Оценить риски сделки купли-продажи зем.участка с сайта torgi.gov.ru

Вопрос №1: Так ли это?
Алексей Федотов

Добрый день. Если в самом договоре ничего об этом нет, то лучше не заключать договор. Дело в том, что если Вы купите участок, то это не является основанием для того, чтобы договор аренды был расторгнут. То есть может получиться, что Вы купите участок, но ничего сделать не сможете, так как будет арендатор, с которым просто так нельзя расторгнуть договор.

Вопрос №2: Что означает «обременен договором аренды», какие последствия, риски, про какое возмещение убытков мне говорили чиновники?
Алексей Федотов

Про последствия ответил выше. Про возмещение — видимо речь идет об убытках, вызванных досрочным прекращением договора аренды.

№3 Имею ли я право ознакомиться с договором аренды (условиями обременения)? Как воспользоваться этим правом?
Алексей Федотов

Вы как покупатель имеется право знать обо всех обременениях покупаемого имущества. Для получения информации все что Вы можете — обратиться к продавцу, он обязан предоставить информацию.

№4 Что означает п. 3.2.6? Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

Нет, не может. Вы зарегистрируете право, однако, повторюсь, договор аренды при этом останется в силе.

№5 Как вообще соотносятся между собой пункты об обязанности построить дом в течение 10 лет и арендой до 2024 года? Строит собственник, а пользуется арендодатель или как?
Алексей Федотов

Возможно управление собирается расторгнуть договор аренды, нужно уточнить эту информацию Если там будет арендатор, то Вам будет сложно построить дом.

Здравствуйте.

Обременение должно быть снято до передачи в Вашу собственность, или же уже Вы будете заниматься снятием этого обременения путем расторжения договора аренды с возмещением убытков арендатору.

Обязанность построить дом в течении 10 лет не моджет истекать из договора, так как у продавца нет права продавать имущество по каким либо подобным условием.

Другое дело, что разрешение на строительство действует всего 10 лет, но ведь его можно и продлить или получить новое потом. Главное чтоб участок не простаивал — необходимо вести минимальную деятельность по его обустройству и строительству.

Вопрос №1: Так ли это? Предоставить договор аренды отказались.
Алексей Федотов

Здравствуйте. У Вас договор на участок на который имеется договор аренды с кем то.

Возможно адм-ия собирается расторгать договор аренды с арендатором, но телефонный разговор не доказательство как понимаете.

Вопрос №2: Что означает «обременен договором аренды», какие последствия, риски, про какое возмещение убытков мне говорили чиновники?
Алексей Федотов

Что на данный участок у адм-ии с кем то имеется договор аренды. И при переходе права собственности к Вам, такой договор не прекращает своё действие, и просто так Вы его не расторгните.

Возмещение убытков как раз таки и связано скорее всего с досрочным расторжением договора аренды. А это может быть очень не маленькая сумма.

№3 Имею ли я право ознакомиться с договором аренды (условиями обременения)? Как воспользоваться этим правом?
Алексей Федотов

Формально Вам такой договор предоставлять до покупки не обязаны. И если чиновники отказываются его предоставлять, это повод как минимум насторожится.

№4 Что означает п. 3.2.6? Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

Что Вы должны в теч. 2-х месяцев после подписания представленного договора, зарегистрировать право собственности на участок

Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

Нет, это не препятствие

№5 Как вообще соотносятся между собой пункты об обязанности построить дом в течение 10 лет и арендой до 2024 года? Строит собственник, а пользуется арендодатель или как?
Алексей Федотов

Да никак фактически Вы не построите, если договор аренды будет действовать, это будут постоянные конфликты с арендатором.

В общем такой договор можно подписывать только под письменные обязательства адм-ии о снятии обременения. Иначе больше проблем будет, чем пользы от этого участка.

Добрый день.

Вопрос №1: Так ли это?
Алексей Федотов

Утверждение будет соответствовать истине, только при условии включения в договор аренды соответствующего условия, согласно которого у арендодателя есть право расторгнуть договор в одностороннем порядке при выплате всех расходов арендатору.

Вопрос №2: Что означает «обременен договором аренды», какие последствия, риски, про какое возмещение убытков мне говорили чиновники?
Алексей Федотов

Это означает, что земельный участок сдан на праве аренды третьему лицу. ДЛя вас риски такие — что до расторжения договора вы не сможете использовать земельный участок. Про возмещение убытков написано выше.

Часть 1 ст. 617 ГК РФ:

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

№3 Имею ли я право ознакомиться с договором аренды (условиями обременения)? Как воспользоваться этим правом?
Алексей Федотов

На мой взгляд — имеете. Т.к. прежде чем принять решение о приобретении имущества вы должны получить полную информацию о всех рисках связанных со сделкой. Но это на мой взгляд.

№4 Что означает п. 3.2.6? Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

Воспрепятствовать регистрации права собственности наличие договора аренды не сможет. Т.к. по договору аренды переходят права пользования и владения, но не право собственности.

№5 Как вообще соотносятся между собой пункты об обязанности построить дом в течение 10 лет и арендой до 2024 года? Строит собственник, а пользуется арендодатель или как?
Алексей Федотов

А вообще никак. У вас будет выбор — либо нарушить условие договора по постройке дома так как за год дом построить сложно, хоть и можно (хотя его наличие в договоре спорное и очень. По сути оно ограничивает права собственника) либо расторгать аренду и платить убытки.

Мое мнение — это надуривание со стороны администрации. По какой то причине они хотят избавиться от договора аренды таким способом не платя убытки. Вполне может быть что убытки там такие, что без штанов останитесь.

Я бы не стал связываться.

По указанному тел. чиновники рассказали, что при приобретении участка в собственность «данное обременение будет снято», при этом что-то сказали про возмещение убытков текущему арендатору. Никаких подобных пунктов в договоре купли-продажи я не нашел. Вопрос №1: Так ли это?
Алексей Федотов

Нет, это не так, «снять обременение» можно только случае расторжения договора аренды, а расторгнуть его может только сторона (либо правопремники) по данному договору. Правопреемником арендодателя, в случае заключения ДКП, будете именно Вы и именно Вам придется решать вопросы с арендатором,

№3 Имею ли я право ознакомиться с договором аренды (условиями обременения)? Как воспользоваться этим правом?
Алексей Федотов

Договор аренды должен быть обязательно приложен к аукционной документации, так как порождает дополнительные права и обязанности. Рекомендую обратиться с письменным заявлением об ознакомлении Вас с данным договором, а в случае отказа обратиться в ФАС

№4 Что означает п. 3.2.6? Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

на п. 3.2.6 вообще бредовый, закон не может обязать Вас предоставить доказательства регистрации права собственности продавцу

при этом договор аренды не препятствует регистрации права собственности, но такая регистрации и не прерывает договор аренды

№5 Как вообще соотносятся между собой пункты об обязанности построить дом в течение 10 лет и арендой до 2024 года? Строит собственник, а пользуется арендодатель или как?
Алексей Федотов

на этот вопрос можно ответить только видя договор аренды

Алексей, добрый день.

Без ознакомления с договором аренды, можно только предполагать, что там написано, если говорят про какую либо компенсацию арендатору, значит это предусмотрено договором аренды. Если Вы выплатите арендатору неустойку за то, что он откажется от аренды, тогда обременение арендой будет снято.

Вопрос №2: Что означает «обременен договором аренды», какие последствия, риски, про какое возмещение убытков мне говорили чиновники?
Алексей Федотов

Это означает, что пользоваться участком Вы не сможете, пока им пользуется арендатор, т.е. до конца срока договора, причем смена собственника на договор не влияет.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

[Гражданский кодекс РФ][Глава 34][Статья 617]

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

№3 Имею ли я право ознакомиться с договором аренды (условиями обременения)? Как воспользоваться этим правом?
Алексей Федотов

Не просто имеете, а Вас обязаны с ним ознакомить, Вы должны четко понимать что Вы приобретаете в собственность.

№4 Что означает п. 3.2.6? Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

Пункт означает только то, что Вы обязаны в течении двух месяцев зарегистрировать участок на себя.

№5 Как вообще соотносятся между собой пункты об обязанности построить дом в течение 10 лет и арендой до 2024 года? Строит собственник, а пользуется арендодатель или как?
Алексей Федотов

Никак не соотносится, Вы не сможете там строить, пока участок в аренде, поэтому Вам и сказали, что нужно сначала разобраться с арендатором, выплатив ему определенную сумму. Соглашаться на такую сделку или нет, решать Вам. Вообще странно, что они участок в аренде на торги выставили, скорее всего арендатору самому этот участок уже не нужен, а расторжение договора, скорее всего, накладывает на него какие либо санкции, вот они и хотят решить все проблемы за Ваш счет, но если вместе с откупным цена Вас устраивает, то такая сделка имеет право на существование.

Здравствуйте, Алексей!

По указанному тел. чиновники рассказали, что при приобретении участка в собственность «данное обременение будет снято», при этом что-то сказали про возмещение убытков текущему арендатору. Никаких подобных пунктов в договоре купли-продажи я не нашел. Вопрос №1: Так ли это?
Алексей Федотов

Скорее всего чиновники лукавят, договор аренды расторгается в определенных ст.619 ГК РФ случаях. Если арендатор не нарушает договор (своевременно вносит арендную плату, осуществляет уход за участком и т.п.) расторгнуть его достаточно сложно.

Переход права собственности на земельный участок не влечет прекращение договора аренды (ст.617 гК Рф).

То есть, у вас фактически участок будет в собственности, но пользоваться им будет арендатор и платить вам арендную плату.

Вопрос №2: Что означает «обременен договором аренды», какие последствия, риски, про какое возмещение убытков мне говорили чиновники?
Алексей Федотов

Это значит, что на данный участок заключен договор аренды между муниципальным образованием и арендатором. Вероятнее всего, это возмещение убытков досрочным расторжением договора.

№3 Имею ли я право ознакомиться с договором аренды (условиями обременения)? Как воспользоваться этим правом?
Алексей Федотов

Да, имеете.

№4 Что означает п. 3.2.6? Не может ли указанный договор аренды воспрепятствовать регистрации права собственности?
Алексей Федотов

Нет, это всего лишь обязанность зарегистрировать переход права собственности на земельный участок.

№5 Как вообще соотносятся между собой пункты об обязанности построить дом в течение 10 лет и арендой до 2024 года? Строит собственник, а пользуется арендодатель или как?
Алексей Федотов

Это достаточно спорный вопрос.

Вообще можно попробовать подать жалобу в УФАС в вашем регионе на действия продавца, поскольку постройка дома и наличие арендаторов не совместимо между собой.

Конечно вы можете пользоваться земельным участком для прохода к своему дому, НО не известно, какую деятельность осуществляет аренатор на данном участке. Возможно участок не используется по назначению.

А вообще похоже, что торги «заточены под определенного участника».

Кому нужен участок для постройки с арендаторами?!

Желаю удачи!