Сдача в аренду нежилого помещения

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608
ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче
имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным
предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит
требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое
условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской
является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования
имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами,
зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке
(абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 23
ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без
образования юридического лица с момента государственной регистрации в
качестве ИП.

Осуществление физическим лицом предпринимательской
деятельности без государственной регистрации в зависимости от
обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к
административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Как
отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях
Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина
признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в
частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При
наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в
качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом
сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности
предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют
деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое
лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации
в качестве индивидуального предпринимателя 

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать,
например, заключение договора на срок более одного налогового периода
(календарного года) или его пролонгация на следующий период,
неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров
аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как
свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса
принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий
гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер
деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для
целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является
помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник
помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует
риск признания таких действий гражданина предпринимательской
деятельностью и привлечения его к административной ответственности на
основании ч. 1 ст. 14.1
КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого
помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина
окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности
конкретных обстоятельств.

Открывать ИП необязательно, если у Вас это единственная недвижимость, которую Вы сдаёте в аренду. Однако ИП может быть выгоднее с точки зрения налогообложения. Если Вы оформите договор аренды как физлицо, то с полученного дохода Вы будете должны заплатить подоходный налог в размере 13%. Кроме того, Вы обязаны платить налог на недвижимость. Если Вы оформите ИП, то Вы можете выбрать патентную систему налогообложения, при которой сумма налога составляет 6% от предполагаемого дохода, размер которого должен быть установлен законом Республики Крым. Так что сравнивайте и выбирайте. Налог на имущество Вы платите в обоих случаях.