Расторжение предварительного договора

Здравствуйте!

у Вас именно предварительный договор? Вы переход прав в Росреестре по этому договору не регистрировали?

Дана, выложите, пожалуйста, сам договор.

Дана, здравствуйте!

Если покупатель заявила, что теперь она хозяйка, нужно выяснить, на каком основании она так считает. Если покупатель стала хозяйкой (собственником), то должен быть подписан основной договор, а не предварительный, а ее право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРП. 

Выложите договор, пожалуйста.

Добрый вечер, Дана.

Не видя договора, сейчас что-то конкретное сказать сложно. В счет чего выплачиваются 84 тыс.рублей? Какой договор был заключён с тремя собственницами квартиры?

Помогите составить иск, или что-то посоветуйте, как правильно все оформить.

На претензию покупатель должен ответить в течение месяца, если более короткий срок не установлен в договоре.

Если ответ  на претензию Вас не устроит или на нее не будет ответа в течение месяца,.тогда можно выходить в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков, связанных с рассмотрением судебного дела.  
Претензию и иск Вам помогут оформить здесь на сайте. Но для этого нужно видеть договор, который нужно расторгать. 

С уважением, Богаченков.

Здравствуйте!

В Вашем случае в начале пишите претензию, где указываете, что либо покупатель исполняет свои обязательства и полностью оплачивает стоимость покупки, либо расторгает договор. Данную претензию направляйте по почте.

Свои требования необходимо основывать на следующей статье.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора[Гражданский кодекс РФ] [Глава 29] [Статья 450]

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Если на претензию не ответят либо откажут, то на основании данной статьи подавайте в суд. В иске требуйте расторгнуть договор, а так же снять с регистрационного учета, как утратившее право пользования жилым помещением.

31. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда;

Удачи Вам!

Здравствуйте, Дана. 

С

татья 429. Предварительный договор
Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>
1.По предварительному договору стороны обязуютсязаключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса

.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

Дана, согласен с коллегами, необходимо видеть предварительный договор и основной (если он заключен). Для того, что бы понять в чьей собственности находится жилое помещение необходимо запросить сведения из ЕГРП в Росреестре.

Вот такой иск подойдет, если трудности какие могу более детально помочь.Пишите мне на адрес nais83.yurist@rambler.ru ^

В ___________________ районный суд <1>

Истец: _______________________________

(наименование или Ф.И.О.

покупателя)

адрес: ______________________________,

телефон: __________, факс: __________,

адрес электронной почты: _____________

Представитель Истца: _________________

(данные с учетом ст. 48

Гражданского процессуального кодекса

Российской Федерации)

адрес: ______________________________,

телефон: __________, факс: __________,

адрес электронной почты: _____________

Ответчик: ____________________________

(наименование или Ф.И.О.

продавца)

адрес: ______________________________,

телефон: __________, факс: __________,

адрес электронной почты: _____________

Цена иска: ________________ рублей <2>

Госпошлина: _______________ рублей <3>

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора купли-продажи недвижимости

в связи с существенным нарушением условий договора

и о возврате покупателю денежной суммы,

уплаченной за приобретение недвижимости

"___"___________ ____ г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи N _____ следующего недвижимого имущества: ___________________ _______________________________ (далее — «Договор»). По указанному Договору Ответчик должен был ______________________________________________________.

(указать обязанности Ответчика)

Истец оплатил товар в установленном Договором порядке, что подтверждается _______________________.

В связи с существенным нарушением Ответчиком условий Договора, а именно: ___________________________

____________________________________________________________________________________________________,

(указать, в чем выразилось существенное нарушение договора Ответчиком)

Истец направил Ответчику письменное требование от "___"____________ ____ г. N ______ о необходимости исполнить нарушенное обязательство в срок до "___" ___________ ____ г. Однако Ответчик в течение указанного времени нарушенное обязательство надлежащим образом не исполнил.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Требование (претензию) Истца от "__"___________ ____ г. N _____ о досрочном расторжении Договора Ответчик отклонил (или: оставил без ответа), сославшись на _________________________, что подтверждается _________________________.

Отказ в удовлетворении требования (претензии) Истца о досрочном расторжении Договора является необоснованным по следующим причинам: _________________________.

В соответствии с вышесказанным и на основании ст. 309, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 131 — 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

1. Расторгнуть Договор купли-продажи недвижимого имущества N _____ от "__"___________ ____ г., заключенный между Истцом и Ответчиком.

2. Обязать Ответчика вернуть Истцу денежную сумму, внесенную Истцом за приобретение недвижимого имущества, в размере _____ (__________) рублей.

3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по госпошлине в размере _____ (__________) рублей.

Приложения:

1. Копия Договора купли-продажи недвижимости N _____ от "__"___________ ____ г.

2. Копия платежного документа, подтверждающего наличие оплаты по Договору, от "__"___________ ____ г. N _____.

3. Копия требования Истца от "__"___________ ____ г. N _____ об исполнении обязанностей по Договору.

4. Доказательства отказа Ответчика от удовлетворения требования Истца.

5. Копия требования (претензии) Истца о досрочном расторжении Договора от "__"___________ ____ г. N _____.

6. Доказательства отказа Ответчика от удовлетворения требования (претензии) Истца.

7. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчику.

8. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

9. Доверенность представителя от "__"___________ ____ г. N _____ (если исковое заявление подписывается представителем Истца).

10. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых Истец основывает свои требования.

"__"___________ ____ г.

Истец (представитель):

_____________/____________________________/

(подпись) (Ф.И.О.)

Здравствуйте.

Основной договор еще не заключен, по предварительному договору (далее по тексту — ПД) он должен быть заключен до августа 2016 г.

Следовательно, права и обязанности сторон еще не возникли. Формально покупатель не обязана выплачивать покупную цену, т.к. это условие основного договора — а он еще не заключен. Текст ПД не содержит оговорки, что указанная сумма начинает выплачиваться с даты подписания ПД.

В то же время указано на крайний срок последней выплаты — 02.06.2019 г. При выплате по 12 000 в месяц и цене в 700 000 рублей получается срок выплат около 5 лет, как и указано в ПД, т.е. выплаты должны начаться уже в 2014 г., чтобы вся сумма была выплачена к июню 2019 г.

На мой взгляд, из анализа данных положений можно сделать вывод, что стороны пришли к соглашению о начале выплат сразу после заключения ПД (как авансовые платежи в счет будущего договора). Несмотря на то, что в ПД не указано, с какой даты должны начинаться такие платежи, если есть письменные подтверждения получения указанных сумм с первого же месяца после заключения ПД, — полагаю, можно доказать, что платить нужно было с первого месяца и далее на условиях ПД, ежемесячно до 20 числа.

Можно бы попробовать расторгнуть предварительный договор по причине неисполнения обязанности по внесению авансовых платежей, однако при этом следует учесть, что если признать передаваемые платежи авансом, уже переданные платежи при расторжении договора нужно будет вернуть покупателю — это не задаток, чтобы он остался у продавца в случае, когда заключение основного договора срывается по вине покупателя.

При этом можно взыскать с нее арендную плату за период фактического проживания в Вашем жилом помещении (рассчитывать как среднюю рыночную стоимость платы по найму жилых помещений аналогичного вида) и понесенные убытки (на ту же печь, но нужно будет предварительно обсчитать их с привлечением оценщика).

Возможно, более выгодным будет не расторгать ПД, а обратиться с иском о взыскании с нее задолженности по авансовым платежам, образовавшейся за последние месяцы, арендной платы за пользованием жилым помещением.

Относительно выселения ситуация спорная. В передаточном акте указано, что квартира передана по договору купли-продажи от 18 июля 2014 г., в то время как такой договор попросту отсутствует. На мой взгляд, такой акт не должен порождать прав и обязанностей как исполненное по несуществующей сделке.

В то же время продавцы дали согласие на регистрацию покупателя по месту жительства, из чего следует их волеизъявление на ее пользование жилым помещением. Поэтому без расторжения предварительного договора вряд ли получится выселить покупателя из квартиры.

Такими мне видятся пути выхода из сложившейся ситуации. Составлять исковое заявление по указанным основаниям или по иным основаниям, которые усмотрят уважаемые коллеги, нужно у юриста и привлекать юриста к участию в деле, т.к. в документах полная путаница, условие об оплате размыто, акт на несуществующий договор и т.д., одним словом — много нюансов, требующих грамотного подхода.

Здравствуйте, Дана. 1. Абсолютно не понятен п. 2.2.2 предварительного договора. При чем тут приватизация? да еще со странным условием «оформить в порядке приватизации к моменту заключения основного договора». Даже в голову не приходит, что бы это могло означать. 

 Еще один непонятный момент — по договору стоимость квартиры — 700 000 р., а вы пишете о 84 000 р. Откуда такая неопределенность в стоимости квартиры?

2. У вас серьезные проблемы из-за такого большого срока, установленного для заключения основного договора — 2016 год. Если бы покороче (обычно срок составляет месяц- три месяца),  можно было дождаться срока заключения, проигнорировать его, и если покупатель не обратился бы в суд для понуждения к заключению договора, предварительный договор был бы расторгнут. А тут еще надо ждать удобного случая больше года.

 Как правильно заметила Анастасия Наумова, по предварительному договору покупатель не обязан вносить оплату. В этом плане вы не можете предъявить требования о расторжении предварительного договора из-за нарушения условий оплаты. 

Хотя, судя по всему, платить она ничего не будет и после регистрации своего права. 

3. Вам следует воспользоваться тем, что до настоящего времени вы — собственник этой квартиры. Думаю, у вас один выход — нарушить принятое на себя по предварительному договору обязательство по продаже квартиры, обратиться в суд с иском о выселении О.В. Саковец. 

Понуждать вас сейчас в судебном порядке к заключению основного договора покупатель не сможет, т.к. предварительным договором установлен срок — 2016 год. С другой стороны вы, как собственник квартиры, вправе ею пользоваться. Заключение предварительного договора — еще не основание для покупателя проживать в квартире. Договор о сдаче квартиры внаем между вами не заключался.

Разумеется, вам придется вернуть выплаченные деньги. В то же время, вы вправе взыскать с нее неосновательное обогащение в виде арендной платы, которое было покупателем сэкономлено за счет бесплатного проживания в вашей квартире.

Как будут дальше развиваться события, прогнозировать трудно. Так, до 01 августа 2016 года покупатель может обратиться в суд и потребовать обязать заключить договор купли-продажи квартиры.

Однако вы со своей стороны можете потребовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Например, к тому времени стоимость квартиры возрастет в несколько раз, или в вашем семейном положении произойдут такие изменения, что интерес к сделке у вас будет утрачен.

Также не исключено, что лишившись возможности проживать в вашей квартире, она потеряет интерес и не станет дожидаться августа 2016 года или не станет обращаться в суд, пропустив срок. В общем, там будет видно.

А пока по моему мнению следует обратиться в суд и выселить покупательнцу из квартиры. 

Есть и другой путь — обратиться в суд с требованием о расторжении предварительного договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Мотивировать тем, что квартира продавалась с целью (не знаю купить другое жилье в ипотеку, требовались деньги на ремонт лечение обучение и т.п.), на момент заключения договора вы не могли предвидеть резкое обесценивание рубля, или, например то, что дочь выходит замуж и ей негде жить (подумайте сами, какие существенные жизненные обстоятельства могут иметь место) . 

И в настоящее время в связи с (такими-то обстоятельствами, постарайтесь, чтобы они были убедительными и значимыми) вы полностью утратили интерес к сделке. Тем более, что покупатель перестала выполнять принятые на себя обязательства по оплате (это не очень важно, как уже пояснялось, но может оказать влияние на убеждение судьи). И это изменение привело к тому, что исполнение предварительного договора настолько нарушит ваши имущественные интересы, что вы лишитесь того, на что рассчитывали при заключении договора.

Правовое основание — ст. 451 ГК РФ:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В крайнем случае, даже если в расторжении предварительного договора будет отказано, выселить покупателя вы все равно вправе. А что еще будет в 2016 году, никому неизвестно.