Покупка через агента. Есть ли риски?

По анализу договора цессии, договор в принципе неплохой, единственное смущает п. 3.2 так как передавать надо не копию договора участия, а оригинал

Соглашение об обеспечении обязательств абсолютно бессмысленно, так как непонятно для чего нужен «обеспечительный платеж» если он НЕ является задатком и подлежит возврату в любом случае.

Для более полной консультации неплохо было бы увидеть еще и Договор долевого участия права по которому передаются

Здравствуйте.

На мой взгляд, в данном случае соглашение об обеспечительном платеже не основано на законе, т.к. данным платежом обеспечено не денежное обязательство как таковое, а обязательство заключить иное соглашение, что противоречит положениям ст. 381.1 ГК РФ:

Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

В данном случае правильнее было бы говорить о предварительном договоре и внесении аванса/задатка, однако в соглашении отдельно прописано, что ни тем, ни иным данный платеж не является.

Конечно, в случае судебного спора суд будет учитывать не только то, что написано, но и реальную правовую природу соглашения. Тем не менее, такая путаница не способствует чистоте сделки.

В то же время, в самом соглашении об уступке идет отсылка к обеспечительному платежу и указано на то, что будет иметь место зачет однородных требований: Вы освобождаетесь от обязанности вносить сумму, равную обеспечительному платежу (т.к. уже ее оплатили), Цедент не обязан Вам возвращать данный платеж.

В принципе, всё выглядит логично. Однако может быть такая накладка — если Цедент откажется заключать соглашение об уступке прав, Вам придется идти в суд и взыскивать сумму обеспечительного платежа. Это время и деньги на судебные расходы.

Кроме того, в соглашении об обеспечительном платеже неприятно для Вас прописано начало течения месячного срока на возврат платежа, если сделка не состоялась — «с момента заключения Сторонами дополнительного соглашения о расторжении». Соответственно, может получиться так, что пока такое соглашение не подписано — и срок на возврат денег не начал течь. Другая сторона может пользоваться этим и уклоняться от подписания.

В общем и целом не совсем понятно, зачем вообще нужен этот обеспечительный платеж, не являющийся задатком… Какой разрыв во времени между подписанием первого и второго соглашения будет иметь место?

Требуется разъяснение о последовательности и взаимосвязи действий, а также оценка сделки с точки зрения целей и рисков. Если я хочу приобрести строящуюся квартиру безопасно и с учетом законов о долевом участии в строительстве- эта сделка этому соответствует?
Лев

Добрый день.

Могу сказать, что в соглашении во-первых нет ничего такого, что могло бы сыграть не в Вашу пользу, а во-вторых в нем вообще ничего нет, не понятно зачем его заключать, абсолютно нелогично, в этом нет смысла. Единственное, что приходит на ум — это то, что контрагент сам не разбирается в законодательстве и считает, что это соглашение ему что-то даст, хотя это не так. Можете его подписывать, это никак не влияет в данной ситуации на Ваши обязанности и на Ваши права, ничего страшного в этом соглашении нет.

Главное проверяйте все документы (оригиналы документов и только оригиналы) — это самая главная рекомендация в данном случае. Если все документы на недвижимость в порядке, то можно подписывать.

Соглашение имело бы смысл, если бы Вы его подписали заранее — тогда оно выступало бы в качестве предварительного договора, а если все подписывается сразу, но соглашение не имеет никакой силы.

В договоре также ничего особенного нет, стандартные положения.

Как вывод исходя из предложенной документации каких-либо особых пунктов, которые могут сыграть не в Вашу пользу нет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Продажа осуществляется непонятным для меня образом. Сначала подписывается «Соглашение об обеспечении обязательств», вносятся деньги по нему.
Лев

Здравствуйте. Это фактически предварительный договор на уступку прав требований. Законом не запрещено такие заключать. В договоре просто указывается намерение в будущем, к определённой дате заключить соглашение о уступке прав требования. а взнос, фактически аванс по соглашению. Нарушений не вижу. Возврат средств предусмотрен, если незаключен основной договор. Единственное, есть неустойка, нужно смотреть её размер (п. 6).

ГК РФ

Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Соглашение о уступке прав тоже нормальное, но мне не нравится пункт о том, что в какую бы сторону площадь кв. не изменилась, цена не пересчитывается. Вот тут нужно быть внимательным, в том плане, что квадратура и на 1 кв.м. может изменится и на 10 кв.м. Вы договор ДДУ видели?

Лев, это стандартная схема продаж у застройщика. Делается для оптимизации налогообложения. Большинство крупных застройщиков проводят сделку либо так, либо осуществляют продажу от инвесторов, подрядчиков и т.д. В Вашем случае в договоре все подробно и хорошо прописано. Единственное, когда основной договор заключаете? Если временной разрыв очень большой, то я бы не советовала покупать недвижимость по этой схеме. Иначе, в случае банкротства юрлица, придется долго возвращать этот обеспечительный платеж, и не факт, что это удасться сделать.

Здравствуйте, Лев!

Продажа осуществляется непонятным для меня образом. Сначала подписывается «Соглашение об обеспечении обязательств», вносятся деньги по нему. И только потом договор об уступке прав в ДУ и прочее.
Лев

Схема несколько странная…

Поначалу посмотрела, что застройщик работает по соглашению со Сбербанком, и к самому соглашению об уступке права требования вопросы отпали — соглашение соответствует требованиям ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» № 214-ФЗ (далее буду его именовать ФЗ 214).

А вот в части соглашения об обеспечении обязательств у меня возникли серьёзные сомнения…

Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в соответствии с порядком и правилами, установленными в ст.ст. 388 — 390 Гражданского кодекса РФ.

А потому Вам сначала необходимо убедиться в том, что будущая квартира застройщику оплачена. Поскольку в соглашении указан сам застройщик, следовательно, имеется инвестор, который оплатил строительство. Нужно смотреть первоначальный ДДУ обязательно!!!

Далее — согласно положениям п. 2 ст. 11 ФЗ 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Это означает, что до регистрации уступки никакие платежи не должны иметь места!

Таким образом, в Соглашение об обеспечении обязательств п. 3 противоречит законодательству. Вы вправе потребовать внести изменения и обозначить, что эти денежные средства являются задатком в обеспечение обязательств инвестора (которым агент, скорее всего, и является) зарегистрировать соглашение об уступке.

Мне почему-то после изучения соглашения приходит в голову мысль о том, что Ваш контрагент нуждается в дополнительной подпитке финансами, поэтому и включено условие об обеспечительном платеже, который потом будет возвращён Вам… Либо зачтён в счет исполнения обязательств… Накрутили они немного.

Только задаток — и всё!

Если я хочу приобрести строящуюся квартиру безопасно и с учетом законов о долевом участии в строительстве- эта сделка этому соответствует?
Лев

По большому счету рисков нет. Просто имеется некое несоответствие условий соглашения нормам гражданского законодательства, но и ст. 421 ГК РФ никто не отменял — стороны свободны в заключении договора. Именно этим благополучно и пользуются Ваши контрагенты.

Кстати, Вы будете брать кредит на покупку права?

Если да, то все экспертизы в отношении застройщика и инвестора уже проведены кредитором. Что ещё больше минимизирует риски при этой сделке.

Удачи!

Здравствуйте!

1) Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по сути является предварительным договором и именно так его будут оценивать в суде.

В соответствие со ст. 429 ГК РФ,

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Однако проблема в том, что по предварительному договору не передаются ни имущество, ни деньги в его оплату. Предмет предварительного договора — только обязательства сторон заключить основной договор в будущем в определенный срок. Нельзя передать деньги по одному договору, направленные на частичную оплату другого, который еще не заключен. При оплате у получающей стороны возникает неосновательное обогащение. Вместе с тем, судебная практика допускает существование оплаты в таком виде и квалифицирует ее как предоплату (аванс). Если основной договор по истечении срока предварительного не будет заключен, этот аванс взыскивают как неосновательное обогащение (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.06.2007 г. по делу № А32-3298/2006-47/138-16/54).

Вместе с тем, в п. 5 этого предварительного договора сказано, что возврат денег осуществляется в течение месяца с момента заключения сторонами дополнительного соглашения о расторжении «предварительного». Однако, это не так.

С истечением срока, на который заключен предварительный договор, он прекращается самостоятельно (п. 6 ст. 429 ГК РФ):

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, срок возврата денег, равный одному месяцу — слишком большой.

Договор уступки.

1) В первую очередь, надо выяснить координаты земельного участка, на котором строится дом. Стоит взять выписки из Росреестра и с информацией о правах на участок (наличие обременений, чужих прав на участок).

Помимо очевидного, тут еще дело в том, что застройщики часто берут кредиты в банках для строительства и, согласно пунктам 6, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объект переходит в залог к банку. В этом случае, застройщик, согласно п. 6 ст. 13 того же закона, до заключения договора долевого участия обязан обеспечить свои обязательства по передаче квартиры своим поручительством. Либо если поручительство он предлагает, но все же получил кредит от банка, должен получить от Вас согласие на то, что Ваши требования будут удовлетворяться из оставшихся после удовлетворения требования банка денег (п. 6 ст. 13, п. 2 ст. 15 закона).

2) В соответствии с п. 1 ст. 3 указанного выше закона, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, в том числе путем размещения в интернете. Следует потребовать заверенную на момент подписания договора копию.

3) В п. 1.2. договора следовало бы согласовать в процентах предел увеличения/ уменьшения площади, чтобы у застройщика не было скрытого стимула дополнительно обогатиться за счет неконтролируемого изменения площади.

4) В п. 1.3. указано на то, что Вы ознакомлены с ДДУ. Обратите на это внимание.

5) В п. 2.5. указано, что любое нарушение по оплате влечет расторжение Договора уступки. Впрочем, это не так важно, если оплата осуществляется 1) зачетом аванса 2) кредитными средствами.

6) В п. 3.2. Цедент передает Вам копию договора участия после регистрации договора уступки. Во-первых, в связи со сменой стороны договора, ДДУ он должен отдать в оригинале. Во-вторых, он должен отдать его в момент подписания договора уступки.

7) Опять же по 3.6. возврат средств осуществляется в течение очень длительного срока — 1 месяц.

8) Пунктом 5.3 предусмотрен штраф в случае если Вы расторгнете Договор по своей инициативе, либо если его расторгнет Цедент, в связи с нарушением Вами Договора.

Однако штраф, в соответствие со ст. 330 ГК РФ,

(штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

И если случай с расторжением договора по Вашей вине еще более менее понятно, то применение Цедентом штрафа в ситуации, когда Вы сами расторгаете договор, — злоупотребление правом, потому как расторжение договора по инициативе одной из сторон — предусмотренное законом право. Во избежаение споров относительного этого пункта, его следует корректировать.

9) в п. 5.4. будьте внимательны на счет неустойки, которую определит Цедент. Ее размер не предусмотрен законом, поэтому может определяться Цедентом фактически в любом размере. Есть риск неконтролируемого роста расходов на оплату неустойки.

10) Помимо прочего, естественно, надо проверять на риски сам ДДУ.