушением обязательств арендодателем.

Но вместе с тем суды неоднозначно трактуют право арендодателя на удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды по инициативе арендатора, хотя  в основном суды исходят из свободы договора, признавая право на удержание обеспечительного платежа законным, поскольку это предусмотрено договором аренды. 

В данной ситуации Вам можно рекомендовать попробовать в судебном порядке требовать от арендодателя возврата обеспечительного платежа, обосновывая тем, что арендодатель не понес убытков в размере удержанного платежа при досрочном расторжении договора аренды. 

http://portal-law.ru/articles/inoe/rastorzhenie_i_prekrashhenie_dogovora

Возникает закономерный вопрос: как разграничить в таком случае расторжение договора и прекращение договорных обязательств в связи с невозможностью исполнения (ст. 416 ГК), смертью гражданина (ст. 418 ГК), ликвидацией юридического лица (ст. 419 ГК)?

Прекращение договорных обязательств в связи с невозможностью исполнения вызывается самим этим юридическим фактом в силу прямого указания закона. В данном случае договор прекращается без чьей-либо инициативы. Закон лишь определяет правоотношения между сторонами уже прекратившегося договора. Вопрос о возмещении убытков часто решается различно, в зависимости от того, прекратились обязательства сторон в связи с расторжением договора или в связи с невозможностью исполнения. В практике имел место следующий случай. Сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения. Срок действия договора был определен с 1 июня 2002 г. по 30 апреля 2003 г.; после истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего на основании п. 2 ст. 621 ГК договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. 30 мая 2003 г. в арендованном помещении произошел пожар, который уничтожил все имущество арендатора. После пожара арендатор этими помещениями не пользовался. 10 августа 2003 г. арендатор направил арендодателю письмо о расторжении договора аренды. Данное письмо получено арендодателем 2 сентября 2003 г., поэтому он полагал, что в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК договор аренды считается расторгнутым со 2 декабря 2003 г. Все это время договор, по мнению арендодателя, продолжал действовать и арендатор должен был уплачивать арендную плату. ФАС, рассматривавший данное дело, пришел к выводу, что в этом случае договор аренды не был расторгнут на основании заявления арендатора, а прекратился невозможностью исполнения, вызванной обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (п. 1 ст. 416 ГК). На этом основании арендодателю было отказано во взыскании суммы долга по аренде и пени с 1 июня 2003 г. по 2 декабря 2003 г.

В случаях, предусмотренных ст. ст. 418 и 419 ГК, имеет место прекращение существования стороны в обязательстве, что и ведет к прекращению договора, стороной которого она являлась. Волевой направленности на прекращение договора здесь также нет, даже если прекращение существования стороны произошло по чьей-либо воле.