Договор купли продажи квартиры

Что можно предпринять в связи с этим и какие санкции применить?

ольга васильевна

Если Ваш договор уже зарегистрирован в Росреестре и Вы получили свидетельство о праве собственности, то Вы можете обратиться в суд с иском об обязании исполнить договор купли-продажи, выселении продавца, снятии его с регистрационного учета. 

Кроме того, как правило в договоре устанавливается ответственность сторон, в том числе и продавца за просрочку исполнения обязательств. Продавец в данном случае нарушает сроки выселения, за что можно потребовать оплаты неустойки. А в суде в дальнейшем и моральный вред, поскольку Вы не можете пользоваться своей законной квартирой.

Добрый день. 

Если не торопитесь, то зафикируйте то что он не выехал и потом предъявите иск о возмещении неосновательного обогащения, связанного с пользованием чужим имуществом..

Если торопитесь, то иск в суд о выселении

К сожалению иных механизмов нет.

Ольга Васильевна, добрый вечер.

А регистрация договора уже прошла?

Здравствуйте, Ольга Васильевна!

Общее правило: если в добровольном порядке, по согласию сторон нельзя урегулировать спор, то он разрешается судом. В данном случае необходимо судебное решение о выселении жильцов. В административном порядке это не возможно.

Основанием выселения будут являться следующие правовые нормы:

пункт 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ:

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 35. Жилищного кодекса РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

С уважением, С.Сергеев

Ольга Васильевна, здравствуйте!

В первую очередь следует отметить, что в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ,

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 457 Гражданского кодекса РФ,

Статья 457. Срок исполнения обязанности передать товар

1. Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 459 Гражданского кодекса РФ,

Статья 459. Переход риска случайной гибели товара

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Это на тот случай, если до передачи квартиры (выселения из неё продавца и передачи Вам как покупателю ключей от квартиры) с ней что-либо произойдет. Риск случайной гибели или случайного повреждения в таком случае лежит на продавце. А Вы, как покупатель, вправе расторгнуть договор и требовать возврата Вам денежных средств за квартиру.

Как указано в ст. 556 Гражданского кодекса РФ,

Статья 556. Передача недвижимости

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если передаточный акт Вами уже подписан, но, несмотря на это, квартира фактически ещё не передана, Вам следует в письменной форме уведомить продавца (направить письменную претензию или вручить её под расписку) о том, что в случае дальнейшего неисполнения продавцом обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, Вы обратитесь в суд и потребуете, помимо выселения, уплаты Вам неустойки за нарушение срока.

Но даже в настоящее время, поскольку срок выселения уже нарушен, на мой взгляд Вы вправе применить статью 395 Гражданского кодекса РФ, согласно которой,

Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В настоящее время размер ставки рефинансирования Центробанка РФ составляет 8,25 % годовых.

Исходя из размера данной ставки, Вы можете рассчитать размер неустойки, подлежащей взысканию с продавца, нарушившего срок выселения и передачи квартиры.