Сдача квартиры поднаем (долевая собственность)

Здравствуйте,

В соответствии с пп. 19 п. 2, пп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ патентная система может применяться при сдаче внаем жилых помещений, принадлежащих ИП на праве собственности. Размер потенциально возможного годового дохода устанавливается в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

Однако, прежде, следует отметить, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). То есть, само по себе обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Таким образом, сдача внаем даже только принадлежащей Вам доли должна осуществляться с согласия второго собственника (супруги).

Что касается сдачи внаем всей площади квартиры, то Налоговый кодекс не определяет порядок применения патентной системы при нахождении имущества в общей долевой собственности. Минфин, в свою очередь, неоднократно высказывал позицию, что общая площадь сдаваемых внаем помещений не должна превышать площадь имущества, приходящегося на долю ИП в общей долевой собственности на это имущество (Письма от 19.05.2014. N 03-11-11/23438, от 25.07.2013 N 03-11-12/29569, от 31.07.2013 N 03-11-12/30611).

Таким образом, при согласии второго собственника, сдать внаем, будучи ИП на ПСН, Вы можете только принадлежащую Вам долю.

Наличие же ипотеки никак не влияет на право пользования заложенным имуществом. Залогодатель вправе получать доходы, а залогодержатель не приобретает прав на эти доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).