Земли с/х назначения

Частным лицам под строительство выделяются земли двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения( ДНП, садоводство)
Для этих категорий земель предусмотрены следующие подкатегории (ВРИ), разрешающие использовать данные земли под жилое строительство.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
На участке с данным видом использования разрешено возводить отдельно стоящие дома, имеющие не более трех этажей. Предназначены эти дома для проживания одной семьи (п.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ). Проект такого дома должен быть осуществлен лицензированной компанией-проектировщиком. Перед началом строительства проект следует согласовать в местной Администрации и получить Разрешение на строительство жилого дома. После 01 марта 2015 года, самострои регистрироваться не будут по упрощенной схеме, то есть на основании « дачной амнистии».

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).
Для строительства усадьбы, родового поместья оптимально подойдет земля КФХ.Размер такого участка может быть очень большим.Застраивать можно только 30% от плащади участка. Следует знать, что есть некоторые ограничения: использование данной категории земли подразумевает ведение сельскохозяйственной деятельности. Правда, обойти это условие несложно: можно устроить, например, конюшню, или разбить яблоневый сад. Есть особенности- дом на участке КФХ не зарегистрируют как жилой. Можно построить замок, жить в нем, зарегистрировать как хозпостройку, но прописаться нельзя.

Земли для садоводства.
Можно построить только домик для временного или сезонного проживания. Много коттеджей стоит уже на таких землях, но их Росреестр не признает жилыми, так какразрешенное использование земельного участка под ними не позволяет это сделать. Надо сначала изменить ВРИ на – дачное строительство.

Земли для дачного строительства (ДНП).
Строительство на земле данного ВРИ может быть даже выгоднее, чем на земле для ИЖС. Налогообложение меньше. Многие коттеджные поселки построены на землях -для дачного строительства. Для строительства домов НЕ требуется специальное разрешение Администрации и утверждение проекта застройки. Можно построить дом и зарегистрировать собственность по упрощенной схеме, на основании декларации по закону о « дачной амнистии». Но есть два главных условия — земля должна быть в собственности и соблюдение строительных норм при строительстве (СНИПОВ). В будущем в таких домах можно будет прописаться, но пока это индивидуально, через суд.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
На данной земле можно построить дом, если участок находится в категории « населенные пункты», если это – ЛПХ в категории « сельскохозяйственные земли», то строиться на таком участке категорически НЕЛЬЗЯ, можно только выращивать сельхозпродукцию, называется такой участок « полевым».

Таким образом, индивидуальное строительство можно осуществлять на землях нескольких видов разрешенного использования. Однако быстрее и проще вопросы, связанные со строительством капитального жилого дома, решаются на землях именно «для ИЖС»

категорию менять нужно, но вряд ли у Вас это получиться. изменить категорию земли с/х практически невозможно. кроме того, при продажи Вам таких земель бывший собственник должен был сначала предложить их выкупить местной администрации (у нее преимущественное право выкупа), в случае если этого сделано не было, администрация может признать сделку ничтожной.

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
(п. 4 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)