Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нарушение при договоре переуступки
Здравствуйте!
Мы купили квартиру по договору цессии. Застройщик - «Полис Групп». Объект - ЖК Австрийский квартал (Санкт-Петербург). Договор цессии трехсторонний - я, продавец и застройщик. Сделка прошла 8 декабря. Деньги заложены в банковскую ячейку.
После совершения сделки и оформления на застройщика Доверенности, договор переуступки представителями Застройщика был направлен на регистрацию в Управление росреестра Ленинградской области.
На этой неделе я получил звонок от Застройщика с просьбой приехать, подписать Акт приема-передачи на квартиру и получить ключи. Одновременно с этим Застройщик хочет, чтобы я подписал ОБЯЗАТЕЛЬСТВО в случае, если договор переуступки НЕ будет зарегистрирован в Росреестре, освободить квартиру в течение 5 (пяти дней).
Отмечу, что вопреки всем нормам, регистрация договора переуступки займет несколько месяцев - ориентировочно все будет готово в феврале-марте 2015 года. Такую информацию, исходя из своего опыта, предоставил сам Застройщик.
Интерес застройщика понятен: после приемки квартиры уже я начну платить коммунальные платежи. Одновременно с этим, застройщик хочет подстраховаться в случае отказа в регистрации в Росреестра.
Вопрос: насколько законным является требование подписать обязательство освободить квартиру?
Чем крыть при визите к застройщику?
Александр, просто объявите Застройщику, что подписывать подобное обязательство не будете, поскольку НЕ ЖЕЛАЕТЕ.
Скажите, что если договор переуступки не будет зарегистрирован, Вы будете обжаловать отказ в регистрации в судебном порядке.
Начнем с того, что понудить Вас к подписанию указанного документа застройщик не может. Если только, конечно, где-то в договоре уступки или в основном договоре подписание данного документа не указано как обязательное. можно сослаться по аналогии на 421 ГК РФ — понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством
На мой взгляд, данное обязтельство вообще можно рассматривать как изменение условий договора основного и договора о переуступке, следовательно, оформляться это должно соглашением к договору, которое также подлежит гос регистрации. Особенно, если в договоре переуступки указаны какие-то другие последствия отказа в гос регистрации.
Уточните у застройщика, будет ли он готов подписаться под своим обязтельством о компенсации Вам всех понесенных расходов на ремонт квартиры в случае выселения. Возможно, это смягчит позицию застройщика.
но не забывайте, что в случае если собственником Вы так и не станете (не будет зарегистрирована переуступка и отказ не будет обжалован, например), то вопрос о выселении все равно возникнет.
Спасибо за ответы.
На другом форуме прокомментировали так "У вас нет прав подписывать акт приема-передачи, если подпишите вы не сможите зарегистрировать право собственности. Акт приема передачи квартиры это бумага которой застройщик и дольщик подтверждают возникновения квартиры, вы не дольщик пока цессия не прошла госрегистрацию, поэтому акт приема передачи будет не действующим и мошенничеством со стороны вас. Вы можете взять бумагу от застройщика о том что застройщик требует подписания акта приема передачи и передать эту бумагу в Росреестр чтобы ускорили процесс госрегистрации сессии."
Так ли это?
Не совсем я согласна с мнением коллег:
1. само по себе подписание акта не может послужить препятствием для регистрации права собственности на квартиру. Собственно, на практике по ДДУ квартиру передают раньше, чем регистрируется право соственности дольщика.
2. акт приема-передачи подтверждает передачу квартиры дольщику, а не факт ее возникновения. Факт возникновения дома и квартиры вместе с ним — акт ввода в эксплуатацию, раньше которого невозможна передача квартирыпо ДДУ.
3. требование застройщика подписать акт никак не поспособствует ускорению регистрации, на мой взгляд.
Я бы написала застройщику ответ- уведомление о том, что до регистрации ДДУ вы не имеет право подписывать соответствующите акты, и выступать от имени дольщика, а застройщик не вправе требовать от вас приемки квартиры.
Здравствуйте!
Следует отметить что вы действительно не можете подписывать акт приема передачи квартиры так как официально переход права требования еще не перешел к вам. Грубо говоря оформить акт приема передачи по просто подписанному договору застройщик не может вас обязать так как оснований в соответствии с положениями ГК РФ о сделках с недвижимостью просто нет
Если уж застройщик так требует чтобы вы подписали то проверить факт наличия ввода объекта в эксплуатацию можно тут
www.expertiza.spb.ru/?show=resolutioncommissioning
С другой стороны если УФРС откажет в регистрации договора цессии то вы действительно не имеет права находится в данной квартире и акт должен будет переделан на первоначального собственника.
Но тут же возникает другой вопрос на основании акта вы имеете право подать документы на регистрацию права собственности.
На вашем месте сообщите застройщику что до тех пор пока не будет получен официально зарегистрированный переход права требования по цессии то вы ничего подписывать не будете. Это не даст вам права взыскать с застройщика неустойку за несвоевременную передачу квартиры, но и застройщик не сможет вас выгнать
С уважением Александр
Акт приема-передачи квартиры — это документ, подтверждающий передачу квартиры как материального объекта от одного лица другому. Ничего более. Иное — фантазии.
Это - бред!