ИП с 2013 года работает на патенте на сдачу в аренду недвижимости, иная деятельность ведется на УСН 6%. В 2010 году была куплена нежилая площадь в Торговом центре. Данная площадь сдавалась в аренду, был заключен и зарегистрирован долгосрочный договор аренды до 2020 года. В июне 2014 года ИП продал эту площадь.
Какие налоги должен заплатить ИП по этой сделке?
Добрый день.
В 2010 году была куплена нежилая площадь в Торговом центре. Данная площадь сдавалась в аренду, был заключен и зарегистрирован долгосрочный договор аренды до 2020 года. В июне 2014 года ИП продал эту площадь. Какие налоги должен заплатить ИП по этой сделке?
Андрей
Поскольку данное имущество использовалось для целей предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду), то ИП необходимо с дохода оплатить налог как ИП.
Что касается размера налога, то поскольку Вы на УСН 6%, то налог необходимо оплатить в размере 6% с суммы дохода.
Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
08.09.2011
№ 03-11-11/226
Вопрос: Я, Индивидуальный предприниматель, нахожусь на УСН (6%) с основным видом экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества. Будучи индивидуальным предпринимателем и находясь на УСН (6%) с основным видом экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого недвижимого имущества, купил несколько квартир и нежилых помещений и сдавал в аренду, ежемесячно получая арендную плату на свой расчетный счет. Сейчас я хочу продать часть жилого и нежилого недвижимого имущества. Какой налог я должен заплатить с продажи недвижимости: как физическое лицо по ставке 13% или как индивидуальный предприниматель по ставке 6%?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо от 10 августа 2011 г. по вопросу определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
В том случае, если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны такие виды экономической деятельности как «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» и т.п. (соответственно коды 70.12 и 70.20 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст.), а также в том случае, если недвижимое имущество используется им в предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется упрощенная система налогообложения, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением данной системы налогообложения. В том случае, если индивидуальный предприниматель применяет вышеназванный специальный налоговый режим с объектом налогообложения в виде доходов, в отношении полученных им доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов (пункт 1 статьи 346.20 Кодекса).
При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 24 статьи 217 Кодекса.
Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин
С УВажением,
Васильев Дмитрий.
Андрей, здравствуйте. Вы учитывали доходы от сдачи в аренду указанного нежилого помещения в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения?
Согласно ч.10 ст.346.43 НК РФ Применение патентной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:
1) налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения).
В Вашем случае такими доходами являются доходы от сдачи в аренду недвижимости, но не от продажи недвижимости. Продажа недвижимости относится к осуществляемым Вами видам предпринимательской деятельности?
Письмо Управления МНС РФ по г. Москве от 23 декабря 2002 г. N 27-08н/62778 «Об ответах на вопросы»: полученный предпринимателем доход от деятельности по указанному в свидетельстве о государственной регистрации предпринимателя виду является доходом, полученным от предпринимательской деятельности, налогообложение которого осуществляется в соответствии с установленным порядком, даже в случае, если квартира, приобретена им до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Письмо МНС РФ от 11.06.2003 г. N СА-6-22/657 «О разъяснении отдельных вопросов применения глав 26.2 и 26.3 Налогового кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 21 июня 2004 г.): налогоплательщики — индивидуальные предприниматели при определении объекта налогообложения учитывают доходы, полученные от предпринимательской деятельности.К доходам от предпринимательской деятельности относятся все поступления как в денежной, так и в натуральной форме от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества, используемого в процессе осуществления предпринимательской деятельности, стоимость такого имущества, полученного на безвозмездной основе, а также иные доходы от предпринимательской деятельности, аналогичные доходам, предусмотренным статьей 250 Налогового кодекса Российской Федерации.
Письмо МНС РФ от 06.07.2004 г. N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»: в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды экономической деятельности, которые указаны в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей и их свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя.С учетом указанных норм, если у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации значится такой вид экономической деятельности, как «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг», то доходы, полученные им в качестве арендодателя, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 июля 2006 г. N 03-05-01-05/140: в случае если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках упрощенной системы налогообложения, то выручка от реализации такого имущества подлежит налогообложению по упрощенной системе налогообложения. Если доход от реализации недвижимого имущества учитывается в рамках предпринимательской деятельности, при налогообложении которой применяется упрощенная система налогообложения, то в отношении такого дохода не может быть применен имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц.
Добрый день!
Вы должны будете уплатить налог в размере 6% как ип, поскольку данное имущество использовались в предпринимательской деятельности.
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 января 2014 г. N 03-11-11/1390
Об учете при применении УСН доходов от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения упрощенной системы налогообложения и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 3 статьи 346.11 Кодекса.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян
В большинстве случаев мнение официальных органов сводится к тому, что в том случае, если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N 20-14/013870@).
В таком случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им в процессе осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании п. 24 ст. 217 НК РФ.
Здравствуйте!
В соответствии с пунктом 1 статьи
346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) патентная система налогообложения устанавливается Кодексом, вводится в
действие в соответствии с Кодексом законами субъектов Российской Федерации и
применяется на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Патентная система налогообложения применяется
индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения,
предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно подпункту 19
пункта 2 названной статьи Кодекса патентная система
налогообложения может применяться в отношении предпринимательской деятельности
в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач,
земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве
собственности.
Статьей 346.47
Кодекса определено, что объектом налогообложения при патентной системе
налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход
индивидуального предпринимателя по соответствующему виду предпринимательской
деятельности, установленный законом субъекта Российской Федерации.
В соответствии со статьей 346.48
Кодекса налоговой базой является денежное выражение указанного дохода.
Подпунктом 1 пункта 10 статьи
346.43 Кодекса установлено, что применение патентной системы
налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение,
в частности, от налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных
при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых
применяется патентная система налогообложения).
Таким образом, денежные средства, поступившие
индивидуальному предпринимателю в 2014 г. от продажи недвижимого имущества в
период применения им патентной системы налогообложения, должны облагаться
налогом на доходы физических лиц.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи
208 Кодекса к доходам от источников в Российской Федерации в
том числе отнесены доходы от реализации находящегося на ее территории
недвижимого имущества.
Данная позиция выражена в письме
Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 18
апреля 2013 г. N 03-11-11/13271 О налогообложении доходов от продажи
недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим патентную
систему налогообложения
Коллеги, еще раз обратите внимание, ИП на УСН по другому виду деятельности, а по сдаче имущества в аренду — патент. Поэтому ИП освобожден от НДФЛ.
Андрей, добрый день,
Я понимаю, что с 2013 года ИП работает на патенте, в 2010 году на момент покупки нежилой площади ИП уже был зарегистрирован.
При определении объекта налогообложения у ИП учитываются доходы от реализации товаров и выручка от реализации имущественных прав.
Статья 346.15 НК РФ:
1. Налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:
доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса;
Статья 249 НК РФ:
1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
В таком случае, ИП должен включить доход от продажи недвижимого имущества в доход ИП и уплатить с него 6% от суммы дохода.
Здравствуйте, Иван Вадимович. ИП в 2010 году уже был зарегистрирован. Но помещение покупалось не ИП, а физическим лицом. Потом это помещение использовалось в коммерческой деятельности - сдавалось в аренду от ИП. Доходы от сдачи в аренду учитывались в книге доходов ИП на патенте.
Андрей, спасибо за уточнение.
Изучив судебную практику, я пришёл к выводу, что вне зависимости от того, в чьём качестве – физического лица или ИП – было приобретено имущество, суды признают доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося для осуществления предпринимательской деятельности, как объектом налогообложения в режиме УСН.
Пример такого судебного решения – kad.arbitr.ru/PdfDocument/be889d57-c940-4ca0-9b9c-c0fb14d040fb/A03-6430-2007_20080207_Postanovlenie%20kassacii.pdf
Все равно. Хотя и покупали на физ. лицо, но поскольку использовали в предпринимательской деятельности, то платить налог будете как ИП.