Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каким налогом будет облагаться продажа нежилого помещения менее 3х лет в собственности в случае покупки как физлицо, а продаже как ИП?
Купили нежилое помещение как физлицо, отремонтировали, зарегистрировались как ИП, сдавали в аренду, решили продать.
Как будет облагаться налогом продажа?
Поскольку недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности (о чем свидетельствует наличие договоров, актов об оказании услуг, счетов-фактур и т.д.), то доходы от продажи будут расцениваться налоговой инспекцией как доходы от реализации имущества, полученные в рамках такой деятельности.
В соответствии со ст. 249 НК РФ доходами от реализации признается в том числе выручка от реализации ранее приобретенных товаров. Товарами же, в целях налогообложения, признается любое реализуемое имущество или предназначенное для реализации (п.3 ст.38 НК РФ).
Таким образом, квалифицируя продажу имущества как реализацию товаров, доходы от такой реализации следует облагать налогом в соответствии с применяемой системой налогообложения: единым налогом при применении УСН или НДФЛ — при общей системе.
Такая позиция отражена, в частности, в письмах Минфина от от 24 октября 2014 г. N 03-11-11/53905, от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42293 и более ранних, а также подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС ВВО от 31.03.2014 №№ А11-1642/2013, Ф01-580/2014, постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2010 г. № 14009/09 и др.).
спасибо, всё понятно, единственно смущае момент, что на момент покупки недвижимости ИП ещё не было, не может ли расценить налоговая продажу ка доход физлица?
Нет, в общем случае дата регистрации налогоплательщика в качестве ИП не имеет значения, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Тем более, если доход от продажи будет перечислен на расчетный счет предпринимателя.
Вместе с тем, могут иметь значение коды ОКВЭД, указанные в ЕГРИП. Так, если в госреестре указаны коды 70.11 «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и 70.12 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», то расходы на приобретение недвижимости можно будет учесть в составе расходов при расчете единого налога (если Вы на УСН с объектом «доходы минус расходы»). Если же названные коды ОКВЭД не указаны в ЕГРИП, то налоговая может расценить продажу недвижимости как получение доходов в личных целях. Следовательно, учесть в расходах стоимость приобретения не получится. Тогда налоги рассчитают как физлицу. При этом воспользоваться имущественным вычетом не удастся, т.к. он не применяется к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности (пп.4 п.2 ст. 220 НК). Поэтому безопаснее до непосредственной продажи недвижимости внести изменения в ЕГРИП, указав дополнительные коды видов деятельности, если они там не содержатся.
Такие выводы следуют из Писем Минфина от 10 февраля 2015 г. N 03-11-11/5502 и др., Постановления ФАС от 18 июля 2014 г. по делу N А29-7489/2013, постановление Президиума ВАС РФ от 16 марта 2010 г. № 14009/09.