Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При какой системе налогообложения выгодней продать коммерческую недвижимость в 2015 году?
Здравствуйте! ИП на ЕНВД в 2015 году продает коммерческую недвижимость (выведенную в нежилой фонд квартиру). Сколько % налога нужно уплатить? На какой системе налогообложения продать коммерческое помещение выгоднее? УСН 6%? СПАСИБО!
Здравствуйте, Елена.
В соответствии со ст. 217 НК РФ, при отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физическое лицо имеет право не платить НДФЛ и даже декларацию ему подавать не нужно, если это помещение находится в собственности более трех лет.
В вашем случае, срок нахождения в собственности помещения отсчитывается с даты регистрации его в нежилом фонде.
Уважаемая Елена, для более точного ответа на Ваш вопрос необходимо знать как минимум когда и по какой цене была приобретена данная недвижимость? Безусловно, если приобретение состоялось в рамках деятельности как ИП и в целях включения в затратную часть суммы приобретения наилучший вариант это 15% доходы минус расходы.
Здравствуйте, Елена!
Рискуя нарваться на отрицательную оценку своего ответа, всё же отвечу на Ваш вопрос.
Сделка по продаже недвижимости будет облагаться налогом по общему правилу, независимо от системы налогообложения.
Потому что, по мнению Минфина и МИФНС, сделкой в рамках деятельности предпринимателя может быть признана такая продажа собственного имущества, которая указана как один из видов деятельности ИП. Я сомневаюсь, что у Вас такой вид деятельности возможен, тем более на ЕНВД.
Елена, Вам не нужно переходить на какую-то иную систему налогообложения ради этой продажи, потому что Ваша сделка облагается НДФЛ. Такой вывод делает Минфин в письмах от 16 августа 2012 г. № 03-11-11/247 и от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14057.
И коллег Вы совершенно безосновательно критикуете.
Удачи!
Согласно официальным разъяснениям Минфина России, приведенным в письмах от 10 декабря 2010 г. № 03-11-11/319, 16 ноября 2010 г. № 03-11-06/3/159, от 2 апреля 2010 г. № 03-11-06/3/50, операции по реализации объектов основных средств, используемых для деятельности, по которой уплачивается ЕНВД, облагаются налогами в соответствии с общим режимом налогообложения. ЕНВД применяется только в отношении видов предпринимательской деятельности, указанных в пункте 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. операция по реализации основного средства (в том числе разовая операция) не подлежит налогообложению в рамках единого налога на вмененный доход. В этом случае организация обязана исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в соответствии с общим режимом налогообложения.
То есть при продаже на ЕНВД, учитывая вышеприведенные разъяснения Минфина, Вам необходимо будет оплатить налог на прибыль 20%.
Согласно Письма Мин.фина от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14057.
доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности.
То есть, если у Вас не заявлен ОКВЭД, связанный с продажей недвижимости, то Вы будете облагаться по НДФЛ 13%.
Для оптимизации налога, выгоднее всего дополнить ОКВЭД кодом 70.1., перейти на УСН 6%, а затем уже продать.
Здравствуйте,
На Ваш вопрос отвечает Письмо Минфина от 9 декабря 2010 г. N 03-11-11/316:
Вопрос: Индивидуальный предприниматель — плательщик ЕНВД осуществляет розничную торговлю в нежилом помещении, приобретенным им как физлицом более 3 лет назад. Какие налоги следует уплатить индивидуальному предпринимателю при реализации данного помещения? Какие налоги следует уплатить, если индивидуальный предприниматель находится на УСН с объектом налогообложения «доходы»?
В соответствии со ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в отношении видов предпринимательской деятельности, установленных п. 2 ст. 346.26 Кодекса.
Перечень видов предпринимательской деятельности, установленный п. 2 ст. 346.26 Кодекса, является исчерпывающим. При этом в данный перечень не включен такой вид деятельности, как торговля недвижимым имуществом.
Таким образом, индивидуальный предприниматель, применяющий систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, при реализации принадлежащего ему имущества (в том числе имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход) обязан исчислять налоги (налог на доходы физических лиц, налог на добавленную стоимость и другие) в общеустановленном порядке, поскольку доход от такой реализации не облагается единым налогом на вмененный доход.
.........................
Переход к упрощенной системе налогообложения или возврат к иным режимам налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном гл. 26.2 Кодекса.
В соответствии со ст. 346.15 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно ст. 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Учитывая изложенное, сумма выручки за реализованное имущество (нежилое помещение), использовавшееся в предпринимательской деятельности, должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Таким образом, выгоднее будет продать помещение, находясь на УСН 6%.
Может быть рассмотрено несколько ситуаций, но мне представляется, что в Вашем случае верна вот эта:
Индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.
Однако есть ряд тонкостей, которые могут работать в минус данному варианту продажи. Например:
- при продаже помещения дороже 60 000 000 рублей индивидуальный предприниматель автоматически лишается права применения УСН и «попадает» на все налоги по ОСН, что намного серьёзнее, чем даже заплатить 13% НДФЛ без всяких вычетов
- многое зависит от заявленных при регистрации видов деятельности и выбранных статистических кодов. Когда выгода для налоговых органов ощутима, они могут вытягивать 13% вместо 6% под любыми предлогами: «продажа собственного имущества не заявлена как вид деятельности», «ИП было зарегистрировано после покупки недвижимости, в документах она не отражена, затраты на содержание тоже» и т.д.
Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452).regforum.ru/posts/718_varianty_uplaty_nalogov_pri_prodazhe_nezhilyh_pomescheniy_ip_i_fizicheskimi_licami/
Спасибо за оценку моего уточнения. Надеюсь, что по имеющимся данным Вам кто-то ответит без уточняющих вопросов так, что Вы останетесь довольны.