Руслан, в Вашем деле оказалась затронута известная проблема. Согласно пункту 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы
и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и
законодательства о градостроительной деятельности. Если в
отношении земельного участка, на котором ведется строительство,
зарегистрирован договор аренды, значит, участок сформирован и стоит на кадастровом учете (формирование участка это и есть определение границ земельного участка и его кадастровый учет). При получении застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче объектов долевого строительства дольщикам, Росреестр обязан зарегистрировать право собственности дольщиков на объекты долевого строительства (квартиры) с одновременной регистрацией права долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД (ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для выработки верного решения, прежде всего, необходимо ответить на следующий вопрос: земельный участок «на котором расположен данный дом» — это земельный участок, включающий кроме «подошвы» МКД также участок, прилегающий к дому и необходимый для его обслуживания, либо весь земельный участок в сформированных границах? Минэконоразвития РФ, в ведении которого находится Росреестр, считает, правильным последний вариант, при котором права собственников квартир в МКД распостраняются на весь земельный участок в сформированных границах (этот вывод, например, следует из писем Минэкономразвития РФ от 27 сентября 2011 г. N д23-4059 и от 10 декабря 2010 г. N Д23-5067). При строительстве на одном земельном участке нескольких МКД очередями это приводит к тому, что собственники квартир в МКД, который сдан ранее, получают право общей долевой собственности на весь участок. Это происходит автоматически, обращаться к местным властям с просьбой сформировать участок под домом нет необходимости, в этом вы ошибаетесь. Формирование земельных участков под МКД по заявлению любого собственника помещения в МКД, которое Вы упоминаете, касается старых домов, введенных в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.
Итак, право собственности предыдущего собственника на весь земельный участок прекращается. Государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве МКД следующих очередей на данном земельном участке становится проблематичной, поскольку застройщик либо утратил право собственности на земельный участок (если он был собственником) либо его право аренды земельного участка уже обременяет право долевой собственности собственников квартир в МКД первой очереди.
Обжалование действий Росреестра перспективно в случае, если спор будет о том, прекратился договор аренды застройщика или нет, а не о правах жильцов первого МКД на общий земельный участок. Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на арендованное имущество не прекращает действие договора аренды. Аренда земельного участка не прекратилась, хотя сменился собственник участка, и застройщик может продолжать строительство. Такая ситуация в принципе возможна, если это не препятствует обслуживанию первого МКД и жизнедеятельности его обитателей.
Но все же правильно было бы разделить общий земельный участок, размежевав его на участки по количеству строящихся МКД и поставив на кадастровый учет каждый из них. Если бы это было сделано до сдачи первого МКД в эксплуатацию, как того требует п.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», то в собственность жильцов МКД перешел был только участок, необходимый для обслуживания одного дома. Раздел земельного участка в последующем, как верно отметила коллега Анна Антипко, потребует согласия участников долевого строительства, ставших долевыми собственниками земельного участка.
Руслан,
в данной ситуации, вы правильно указали ссылки на статьи и позиция по проблеме абсолютно верная.
Полагаю, вам необходимо признавать действия сотрудников Росреестра незаконными в судебном порядке (в порядке главы 24 АПК РФ) и просить суд обязать провести регистрацию договоров долевого участия.
Нормативное обоснование верное, оно может быть положено в основу жалобы. Однако, следует еще указать, что данными действиями сотрудниками росреестра фактически парализована деятельность вашей организации, поскольку общество несет значительные убытки в связи с отказом в госудраственной регистрации договоров долевого участия, нарушаются законные права и интересы фирмы, вследствие дейстивий сотрудников росреестра вы недополучаете доход, а следовательно может быть заморожено строительство, что приведет к санкциям в будущем от участников долевого строительства, что также повлечет значительные убытки, страдают интересы также ваших подрядчиков и т.п., также вы не получаете доход и как следствие не доплачиваете налоги в бюджет, от чего существенно страдает местная экономика и т.п.
Все вышеуказанное будет очень существенно для суда, главное очень подробно расписать указанные нарушения со ссылками на статьи.
Также рекомендую привести судебную практику в вашу пользу.
Желаю удачи!