Долевое строительство, переуступка и аккредитив

Question

Здравствуйте! Покупаю квартиру по переуступке прав на долевое строительство. Квартиры еще не существует, дом не сдан. Договор переуступки будет зарегистрирован в Россреестре, застройщик о переуступке уведомлен и согласен. Поначалу хотел оплачивать через аккредитив после регистрации договора на мое имя, но потом понял, что квартиры то нет, следовательно право на собственность зарегистрировано не будет, а всего лишь договор. Я вижу процесс так: - Составляется договор - Идем в Россреестр и регистрируем договор переуступки, в договоре указана оплата в течение недели после регистрации, значит "квартира" подпадает под ипотеку и находится в залоге - После успешной регистрации в Росреестре я открываю аккредитив, продавец снимает залоговое обременение и получает деньги Просьба сообщить, как провести сделку и оплату, т.к. бывают случаи двойных-тройных продаж по переуступке. Проверяет ли Россреестр договора переуступки? Какие есть подводные камни и как себя максимально обезопасить. Может в таком случае уместен прямой банковский перевод продавцу после успешной регистрации договора в ФРС? Заранее благодарю за ответы

Владимир Малыхин · Answer

Доброго дня, всё что описано правильно, только основное согласен ли продавец на подобные условия, и второе если согласен то заморачиваться с аккредитивом смысла нет, его смысл в том чтоб обезопасить стороны, т.е. Вы вносите деньги, а продавец исполняет обязанности по переуступке, если продавец и так все оформляет смысл аккредитива теряется, но Вы в данной ситуации (которую описываете в вопросе абсолютно безопасна для Вас, кроме конечно риска банкротства Застройщика). Если сделка прошла регистрацию, двойные тройные передачи Вас не волнуют в данном случае. Если перевод после регистрации сделки, то абсолютно уместно провести простой перевод денег.

Марина Кожевникова · Answer

Добрый день, Александр! Поскольку в данном случае речь идет о договоре уступки права по договору об участии в долевом строительстве , то такой договор должен соответствовать ФЗ № 214-ФЗ, следовательно при его регистрации Росреестр проверит соответствие всех необходимых его условий на законность. При выявлении фактов, свидетельствующих об обратном, такой договор уступки не будет зарегистрирован. Таким образом, в данном случае Вы как новый дольщик защищены законом от рисков приобрести незаконные и оспоримые права на такую квартиру. Что касается аккредитива, то коллега прав, его цель — гарантия оплаты продавцу. Поэтому в данном случае можно обойтись и простым денежным переводом. Естественно деньги переводите после регистрации договора. Для большей гарантии можете сами обратиться к застройщику и выяснить, есть ли в его реестре правообладетель, указанный в договоре уступки.

Артем Гаврилов · Answer

Здравствуйте! Моменты, на которые стоит обратить внимание: Переуступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Кроме того застройщику необходимо будет представить указанный договор переуступки прав после регистрации в Росреестре, как доказательство перехода требования к Вам. По поводу двойных продаж, существуют такие ситуации, когда риелторская компания заключает договор со строительной организацией о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, оговаривая в качестве условия выделение для себя в этом доме определенного количества квартир. Затем данная компания привлекает денежные средства граждан и заключает с ними договоры по переуступке права требования указанных квартир в строящемся доме. В связи с невыполнением компанией своих обязательств, а также по другим причинам застройщик в одностороннем порядке расторгал договор с этой компанией, о чем заблаговременно уведомлял ее руководителей. Несмотря на это компания продолжала осуществлять сбор денег с граждан, которые никаких квартир не получали. (пример приведен с использованием интернат сайта www.portal-law.ru ) В данной ситуации правильным будет поступить по совету Кожевниковой Марины и осведомиться о правообладателе в договоре уступке у застройщика.