Надо ли платить 13% физическому лицу, если он получает инвестиционный взнос, а сам будет выступать в роли реализатора проекта

2. Следует ли при данных условиях создавать инвестиционное товарищество?

Людмила

нет инвестиционное товарищество заключать не надо, достаточно заключить инвестиционный договор

Статья 8. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности

1. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

2. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

при этом в договоре юрлицо будет указано как «Инвестор», а физлицо как «Застройщик», так же вы можете предусмотреть вознаграждение Застройщика за осуществление указанных в схеме действий — то есть данный инвестиционный договор будет иметь элементы агентского договора

Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.

при этом физлицо будет уплачивать НДФЛ только со своего вознаграждения

Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации

6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации. 

   Здравствуйте!

В соответствии со ст.210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме. В данном случае поступившие взносы на строительство объекта являются не доходами, а скорее расходами, связанными с реализацией инвестиционного проекта, поэтому налоговую базу такие средств не образуют.

При расторжении инвестиционного договора между физическим лицом и инвестором в данном случае должна возвращаться сумма взноса по этому договору, которая не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Соответственно также и поступивший взнос не должен подлежать НДФЛ. Впоследствии, когда объект будет сдан в эксплуатацию, с суммы вознаграждения физ.лицо обязано будет уплачивать НДФЛ

Согласно п.3 ст.228 НК РФ при возникновении налоговой базы налогоплательщики не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

Исчисление и уплата сумм налога производятся налогоплательщиком самостоятельно.

Здравствуйте.  Статья 208. «Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации» Налогового кодекса РФ регулирует все виды доходов облагаемые НДФЛ. Ваш случай там не предусмотрен, следовательно налогом такие поступления не облагаются.

Здравствуйте, Людмила,

Начну со второго вопроса.

В соответствии со п.3 ст.3 Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»:

3. Сторонами договора инвестиционного товарищества могут быть коммерческие организации, а также в случаях, установленных федеральным законом, некоммерческие организации постольку, поскольку осуществление инвестиционной деятельности служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Физические лица не могут являться сторонами договора инвестиционного товарищества.

Таким образом в предложенной  ситуации вклады могли бы объединить инвесторы (в виде инвестируемых денежных средств) и застройщик (в виде земельного участка). Однако, застройщик, являясь физическим лицом, не может быть членом такого товарищества в силу прямого запрета закона. Соответственно в состав товарищества могли бы входить только инвесторы. Однако, исходя из приложенной схемы, одним из инвесторов также является физическое лицо.  Но даже если бы инвесторы были юридическими лицами, на мой взгляд, теряется смысл такого товарищества, поскольку достижения его основной цели без участия застройщика, владеющего земельным участком, — представляется невозможным.

Теперь что касается основного вопроса. Я бы не утверждал так однозначно, что инвестиционные взносы не будут облагаться НДФЛ. И вот почему.

В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями — то есть правомочиями, составляющими право собственности на капитальные вложения, которыми являются в рассматриваемой ситуации инвестиционные взносы. 

Согласно ст. 6 того же Закона инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Таким образом нельзя утверждать, что при невыполнении застройщиком своих обязанностей возврату подлежит лишь инвестиционный взнос, согласно процитированной норме, инвесторы вправе требовать в свою собственность передачи объекта капитального строительства.

Кроме того, как разъяснено Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского Кодекса, при этом если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Исходя из анализа вышеуказанных норм и разъяснений, можно придти к выводу, что физическое лицо, выступающее в качестве заказчика/застройщика, получая инвестиционные взносы, будет получать их в качестве:

1) платежей за недвижимое имущество, состоящее из объекта капитального строительства (которое будет создано в будущем) и земельный участок (который уже есть);

и 

2) платежей за работы, необходимые для строительства.

В первом случае к отношениям будут применены правила ГК о купле-продаже, во втором — о строительном подряде. Но, в любом случае, физическое лицо при таком толковании будет получать доход, просто сроки выполнения своего обязательства у него наступят существенно позднее, чем момент получения оплаты.

Расценивать инвестиционные взносы в качестве займа (взнос получил — взнос вернул), при котором действительно не возникло бы никаких  налоговых обязательств с учетом вышеприведенных норм — полагаю неверным.

Вместе с тем необходимо отметить, что если в качестве заказчика/застройщика выступало бы юридическое лицо — плательщик НДС и налога на прибыль, в силу прямого указания закона вывод был бы иным.

Согласно подп.4 п.3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ и услуг операция по передаче имущества в качестве вклада по договору простого товарищества, договору инвестиционного товарищества.  Ст.278.2 НК РФ регулирует особенности определения налоговой базы по доходам, полученным участниками договора инвестиционного товарищества. Таким образом в случае, когда заказчиком/застройщиком в схеме выступает юридическое лицо, вопросов порядка налогообложения не возникает в силу прямого регулирования данных отношений положениями Налогового кодекса РФ. 

Необходимо при этом отметить, что ст.214.5 НК РФ содержит условия определения налоговой базы по НДФЛ физических лиц — участников инвестиционного товарищества. Но введена данная норма Федеральным законом от 28.11.2011 г., тогда как запрет физическим лицам выступать в качестве участников инвестиционного товарищества, с которого было начато изложение данного ответа, введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г., соответственно последний имеет большую силу.

Ну и вдобавок необходимо иметь в виду, что у налоговых органов могут возникать вопросы о ведении физическим лицом предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации: ведь можно расценить деятельность по строительному подряду в качестве направленной на извлечение прибыли, поскольку взаиморасчеты будут вестись на систематической основе.