Добрый день! При покупке квартиры в долевом участии, площадь квартиры в договоре составляла 56,65 кв.м. После сдачи дома в эксплуатацию в свидетельстве о гос регистрации указана площадь 54,5. При подписании акта приема-передачи застройщик указал 2 кв.м, как 30% от площади балкона. Верно ли указана площадь балкона и вообще считается ли она в общей площади квартиры? Заранее спасибо!
Здравствуйте, Елена.
В соответствии с п. 5. ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь
жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая
площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, в свидетельстве прописывается общая площадь квартиры без учета площади балкона. В акте может быть отдельно указана площадь балкона по итогам технической инвентаризации с применением коэффициента 0,3, как это предписывают строительные нормы и правила (СНиП).
С уважением, Светлана.
Спасибо за ответ! Таким образом, если при покупке квартиры в договоре долевого участия указывалась площадь 56,6 кв.м, а по факту в свидетельстве вышло 54.5, можем ли мы претендовать на возврат денежных средств за оплаченные 2 кв.м.?
Елена, добрый день,
подобные споры нередки, однако единообразной практики не сложилось.
В большинстве случаев суды исходят из того, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре цену, рассчитываемую путем умножения цены одного квадратного метра на площадь квартиры, включающую площадь балконов (лоджий), причем как с применением нормативно установленных (для целей учета жилищного фонда) понижающих коэффициентов, так и с использованием произвольно согласованных коэффициентов либо вовсе без каких-либо коэффициентов. Главное соблюсти условие: указать вместо общей площади квартиры (термин, используемый в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги) так называемую проектную площадь.
Информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов, должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов, суд может допустить перерасчет цены, поскольку будет исходить из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений.
В иных случаях судьи приходят к выводу о том, что показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организаций технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве. Суды подчеркивают отсутствие законных оснований для возложения на застройщиков обязанности нести расходы по строительству балконов за счет собственных средств, а не средств дольщиков. Опираясь на закрепленный в ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора, судьи признают законной цену построенной квартиры, рассчитанную из проектной площади жилого помещения с учетом фактической площади балкона.
Иными словами, если у вас в договоре изначально прописана проектная площадь вместе с балконами и расчет цены ведется исходя из этой площади, то оспорить это вряд ли удастся. Плюс в договоре могут быть предусмотрены положения о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению при незначительных отступлениях от проектной площади, например в диапазоне +/- 1 кв. м. Это условие также является правомерным.
Если же застройщик оперирует в договоре понятием общая площадь, не указывая площадь балконов, и по итогам технической инвентаризации данная площадь оказалась меньше, то суд может принять вашу сторону, поскольку если отклонение фактической общей площади объекта в меньшую сторону от изначально оговариваемой в договоре общей площади не влечет изменения цены договора, это может быть расценено как условие, ущемляющее права потребителя.
С уважением, Светлана.