Продажа нежилого помещения, при наличии арендаторов. Как и когда правильно их уведомить?

Здравствуйте, Олег.

Если никто не против продолжения отношений, то просто после заключения договора купли-продажи недвижимости расторгните договор аренды с арендаторами по соглашению сторон и пусть новый собственник заключит с ними новый договор аренды от своего имени.

Здравствуйте Олег! Вы правильно пришли к выводу о том, что смена собственника нежилого помещения никак не повлияет на права арендаторов. В связи с этим уведомить последних в разумный срок, который должен быть указан в тексте Ваших договоров чаще всего составляет 30-ть дней. Документ называется уведомление о предстоящей смене собственника, в котором Вы вправе также уведомить о перемене почтовых и/или платежных реквизитов, любая информация, которая затрагивает права или изменяет обязанности сторон договора. Давайте же заглянем в текст Вашего Договора аренды, быть может там и не будет права на выкуп или прочие интересные нам с коллегами условия. Письменные уведомления можете отправлять арендаторам хоть каждый день по несколько штук и тем способом, который определен в тексте Договора. Надеюсь мой ответ Вам помог, удачного дня

Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.
Олег

Добрый день.

лучше всего в Вашей ситуации расторгнуть договор аренды по соглашению сторон и сразу же заключить новый возможно уже и с другим срокам, если арендатор также планирует дальше снимать помещение.

Однако принудительно расторгнуть договор с арендаторами Вы не можете, для этого нет оснований, смена собственника никак не влияет на действительность договор аренды и оставляет его в силе при изменении сторон.

Статья 617 ГК РФ Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Поэтому пробуйте договориться мирно с арендаторами, никаких юридических препятствий для этого нет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Как правильно поступить в данной ситуации и когда я их должен уведомить о продаже помещения?..
Олег

Т.к. вы пишите о том, что у вас в договоре имеется данное условие, то обязаны уведомить за 30 дней, но так же в уведомлении укажите, что арендатор так же планирует сдавать в аренду, и не против нахождения их в данном помещении

По договору, в случае досрочного расторжения договора предусмотрено, что я их должен предупреждать об освобождении помещения за 30 дней.
Олег

Должны соблюдать условия договора

Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.
Олег

Т.к. новый собственник обязан заключить сними новый договор аренды, вы обязаны их уведомить о смени собственника, возможно условия аренды изменяться, в том числе и размер оплаты Так, что в соотв с условиями уведомляйте за 30 днй путем направления заказного письма с описью вложения и уведолмением, либо под роспись, чтоб на вашем экз поставили подпись о получении

Как правильно поступить в данной ситуации и когда я их должен уведомить о продаже помещения?..
Олег

Здравствуйте. Уведомлять в принципе Вы не обязаны. Просто пусть Ваши арендаторы перезаключат договор с новым собственником и уже новые собственники получать будут деньги. Или доп. соглашением смену сторон оформить, что еще проще.

И не надо себе голову «ломать», не нужно уведомлять по закону. А так можете устно предупредить, что продаёте, но их выселять никто не будет. Просто чтобы в курсе были.

ГК РФ
Статья 617 Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Олег, здравствуйте!

переход прав собственности не является основанием для расторжения договора аренды

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}

с момента перехода права арендные платежи должен получать новый собственник.

после подписания ДКП новый собственник пусть письменно уведомит арендаторов о заключении договора и подачи документов в ФРС, в противном случае он будет нести риск перечисления арендной платы старому собственнику.

Здравствуйте!

Арендаторы не возвражают против новых собственников же? Расторгаете договор по соглашению сторон. А потом новые собственники заключают новый договор аренды.

Кроме того, можно просто продать помещение, договор будет в силе.

В соотв. с п.1 ст. 617 ГК,

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В этом случае продаете помещение, уведомляете арендаторов, что сменился собственник и теперь плату нужно предоставлять новому собственнику и все.

Здравствуйте, Олег!

В этом помещении работают арендаторы, срок действия договора аренды еще 3-4 месяца. Новые собственники возражений не имеют против арендаторов,
Олег

Дело в том, что имея намерение продать своё имущество, обременённое арендой, Вы же предупредили об этом покупателей. И судя по тому, что они намерены и дальше сдавать помещение в аренду, ничего для Ваших арендаторов не изменится.

Согласно положениям гражданского законодательства при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли при сделке вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, Вы правильно полагаете, что с момента регистрации права собственности на помещение на Ваших покупателей Вы утрачиваете право получать арендную плату.

Как правильно поступить в данной ситуации и когда я их должен уведомить о продаже помещения?.. По договору, в случае досрочного расторжения договора предусмотрено, что я их должен предупреждать об освобождении помещения за 30 дней. Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.
Олег

Вы знаете, положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ предусматривают, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

А потому для Ваших арендаторов с переходом права собственности на покупателя ничего не изменится. Только арендную плату они будут платить уже не Вам.

И до тех пор, пока срок договора аренды не истёк, никакие изменения в него вноситься не будут.

Так что продавайте свое помещение. Проблем нет.

Удачи!

Я продаю нежилое помещение своим знакомым
Олег

Вы владеете этим помещением как физическое лицо? или ООО? ИП?

Я не могу понять -зачем вообще расторгать договор.

Ст. 617 ГК процитирована несколько раз.

Т.е. смена собственника не является основание для изменения, или расторжения договора аренды.

Если вы договорились с покупателем о том, что в течение определенного времени арендные платежи будет получать вы, так и укажите это в договоре купли-продажи недвижимости. Т.е. эти платежи будут также входить в цену сделки.

А после истечения этого срока новый собственник уведомит арендаторов о необходимости перечисления арендных платежей на др. реквизиты.

Олег, здравствуйте!

В Вашем случае в связи с переходом права собственности происходит изменение сторон договора, которое в силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Иными словами, права арендодателя переходят к Вашему покупателю (новому собственнику), который с момента гос. регистрации права собственности имеет право получать арендную плату до истечения срока договора. Поэтому предложенная Вами схема получать арендную плату на свое имя и передавать новому собственнику не правильна и не основана на законе. Об этом говорит судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» 23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

Условие договора о том, что в случае досрочного расторжения договора Вы должны предупреждать об освобождении помещения за 30 дней, не относится к данной ситуации, так как договор не расторгается.

Вместе с тем должник (арендатор) должен знать того, кому он будет исполнять обязательство. В некоторых случаях должники отказывались платить, указывая, что не получали уведомлений о замене лица. В качестве примера приведу Постановление ФАС Московского округа от 14 октября 2009 г. N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620. В этом деле истец (арендодатель) потребовал от ответчика выполнения своих обязательств по договору аренды. Ответчик в обоснование своей позиции ссылался на то, что ему не были представлены доказательства замены лица в связи с реорганизацией. Однако суды установили, что ответчик был письменно уведомлен о состоявшейся реорганизации и о замене получателя арендных платежей, а поэтому задолженность по арендной плате подлежит взысканию.

Закон не устанавливает срок, когда Вы должны уведомить о замене арендодателя. Представляется, такой срок должен быть разумным и достаточным для того, чтобы арендатор мог исполнить обязательство по арендной плате надлежащему лицу (новому собственнику).