Возобновление договора аренды лесного участка

Хотел бы уточнить, а с какой целью предоставлялся земельный участок из лесного фонда?

Здравствуйте! Заготовка древесины. Первоначальный договор с 2004 года, в 2008 был приведен в соответствие с Лесным кодексом, затем доп. соглашением продлен до 2014 года. Теперь В Агентстве лесного хозяйства мотивируют тем, что процедура получения участков прописана в ЛК РФ только через аукцион. Лесной кодекс не содержит положений, регулирующих порядок заключения договора аренды на новый срок, в том числе в арендатором, имеющим преимущественное право. Между тем, согласно ч. 3 статьи 71 ЛК РФ, к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ. В ЛК РФ не предусматривается ограничений применения части 2 статьи 621 ГК РФ, в силу которой договор считается возобновленным на неопределенный срок, если арендатор продолжил пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Тем и мотивируем. Писем никаких не получали, устные договоренности положительные.

Прецедент есть по такому вопросу, не хочется ошибиться в мелочах

Татьяна, начну с норм.

Ст. 74 Лесного кодекса РФ:

1. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи.

Ст. 72 Лесного кодекса РФ:

5. Арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по истечении его срока имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, ч. 5 ст. 4 ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ» установлено, что

 Арендатор, заключивший договор аренды участка лесного фонда на срок до десяти лет, после приведения этого договора в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации по истечении срока действия этого договора не вправе заключить договор аренды лесного участка на новый срок в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 72 Лесного кодекса Российской Федерации.

Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 г.:

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Ст. 422 ГК РФ устанавливает:

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, из приведенных норм делаю вывод, что суд с большой долей вероятности откажет вам в требованиях о признании договора аренды лесного участка возобновленным на неопределенный срок в связи с тем, что его действие продлено до 2014 г. в 2008 году, т.е. после декабря 2006 г., когда был введен в действие ЛК РФ. 

Вместе с тем ЛК РФ содержит исключения, ч. 3 ст. 74 ЛК РФ:

3. Без проведения аукциона договоры аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключаются в случаях:

1) предусмотренных статьями 36, 43 — 45 настоящего Кодекса;

2) реализации приоритетных инвестиционных проектов в области освоения лесов;

3) заготовки древесины на лесных участках, предоставленных юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям для использования лесов в соответствии со статьями 43 — 46 настоящего Кодекса.

Если вашим договором аренды предусмотрена цель использования — заготовка древесины, то тогда применяется правило ч. 1 ст. 74 ЛК РФ, т.е. через торги.

Приведу практику ВАС РФ: http://rapsinews.ru/judicial_news/20120222/260387429.html.

1. Убеждаю директора платить арендные платежи, так как мы продолжаем пользоваться участком и считаем договор возобновленным. Права ли я? По срокам договор закончился. Если мы не платим, не вызовет ли это сомнения у суда насчет нашей добросовестности, которой мы также мотивируем свои исковые требования. Опять же какое основание для оплаты?

Татьяна

Если настаивать не требованиях, то да, лучше оплачивать аренду, основание — фактическое пользование участком.

2. Проект договора — необходимое приложение для такого иска, он узконаправлен, подготавливается арендодателем-государственный орган. Естественно при подготовке нами (на прежних условиях), он будет не соответствовать времени, по цене например. Как, в случае положительного решения суда привести договор в надлежащий вид? Дополнительным соглашением? Или на этапе судебного это делается?

Татьяна

Считаю, что в проекте договора аренды нет необходимости, если ваши требования — признать договор аренды возобновленным на неопределенный срок. Если суд удовлетворит иск, арендодатель сам подготовит договор. 

3. Указывать ли дату начала и окончания действия договора в исковых требованиях и договоре? Начало действия, я так понимаю, будет после решения суда?

Татьяна

Тут все просто, в иске указываете, что договор был заключен тогда-то (первоначальная дата), срок действия договора истек в 2014 г. (дата). 

4. Проект договора должен быть полностью готов к подписи, то есть все условия должны быть прописаны?

Татьяна

Выше ответила, проекта не требуется. Он требуется только в случае, если требования заключаются в понуждении к заключению договора.

Выскажу свое мнение по поводу исковых требований. 

На мой взгляд вернее просить суд признать договор аренды земельного участка лесного фонда возобновленным на неопределенный срок и обязать ответчика заключить договор аренды на прежних условиях. Примерно так.

Понуждение к заключению договора аренды в данном случае не корректные требования, в данном случае для начала надо признать право на заключение договора аренды, а потом понуждать.