Изменение Арендодателя при сдаче в аренду нежилого помещения

Сторона в договоре не меняется — как был собственник физическое лицо, так и остался.

Доверительное управление — это управление имуществом другого собственника и ни коим образом это не влияет на заключенный и зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества. Просто в течение 5 лет Вы будете общаться не непосредственно с собственником, а с его доверительным управляющим.

Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир

Закрывайте ИП и заключите договор доверительного управления с тем, кому будете помещение передавать

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 1012.
Договор доверительного управления имуществом
1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир

почему они ущемляются, если у Вас указан срок в договоре 5 лет, все вопросы будет решать управляющий, которому будет передано помещение

Какие здесь сложности и тонкости?
Владимир

сложностей никаких не возникнет, от того, что Вы закроете ИП собственником Вы быть не перестанете

по договору аренды на 10 лет федер сети.
Владимир

договор от ИП или как от физ лица заключен?

Передать данное помещение в доверит управление, причем максимальный срок доверительного управления 5 лет (не точно).
Владимир

да, это так

Статья 1016. Существенные условия договора доверительного управления имуществом
1. В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:
состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора.
2. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир

достаточно направить арендатору уведомление о заключении договора доверительного управления, по окончании такого договора стороны вернутся к первоначальному положению (если не будет нового договора ДУ)

Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир

нет, не ущемляются

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Прошу ответить на один уточняющий вопрос — это единственное помещение сдаваемое Вами в аренду?

Здравствуйте!

В соотв. с п.2 ст.1016 ГК,

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

То есть срок договора доверительного управления 5 лет, если стороны не возражают против прекращения, то договор продляется.

Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?

А зачем переоформлять договор? Просто собственник один и тот же, отличие в том, что договор заключается от имени доверительного управляющего.

Если же все-таки хотите переоформить, то по соглашению сторон настоящий договор расторгаете, и потом заключает договор доверительный управляющий в отношении данного помещения в интересах собственника

Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?

Не ущемляются, закон просто установил предельный срок — 5 лет, потом он продляется.

Добрый день.

Считаю, что вам не нужно переоформлять договор на доверительного управляющего.
Проще оставить так, как есть. Арендатору направить письмо о том, что все обращения в рамках договора следует направлять ДУ.
В случае возникновения необходимости в заключении дополнительных соглашений к договору — ДУ просто будет заключать их от своего имени.

Все действия по изменению условий договора или его перезаключению в данном случае лишние.

При этом, передача имущества в ДУ не влечет за собой ограничения срока аренды вашего имущества. ДУ может заключить договор и на 20 лет, к примеру.

С уважением,

Владимир, договор доверительного управления действительно заключается на срок не более 5 лет. Мне представляется, что федеральная сеть теоретически может посчитать, что этим нарушаются ее права, которые предоставлены 10 летним договором аренды. Я бы рекомендовал в этом конкретном случае заключить с ДУправляющим агентский договор, предоставив ему совершать все необходимые действия по данному договору.

Владимир, пока выскажу только сомнение, что сданное в аренду имущество, можно передать в доверительное управление. Ведь доверительный управляющий должен принять имущество и управлять им, то есть, заключать договора от своего имени, а они уже заключены от вашего. Мне кажется, придется в любом случае перезаключать договора аренды. Сейчас еще подумаю.

Здравствуйте, Владимир. Срок договора аренды при передаче от собственника доверительному управляющему никак не уменьшается. Кроме того, Договором ДУ могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. К примеру ограничение по сдаче в аренду в течение 10 лет имущества иному лицу. Если все же договор аренды с федеральной сетью будет расторгнут, в таком случае можно будет данное условие исключить из договора ДУ. (По сути подводных камней лично я не усматриваю).

Вот в обратном (при доверительном управлении срок аренды не может превышать срока доверительного управления), проблемы бы имелись.

ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?
Владимир

не ущемляются интересы арендатора. Так как заключение договора доверительного управления никоим образом не влияет на действующий договор аренды. (Оба договора подлежат регистрации в Росреестре).

Более того, ущемляются интересы Арендатора (вместо 10 лет, только 5 лет)?

Нет. Меняется только лицо с которым будет вести свои дела арендатор. к которому обращаться по возникающим у него вопросам

Как переоформить сторону договора с собственника на управляющую компанию?
Владимир

Можете ничего не заключать, оставить договор как есть, но в вашем же интересе, чтобы арендатор знал договоре доверительного управления, ведь свои обязательства он будет исполнять управляющему. К нему же он будет обращаться и по любым вопросам, связанным с договором. Советую заключить доп. соглашение о перемене лиц в обязательстве к договору аренды. В вашем случае действующий договор аренды заключен на срок свыше 1 года и подлежит регистрации в гос органе. Значит и доп. соглашение вам будет нужно зарегистрировать.

Физ лицо зарегистрирован ИП. Физ лицо хочет отказаться от своего ИП.
Владимир

Можно заключить доп. соглашение к договору аренды с указанием Ваших новых реквизитов (уже как физлица)

Далее, доверительный управляющий уведомляет арендодателей о заключенном договоре ДУ, это не обязанность, но необходимость, так как теперь он осуществляет управлением Вашим имуществом от своего имени.

Договор с арендаторами продолжает действовать (сроки не меняются).

Договор же с управляющим заключается максимум на 5 лет, но может быть пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение, если вы укажете это в договоре.